Окупится ли эта недвижимость?
Денежный возврат наличными · IRR · точка безубыточности · общая доходность за 10 лет. Цифры, а не слова.
Четыре цифры, построенные на ваших собственных предположениях.
Этот калькулятор преобразует ваши предположения о сделке в четыре результата: денежный возврат наличными (ваша годовая доходность наличными за первый год на сумму, которую вы фактически вложили), IRR на выбранный год продажи (годовая доходность за весь период владения, включая eventual sale), год безубыточности (когда совокупный денежный поток покрывает ваши первоначальные затраты) и общая доходность (чистая прибыль наличными). Каждый ввод выше вы можете изменить — цифры значат только то, что вы им приписываете.
Таблица чувствительности ниже показывает, насколько изменится ваш IRR, если арендная плата или подорожание окажутся выше или ниже ваших предположений — полезно для стресс-тестирования сделки до принятия обязательств, а не просто принятия базового сценария за чистую монету.
Sera 1 · Rashid Yachts & Marina (Emaar) · 1BR 757 кв. фут.
Все поля — ваши собственные предположения, а не рыночные гарантии. Настройте каждый ввод для вашей сделки.
Слишком сложно посчитать самостоятельно? Поговорите со специалистом →
Если аренда ± / подорожание ±, каков IRR?
| Подорожание −2% | Подорожание −1% | Подорожание базовое | Подорожание +1% | Подорожание +2% | |
|---|---|---|---|---|---|
| Нажмите «Пересчитать» для расчета | |||||
Что на самом деле делает 1BR в Rashid Yachts & Marina (Emaar), строка за строкой.
Только для иллюстрации — это предварительно заполненные предположения по умолчанию, а не гарантированный результат. Проверьте все цифры с нами перед инвестированием.
| Цена объекта (1BR, 757 кв.фут, юнит RY Sera 1 A-2-209) | AED 2,114,888 |
| Первоначальный взнос 30% | AED 634,466 |
| Закрытие сделки (DLD 4% + агент 2%) | AED 126,893 |
| Всего наличными | AED 761,359 |
| Годовая аренда (Год 1 — предположение пользователя в калькуляторе выше) | AED 137,468 |
| Сервисный сбор (20 AED/кв.фут × 757 кв.фут) | −AED 15,140 |
| Вакантность 8% + операционные расходы | −AED 25,997 |
| Ипотечные платежи (25 лет, 4,5%, кредит AED 1.480M) | −AED 98,744 |
| Чистый годовой денежный поток | −AED 2,413 |
| Денежный возврат наличными год 1 | −0,3% (за счет подорожания; типично для Tier-1) |
| Год продажи 7 @ 6%/год подорожание (предположение пользователя) | AED 3,180,010 |
| Общая доходность за 7 лет (наличные + капитал) | AED 1,185,080 · IRR ≈ 14,3% |
IRR использует стандартную формулу: дисконтирование всех денежных потоков (отрицательные первоначальные затраты, положительный годовой чистый + выручка от продажи) для нахождения ставки, при которой NPV = 0. Денежный возврат наличными = годовой денежный поток / всего наличными. Предполагается постоянное подорожание из года в год (реальные рынки более волатильны). Сервисный сбор и вакантность моделируются по ставкам первого года без эскалации. Ипотека = стандартный амортизирующий платеж на весь срок. Мы не моделируем налог на недвижимость (в ОАЭ его нет для частной собственности), но моделируем комиссию DLD 4%. Инфляция не моделируется отдельно — подорожание уже выражено в номинальных терминах.
FAQ · КАЛЬКУЛЯТОР ROI
Частые вопросы об этой модели ROI.
Что означает «Денежный возврат наличными»?
Ваш чистый денежный поток за год 1 (аренда минус сервисный сбор, вакантность, операционные расходы и ипотечные платежи), деленный на ваши общие наличные (первоначальный взнос плюс затраты на закрытие сделки). Это измеряет возврат на фактически вложенные наличные, а не на полную стоимость объекта.Как рассчитывается IRR?
Стандартная формула: дисконтирование каждого денежного потока — ваших первоначальных затрат, чистого денежного потока за каждый год и выручки от продажи — для нахождения единственной ставки, при которой их чистая приведенная стоимость равна нулю.Что эта модель НЕ учитывает?
Предполагается постоянное подорожание из года в год (реальные рынки двигаются циклично, а не по прямой). Сервисный сбор и вакантность фиксируются по ставкам первого года без эскалации. Мы не моделируем налог на недвижимость — в ОАЭ его нет для частной собственности — но моделируем комиссию DLD 4%. Инфляция не моделируется отдельно; подорожание уже выражено в номинальных терминах.Гарантирована ли ставка подорожания?
Нет — это ваше собственное предположение, а не рыночный прогноз. Измените его и перезапустите таблицу чувствительности выше, чтобы увидеть, насколько ваш IRR зависит от этого одного числа.Какие затраты на закрытие сделки предполагаются в примере?
Комиссия DLD 4% плюс комиссия агента 2% — всего 6% от цены объекта, добавленные к вашему первоначальному взносу как часть первоначальных затрат наличными.
Все цифры — ваши предположения, а не рыночные гарантии. Проверьте с нами перед инвестированием. Этот расчет приблизителен и не является гарантированным доходом. Фактические цифры зависят от условий банка, текущих арендных ставок и рыночных условий на момент покупки.
Хотите второе мнение об этой сделке?
Рассчитайте цифры с нами, прежде чем принимать обязательства. Мы проверим ваши предположения на реальных сопоставимых сделках и укажем на что-то, что выглядит подозрительно — никакой платы за разговор.
Поговорите со специалистом →