ما هو سعر إيبور (EIBOR) وكيف يؤثر على قروضك العقارية؟

سعر الفائدة السائد بين البنوك في الإمارات (EIBOR) هو السعر المرجعي الذي تتبعه القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة في الإمارات. يساوي سعر الفائدة الخاص بك معدل EIBOR مضافاً إليه هامش ربح البنك. يتم إعادة ضبط EIBOR شهرياً أو ربع سنوياً أو نصف سنوياً حسب نوع المنتج، وتتعدل دفعاتك عند كل إعادة ضبط. خلال الفترة 2022–2024، ارتفع EIBOR من أقل من 0.5% إلى أكثر من 5%، مما أدى إلى زيادة مدفوعات المقترضين بفائدة متغيرة بشكل كبير.

كم تبلغ التكلفة الإضافية لسعر الفائدة المتغير على المدى الطويل؟

على قرض بقيمة AED 1.2M، يبلغ الفرق بين هامش EIBOR + 1.5% و EIBOR + 2.5% حوالي AED 12,000 سنوياً، أو AED 300,000 على مدار فترة القرض. انتهى المطاف بالمقترض الذي تجاهل إعادة التمويل عند انتهاء سعر الفائدة الثابت بالحصول على EIBOR + 2.9%؛ بينما وفر له إعادة التمويل بفائدة ثابتة 4.85% لاحقاً مبلغ AED 36,000 على مدى ثلاث سنوات.

هل يجب عليك إعادة التمويل عندما ينتهي عقد القرض العقاري ذي الفائدة الثابتة؟

نعم. عندما يتحول القرض العقاري ذو الفائدة الثابتة إلى فائدة متغيرة، قارن تكاليف إعادة التمويل بعناية. خسر أحد المقترضين أموالاً عندما سمح لفترة الفائدة الثابتة بالانتهاء لتتحول إلى EIBOR + 2.9% دون البحث عن خيارات أخرى. ووفر له إعادة التمويل بسعر فائدة ثابت 4.85% مبلغ AED 36,000 خلال ثلاث سنوات. تفاوض على هامش الربح مرة واحدة عند التوقيع أو إعادة التمويل، وراجع الخيارات المتاحة قبل انتهاء فترة الفائدة الثابتة.

المجتمعات

05 مايو

· قراءة في 2 دقيقة

سعر الفائدة المتغير

Q: هل يمكنك التفاوض على هامش الربح في القرض العقاري ذي الفائدة المتغيرة؟

نعم. يتم التفاوض على هامش ربح البنك مرة واحدة عند التوقيع ويبقى ثابتاً طوال فترة القرض. تتراوح الهوامش المعتادة في الإمارات بين 1.5% و 3.0%، اعتماداً على نسبة القيمة إلى القرض (LTV)، وملف المقترض، وما إذا كنت تشمل تحويل الراتب. هذا التفاوض الفردي أمر بالغ الأهمية — يبلغ الفرق بين هامش 1.5% و 2.5% على قرض بقيمة AED 1.2M حوالي AED 12,000 سنوياً.

تعد القروض العقارية ذات سعر الفائدة المتغير في دولة الإمارات أكثر ندرة عند التمويل الجديد مقارنة بالتمويلات ذات الفائدة الثابتة الأولية، ولكن بعد العام 3-5 ينتهي المطاف بمعظم المقترضين بالحصول عليها على أي حال بسبب انتهاء فترة الفائدة الثابتة.

يتغير سعر الفائدة المتغير بناءً على سعر مرجعي — وهو في دولة الإمارات سعر الفائدة السائد بين البنوك في الإمارات (EIBOR) — بالإضافة إلى هامش ربح البنك. يتم إعادة ضبط EIBOR (لمدة شهر واحد، 3 أشهر، 6 أشهر حسب المنتج)، ويعيد البنك تسعير القرض العقاري عند كل إعادة ضبط. خلال دورة أسعار الفائدة 2022-2024، تحرك مؤشر EIBOR لـ 3 أشهر من أقل من 0.5% إلى أكثر من 5%، وشعر المقترضون بسعر الفائدة المتغير بكل نقطة أساس من هذا التغيير.

يمثل هامش الربح المضاف فوق EIBOR التفاوض الذي تجريه مرة واحدة عند التوقيع، ويبقى ثابتاً طوال فترة القرض. وتتراوح الهوامش المعتادة في الإمارات بين 1.5% و 3.0% اعتماداً على نسبة القيمة إلى القرض (LTV)، وملف المقترض، وما إذا كان تحويل الراتب مشمولاً. يبلغ الفرق بين EIBOR + 1.5% و EIBOR + 2.5% على قرض بقيمة AED 1.2M نحو AED 12k سنوياً — أي AED 300k على مدار فترة القرض.

في العام الماضي، ترك أحد العملاء تمويله الثابت يتحول إلى فائدة متغيرة بنسبة EIBOR + 2.9% لأنه لم يبحث عن خيارات أخرى عند انتهاء المدة. وقد أدى إعادة التمويل بنسبة فائدة ثابتة جديدة بلغت 4.85% إلى توفير AED 36k له خلال السنوات الثلاث التالية.

هامش الربح هو القرار الدائم. تفاوض عليه بقوة ومرة واحدة.

احسب الأرقام على وحدة حقيقية في دبي

تكون حاسبات العائد مفيدة فقط إذا اعتمدت على مدخلات تكلفة واقعية. يحتفظ فريقنا بقائمة عقارات محدثة ومباشرة في دبي ورأس الخيمة وأبوظبي — بما في ذلك نوع البيانات التي لا تفصح عنها معظم الكتيبات. اطلب قائمة الأسعار المباشرة أو تصفح الوحدات المتاحة.