Постоянное население Дубая превысило 4.58 миллиона человек, увеличившись на 7.5% за последний год. Именно к этой цифре наша команда возвращается снова и снова, когда клиенты спрашивают, почему арендные ставки в районах с хорошей транспортной доступностью не снизились, несмотря на рекордные объемы сдачи новых объектов.
О чем на самом деле говорят цифры
По данным Digital Dubai и Dubai Data and Statistics Establishment, к концу 2025 года официальное число жителей эмирата достигло 4.58 миллиона человек, что примерно на 332,000 больше по сравнению с концом 2024 года. Это означает годовой рост на 7.5% — один из самых быстрых темпов расширения за всю историю демографических наблюдений в Дубае. Единственный более высокий показатель был зафиксирован во время переписи 1980 года, когда рост составил 8.2%, но при значительно меньшей численности населения.
Тенденция важна не меньше, чем сам показатель. Население Дубая увеличилось с 3.974 миллиона жителей в 2023 году до 4.248 миллиона в 2024 году, а затем достигло 4.58 миллиона в 2025 году. Это ускорение, а не разовый всплеск: рост составил почти 6.7% в период с 2023 по 2024 год, а в следующем году увеличился до 7.5%. Власти также начали публиковать данные счетчика населения в реальном времени, который описывается как система мониторинга на базе искусственного интеллекта. К середине 2026 года этот счетчик уже превысил отметку в 4.74 миллиона человек, прибавив около 161,000 жителей только за первые месяцы года.
Есть и второй показатель, который следует отделять от количества резидентов: дневное население Дубая, включающее тех, кто приезжает на работу, туристов, студентов и краткосрочных посетителей. Сейчас оно оценивается примерно в 6.392 миллиона человек. Постоянные жители и ежедневное физическое присутствие — это два разных источника спроса, и их смешивание приводит к небрежному выбору локации. Район может иметь скромную базу постоянных жителей, но при этом обеспечивать высокую посещаемость торговых точек и заполняемость объектов краткосрочной аренды благодаря притоку тех, кто приезжает на работу, и туристов. Инвесторам, оценивающим коммерческую недвижимость на первых этажах или объекты для сдачи в краткосрочную аренду, следует ориентироваться на показатель дневного населения, а не на число постоянных жителей.
Почему это сигнал спроса, а не просто тема для обсуждения
Рост населения в таких масштабах чисто механически меняет сторону спроса на рынке. Новым жителям в первую очередь нужно где-то жить, и 332,000 дополнительных человек за один год — это примерно эквивалентно добавлению целого города среднего размера к потребностям Дубая в жилом фонде. Именно это поддерживает стабильную заполняемость в районах с удачным расположением, даже несмотря на то, что застройщики сдают большие объемы новых объектов. Покупатели, с которыми мы работаем, часто предполагают, что рост числа сданных в эксплуатацию объектов автоматически означает снижение арендных ставок. Данные о населении показывают, что пока уровень поглощения идет в ногу с предложением, поскольку число людей, нуждающихся в аренде или покупке жилья, растет так же быстро (или даже быстрее), как и количество завершенных объектов.
Эта тенденция характерна не только для Дубая. Собственный статистический центр Абу-Даби зафиксировал рост населения на 7.5% в 2024 году, а оценки численности жителей по всем ОАЭ сейчас составляют примерно 11.8 миллиона человек, при этом Дубай является крупнейшим эмиратом по численности населения (чуть более 4 миллионов). Ситуация по стране в целом указывает на устойчивую въездную миграцию, связанную с трудоустройством, созданием бизнеса и программами долгосрочного резидентства, а не на специфическую для Дубая аномалию. При формировании портфеля это является аргументом против отношения к Дубаю как к изолированной ставке, и говорит в пользу рассмотрения Абу-Даби и других эмиратов как параллельных, иногда недооцененных источников спроса.
Переход к отслеживанию численности населения в реальном времени — это структурное изменение, которое стоит отметить отдельно от самого показателя роста. Отказ от модели периодической переписи в пользу системы постоянно обновляемых данных дает проектировщикам, а следовательно, застройщикам и покупателям, гораздо лучшее понимание того, куда именно люди перемещаются внутри города, а не только того, сколько человек приезжает. Со временем это должно привести к появлению более детализированных сигналов спроса на уровне районов, а это именно те данные, которые отличают дисциплинированный выбор локации от простых догадок.
Что мы рекомендуем делать с этим покупателям
Наш анализ модели роста указывает на несколько практических выводов, а не на общий призыв «покупать все». Во-первых, спрос, обусловленный ростом населения, как правило, концентрируется вокруг деловых центров и транспортных узлов, поэтому покупателям строящейся недвижимости следует оценивать локацию с учетом маятниковой миграции, а не только на основе рендеров генплана. Во-вторых, показатель дневного населения более актуален для ритейла, сферы общепита (F&B) и объектов краткосрочной аренды, в то время как показатель постоянных жителей важнее для долгосрочной аренды и семейного жилья. Отношение к ним как к взаимозаменяемым — распространенная ошибка, которую мы видим в презентациях инвесторов. В-третьих, обладателям Golden Visa и долгосрочным инвесторам следует рассматривать темпы роста не как краткосрочный катализатор, а скорее как доказательство того, что ликвидность города на рынках аренды и вторичной недвижимости поддерживается реальным органическим спросом, а не только спекулятивным оборотом.
Все это не отменяет необходимости тщательной проверки (due diligence) отдельных зданий, застройщиков и микролокаций. Однако это дает покупателям более четкий макроэкономический фон, на котором можно оценить конкретную сделку: находится ли данный актив на пути роста населения или в стороне от него.
FAQ
Какова текущая численность постоянного населения Дубая?
По данным Digital Dubai и Dubai Data and Statistics Establishment, к концу 2025 года численность постоянного населения Дубая достигла 4.58 миллиона человек.
Насколько быстро растет население Дубая?
В 2025 году эмират зафиксировал рост на 7.5% в годовом исчислении, прибавив около 332,000 жителей. Это близко к рекордному показателю роста в 8.2%, установленному во время переписи 1980 года.
В чем разница между постоянным и дневным населением Дубая?
Постоянное население (4.58 миллиона) учитывает людей, официально проживающих в Дубае. Дневное население, оцениваемое примерно в 6.392 миллиона человек, добавляет к этому числу приезжающих на работу, туристов, студентов и краткосрочных посетителей, которые физически присутствуют в городе, но не считаются его постоянными жителями.
Влияет ли рост населения на спрос на аренду?
Да. Растущая база постоянных жителей напрямую увеличивает количество домохозяйств, нуждающихся в жилье. Это поддерживает уровень заполняемости и арендные ставки даже при появлении нового предложения, при условии, что рост числа жителей идет в ногу с ростом количества завершенных объектов.
Является ли этот рост уникальным для Дубая, или он происходит по всем ОАЭ?
Эта тенденция шире, чем только в Дубае. Абу-Даби зафиксировал рост населения на 7.5% в 2024 году, а общая численность жителей ОАЭ сейчас оценивается примерно в 11.8 миллиона человек. Это говорит о том, что демографическое расширение — это национальная тенденция, а не феномен одного города.
Как инвесторам следует использовать эти данные?
Наша команда советует принимать решения о локации с учетом близости к деловым и транспортным узлам, различать спрос со стороны постоянного и дневного населения при выборе типа актива, а также рассматривать темпы роста как свидетельство органического, устойчивого спроса, а не как краткосрочный триггер для спекулятивных покупок.
Свяжитесь с нашей командой в uae-prop, чтобы оценить, насколько конкретный район или проект соответствует этим демографическим тенденциям, прежде чем совершать покупку.
