Самые частые вопросы от покупателей.

Вы согласовываете условия и подписываете Меморандум о взаимопонимании (MOU / Form F в Дубае). Депозит в размере 10% хранится у агента или юридической фирмы, сопровождающей сделку. Обе стороны запрашивают у застройщика Сертификат об отсутствии возражений (NOC). Перерегистрация прав собственности в DLD происходит в офисе доверенного управляющего (trustee office) — необходимо присутствие покупателя и продавца (или их доверенных лиц с POA). Свидетельство о праве собственности (Title Deed) выдается в тот же день. Весь процесс занимает 4–8 недель при покупке с ипотекой и 2–4 недели при оплате наличными.

Минимальный порог входа зависит от эмирата. В Дубае стоимость строящейся недвижимости (off-plan) начинается примерно от 600 000 AED (за студии в JVC). Готовые апартаменты — от 1 млн AED. Готовые объекты в престижных районах (Marina/Downtown) — от 2 млн AED. Не забывайте о дополнительных расходах: 4% сбор за регистрацию в DLD, 2% комиссия агента (если он не представляет покупателя), ежегодные сервисные сборы 18–25 AED за кв. фут.

Да, в специально отведенных для этого freehold-зонах. Больше всего таких зон в Дубае — более 60, включая Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay. В Абу-Даби есть инвестиционные зоны на островах Yas и Saadiyat. В 2023 году Рас-эль-Хайма открыл остров Al Marjan для покупки недвижимости в полную собственность иностранцами. За пределами этих зон иностранцы могут владеть недвижимостью только на правах долгосрочной аренды (leasehold) на 99 лет.

Freehold означает, что вы владеете недвижимостью и землей под ней бессрочно — вы можете свободно продавать, сдавать в аренду, дарить или передавать ее по наследству. Leasehold дает вам право пользования недвижимостью на определенный срок (в ОАЭ обычно 99 лет), но земля под ней остается в собственности арендодателя. По истечении срока договор аренды может быть продлен или прекращен. Большинство иностранных покупателей выбирают freehold-зоны.

Для покупателей с оплатой наличными: 2–4 недели с момента подписания MOU до получения свидетельства о праве собственности (Title Deed). Для покупателей с ипотекой: 4–8 недель, в зависимости от того, как быстро банк выдаст гарантийное письмо (liability letter) и застройщик оформит NOC. Задержки обычно возникают из-за очереди на оценку в банке или наличия у продавца задолженности по сервисным сборам.

Строящаяся недвижимость (off-plan) подходит покупателям, которые предпочитают поэтапную оплату, более низкую цену входа и ожидают прироста капитала к моменту сдачи объекта. Однако это сопряжено с рисками застройщика и ожиданием от 1 до 4 лет. Готовая недвижимость позволяет сразу получать доход от аренды или заселиться, ее легче профинансировать, и вы можете осмотреть объект лично. Мы помогаем покупателям выбрать оптимальный вариант в соответствии с их целями, а не продвигаем какой-то один тип недвижимости.

Если сделка срывается после подписания MOU, последствия зависят от того, кто отказывается от сделки и что прописано в самом MOU. Согласно стандартному MOU в Дубае: если покупатель отказывается от сделки, он теряет депозит. Если продавец отказывается, он возвращает депозит и выплачивает штраф в таком же размере. На практике продавцы редко отказываются от сделки. Всегда просите юриста проверить MOU перед подписанием.

Проверьте регистрацию застройщика в RERA на портале Земельного департамента Дубая (dubailand.gov.ae). Найдите номер эскроу-счета конкретного проекта — средства покупателей по всем строящимся объектам должны храниться на эскроу-счете под надзором RERA, а не на общем счете застройщика. Прежде чем рекомендовать застройщика, мы сверяем ход строительства, историю сданных объектов и наличие жалоб в RERA.

SPA — это юридически обязывающий договор между вами и застройщиком на покупку строящегося объекта. В нем указываются детали объекта, график платежей, дата сдачи, штрафные санкции и процедура приемки (snagging). Он должен быть зарегистрирован в DLD в течение 60 дней с момента подписания. Внимательно прочитайте каждый пункт перед подписанием, особенно разделы о форс-мажоре и штрафах за задержку.

Согласно правилам RERA, застройщики обязаны выплачивать компенсацию покупателям за задержки сверх даты сдачи, указанной в SPA. Стандартный штраф составляет 1% от стоимости покупки в месяц, с максимальным лимитом, зависящим от договора. В качестве альтернативы, если задержка превышает определенный порог (часто 12–24 месяца), у вас могут появиться основания для расторжения договора и требования возврата средств через центр разрешения споров RERA.

Да, это называется перепродажей строящегося объекта или «флиппингом». Большинство застройщиков требуют, чтобы вы оплатили не менее 20–30% от стоимости покупки, прежде чем они выдадут NOC на переуступку прав. Переуступка регистрируется в DLD, и новый покупатель вступает в ваш первоначальный договор SPA. Это распространенная стратегия выхода, но она облагается сбором DLD в размере 4% от суммы новой сделки.

Это план, привязанный к этапам строительства, по которому вы платите 30% в процессе строительства (обычно по мере достижения определенных этапов) и оставшиеся 70% при сдаче объекта. Планы с оплатой после сдачи (post-handover) позволяют выплачивать часть суммы уже после получения ключей — например, 40/60, где 60% выплачиваются в течение 2–3 лет после сдачи. Такие планы позволяют покупателям использовать финансирование от застройщика без банковской ипотеки, но финальный платеж при сдаче может быть значительным.

Да, по закону в Дубае (и все чаще в других эмиратах). Все платежи покупателей строящейся недвижимости должны поступать на эскроу-счет в аккредитованном банке под надзором RERA. Застройщик может снимать средства с этого счета только траншами по мере того, как инспекторы RERA подтверждают завершение этапов строительства. Это защищает покупателей в случае дефолта застройщика. Всегда проверяйте номер эскроу-счета перед переводом денег.

NOC — это письмо от застройщика, в котором говорится, что он не возражает против передачи права собственности на объект. Он подтверждает, что все сервисные сборы оплачены, и на объекте нет никаких обременений со стороны застройщика. Без NOC Земельный департамент (DLD) не проведет регистрацию сделки. Застройщики обычно выдают NOC в течение 5–10 рабочих дней за плату (обычно от 500 до 5000 AED, в зависимости от застройщика).

RERA (Агентство по регулированию недвижимости) — это регулятор рынка недвижимости Дубая, действующий под эгидой DLD. Агентство регистрирует застройщиков, одобряет запуск проектов, контролирует эскроу-счета, лицензирует брокеров и управляет центром разрешения споров (RDC). Каждый законный строящийся проект имеет регистрационный номер RERA. Если возникают проблемы с застройщиком или брокером, в первую очередь следует обращаться в RERA.

Это зависит от застройщика и стадии строительства. Большинство застройщиков разрешают вносить улучшения (напольные покрытия, кухонная фурнитура, дополнительное оборудование), если выбрать их на раннем этапе строительства, обычно в течение 3–6 месяцев после запуска проекта. Конструктивные изменения разрешаются редко. Некоторые застройщики элитной недвижимости предлагают индивидуальные пакеты отделки. Все изменения документируются в приложении к договору купли-продажи (SPA).

Да, при соблюдении определенных условий. Владельцы недвижимости в ОАЭ могут получить резидентскую визу: 2-летнюю визу инвестора (с мая 2026 года в Дубае отменен минимальный порог в 750 000 дирхамов для единоличных владельцев — для совместных владельцев по-прежнему требуется доля стоимостью от 400 000 дирхамов) и 10-летнюю «Золотую визу» при покупке на сумму от 2 млн дирхамов (полностью оплаченную, без ипотеки сверх этого порога). Недвижимость должна находиться в полной собственности (фрихолд) и располагаться в разрешенной зоне. Виза распространяется на владельца, а также может включать супруга/супругу и детей-иждивенцев.

2 миллиона AED в виде вложенных собственных средств в недвижимость. Для объекта в ипотеке это означает, что ваша выплаченная доля (а не цена покупки) должна составлять не менее 2 млн AED. Для достижения порога можно объединить несколько объектов недвижимости. Строящиеся объекты также подходят, если сумма выплаченных взносов превышает 2 млн AED, но «Золотая виза» обычно выдается после сдачи объекта.

2-летнюю визу за недвижимость проще получить, и она автоматически продлевается, пока вы владеете объектом. 10-летняя «Золотая виза» предлагает гораздо большую стабильность: она не аннулируется, если вы проводите время за границей, дает вашим детям-студентам право на проживание и не привязана к наличию местного работодателя. Для инвесторов и резидентов, планирующих долгосрочное пребывание, «Золотая виза» является лучшим выбором, если вы соответствуете порогу в 2 млн AED.

Обычно от 2 до 4 недель с момента подачи документов до получения штампа о резиденстве. Процесс включает в себя медицинское обследование, подачу заявления на Emirates ID и изменение статуса, если вы въезжаете по туристической визе. Если вы уже являетесь резидентом ОАЭ, процесс проходит быстрее. Рассмотрение документов в Главном управлении по делам резидентов и иностранцев (GDRFA) в Дубае обычно проходит быстрее, чем в Абу-Даби.

Да. Получив резидентскую визу на основании владения недвижимостью, вы можете спонсировать своего супруга/супругу и детей до 18 лет (а в некоторых случаях — до 25 лет, если они являются студентами). Владельцы «Золотой визы» также могут легче спонсировать домашний персонал. Каждому иждивенцу необходимо пройти отдельное медицинское обследование и получить Emirates ID. Родителей можно спонсировать отдельно по другой категории виз.

Нет, виза инвестора привязана к праву собственности на недвижимость. В случае продажи вы должны аннулировать свою визу (и визы иждивенцев) в течение 60 дней с момента передачи права собственности. Однако, если вы сразу покупаете другой соответствующий требованиям объект, вы можете подать заявление на новую визу без перерыва в статусе резидента. Для владельцев «Золотой визы» предусмотрен льготный период в 6 месяцев. Всегда планируйте визовые вопросы до завершения сделки купли-продажи.

Нет. В ОАЭ отсутствует подоходный налог с физических лиц. Доход от аренды, получаемый физическим лицом — резидентом или нерезидентом, — не облагается налогом в ОАЭ. Вам не нужно подавать местную налоговую декларацию о доходах от аренды. Однако ваша страна происхождения может облагать этот доход налогом, если вы остаетесь ее налоговым резидентом — с этим часто сталкиваются покупатели из Великобритании, Австралии и Канады.

Сделки с жилой недвижимостью освобождены от НДС (VAT) в ОАЭ, ставка которого составляет 5%. Коммерческая недвижимость облагается НДС. Новые жилые объекты, продаваемые застройщиком впервые, облагаются по нулевой ставке (0% НДС, но застройщик должен быть зарегистрирован как плательщик НДС). Сервисные сборы в жилых зданиях могут включать НДС в части вознаграждения управляющей компании. На практике большинство покупателей жилой недвижимости не сталкиваются с уплатой НДС при покупке.

Корпоративный налог ОАЭ (9%, действует с июня 2023 года) применяется к юридическим, а не к физическим лицам, получающим доход от аренды. Если вы владеете недвижимостью через компанию, эта компания может облагаться корпоративным налогом на прибыль от аренды. Частные арендодатели — даже владеющие несколькими объектами — как правило, не подлежат обложению корпоративным налогом на пассивный доход от аренды. При наличии сложной структуры владения рекомендуется обратиться за консультацией к зарегистрированному налоговому агенту ОАЭ.

Возможно. Многие страны облагают налогом своих резидентов на их мировой доход, независимо от того, где он получен. К таким странам относятся, например, Великобритания, Австралия, Канада, Германия и Индия. Если вы остаетесь налоговым резидентом своей страны, получая доход от аренды в ОАЭ, вы, вероятно, обязаны уплатить налог у себя на родине (при этом в ОАЭ нет налога у источника, который можно было бы зачесть). ОАЭ заключили соглашения об избежании двойного налогообложения с более чем 130 странами, что может снизить вашу налоговую нагрузку. Консультация со специалистом по международному налогообложению — это оправданные расходы.

Да. Большинство крупных банков ОАЭ (Emirates NBD, ADCB, Mashreq, HSBC UAE, Abu Dhabi Islamic Bank) предлагают ипотечные кредиты иностранцам-нерезидентам для покупки недвижимости во фрихолд-зонах. Как правило, требуется подтвержденный минимальный доход от 15 000 AED в месяц (для наемных работников) или от 25 000 AED в месяц (для самозанятых), а также чистая кредитная история и документы, подтверждающие доход. Ставки и условия кредитования сопоставимы с теми, что предлагаются резидентам.

Согласно нормативам Центрального банка ОАЭ: резиденты могут получить кредит в размере до 80% от стоимости недвижимости (LTV) при покупке первого объекта стоимостью до 5 млн AED (первоначальный взнос — 20%) и до 70% для объектов дороже 5 млн AED. Для иностранцев-нерезидентов максимальный LTV ограничен 75% вне зависимости от стоимости объекта (минимальный первоначальный взнос — 25%). При покупке второго объекта лимит снижается до 65% LTV. Для строящейся недвижимости (off-plan) большинство банков ограничивают LTV на уровне 50%.

Основные документы: действующий паспорт, виза ОАЭ или штамп о въезде, банковские выписки за последние 6 месяцев (с личных счетов, а также с корпоративных, если вы самозанятый), расчетные листы по зарплате за 3 месяца или аудированная отчетность за 2 года для самозанятых, подтверждение адреса проживания (например, счет за коммунальные услуги или договор аренды) и свидетельство о праве собственности (Title Deed) или договор купли-продажи (SPA) на приобретаемый объект. Банки также могут запросить кредитный отчет из вашей страны и письмо от работодателя (HR letter), подтверждающее трудоустройство.

Большинство банков ОАЭ выдают предварительное одобрение (также известное как принципиальное одобрение или IPA) в течение 3–7 рабочих дней при наличии полного комплекта документов. Окончательное одобрение — после инспекции объекта оценщиком от банка — занимает еще 5–10 дней. IPA действительно в течение 60–90 дней, что дает вам время на переговоры и подписание меморандума о взаимопонимании (MOU). Мы рекомендуем получать предварительное одобрение до начала просмотров недвижимости, чтобы вы точно знали свой бюджет.

Ипотечные ставки в ОАЭ обычно привязаны к EIBOR (фиксированные на 1–5 лет, а затем плавающие). В текущих рыночных условиях фиксация ставки на 3 года обеспечивает предсказуемость до первого пересмотра. Плавающие ставки сейчас составляют примерно 4,5–5,5% в зависимости от банка и профиля заемщика. Разница в ежемесячном платеже между фиксированной и плавающей ставкой обычно незначительна — более важными факторами являются срок кредита (как правило, максимум 25 лет) и условия досрочного погашения, установленные банком.

Да, но условия более строгие. Банки обычно кредитуют только до 50% от стоимости покупки строящегося объекта, а некоторые финансируют только проекты от аккредитованных застройщиков или из специального списка одобренных проектов. Банк выплачивает кредит траншами по мере завершения этапов строительства. В качестве альтернативы многие покупатели используют планы оплаты от застройщика (которые часто бывают беспроцентными) и оформляют стандартный ипотечный кредит только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Форма B (официально — форма A для продавцов, форма B для покупателей в рамках стандартного агентского соглашения RERA) — это агентский договор между покупателем и его брокером. В нем фиксируются комиссионное вознаграждение брокера, объем услуг и параметры искомой недвижимости. Подписание этой формы защищает вас, документально подтверждая, что брокер представляет ваши интересы, а не интересы продавца, и четко определяет, кто и какие сборы оплачивает. Это обязательное требование RERA для лицензированных брокеров в Дубае.

BRN (Broker Registration Number) — это уникальный регистрационный номер, который RERA присваивает каждому лицензированному брокеру по недвижимости в Дубае. Он должен присутствовать во всех объявлениях, договорах и в деловой переписке агента. Его цель — обеспечить подотчетность: покупатели могут проверить полномочия любого брокера и историю жалоб на него в приложении Dubai REST или на веб-сайте DLD. Если брокер отказывается предоставить свой BRN, это следует расценивать как тревожный сигнал.

Покупатель и продавец (или их представители по доверенности) встречаются в офисе регистрационного агента (trustee), аккредитованного DLD. Покупатель вносит оплату за недвижимость (или банк перечисляет ипотечные средства), а также оплачивает сбор DLD в размере 4% и сбор регистрационного агента (около 4000 AED). Продавец получает денежные средства и подписывает документы о передаче права собственности. После этого DLD в цифровом виде регистрирует переход права и выдает новое свидетельство о собственности (Title Deed). На практике вся процедура в офисе регистрационного агента занимает 1–2 часа.

При передаче ключей вы осматриваете объект (это называется инспекция для выявления дефектов или snagging) и документируете все недочеты — царапины, отсутствующие элементы, дефекты отделки, проблемы с сантехникой. Надежные застройщики предоставляют 12-месячный гарантийный период (defects liability period), в течение которого они обязаны бесплатно устранить все заявленные проблемы. На конструктивные дефекты, согласно законодательству ОАЭ, распространяется 10-летняя гарантия. Всегда проводите инспекцию до подписания акта приема-передачи и, по возможности, привлекайте независимого специалиста по приемке.

Стандартные расходы при закрытии сделки в Дубае: сбор DLD за передачу права собственности 4% (как правило, делится 50/50 между сторонами или полностью оплачивается покупателем — это предмет переговоров), регистрационный сбор DLD 4000 AED (обычно платит покупатель), сбор за сертификат об отсутствии возражений (NOC) от 500 до 5000 AED (платит продавец), комиссия агента 2% (каждая сторона платит своему агенту). Покупатели с ипотекой дополнительно оплачивают комиссию банка за оформление кредита (0,5–1% от суммы займа) и сбор за оценку недвижимости (2500–3500 AED). Итоговые расходы покупателя на закрытие сделки, не включая депозит, составляют 5–7% от стоимости объекта.

Если дефекты в новостройке обнаружены в течение 12-месячного гарантийного периода: свяжитесь с застройщиком в письменной форме, приложите фотографии и потребуйте устранения. Если ответа нет, подайте жалобу в департамент RERA по работе с застройщиками. За конструктивные дефекты в рамках 10-летней установленной законом гарантии застройщик несет ответственность согласно статье 880 Гражданского кодекса ОАЭ. В случае с недвижимостью на вторичном рынке (перепродажа) ответственность за дефекты регулируется договором купли-продажи — именно поэтому перед покупкой всегда рекомендуется проводить независимую техническую экспертизу объекта.