Al Hebiah Fifth — это земельный участок, на котором расположена значительная часть DAMAC Hills 2 и комплексы таунхаусов, вытесненные за пределы внутреннего кольца за последние пять лет. В то время как DAMAC Hills славится гольфом и брендом Trump, Hebiah Fifth является его более доступным аналогом: таунхаусы, парки, общие бассейны, меньше удобств, более низкие сервисные сборы и 30-минутная поездка до центра Дубая, которая превращается в 50-минутную при аварии на трассе E611. Покупать здесь стоит только в том случае, если вы понимаете, что приобретаете жилой комплекс для жизни по выходным, а не для ежедневных поездок в Дубай.
Что данные DLD говорят нам о Al Hebiah Fifth
28 проектов, 1 678 AED за кв. фут, объем 2,5 млрд AED, 1 544 транзакции. Средняя стоимость сделки — 1,62 млн AED. Это сегмент среднего класса, но с уклоном в сторону таунхаусов, а не апартаментов — площадь одного объекта больше, что снижает цену за квадратный фут, в то время как цена за объект остается разумной. 55 транзакций на проект указывают на торговлю на волне сдачи объектов: кластеры DAMAC Hills 2 завершаются партиями, инвесторы и конечные пользователи получают ключи в одном и том же квартале, а активность на вторичном рынке концентрируется в первые 18 месяцев после сдачи.
Кто здесь покупает
Основная аудитория — семьи, покупающие для себя. Покупатели из Индии, Египта и стран Персидского залива, которые ищут доступный таунхаус с 3 спальнями и общим бассейном, которым их дети могут пользоваться по субботам. Доля инвесторов меньше, чем в районах Dubailand, поскольку экономика юнита — высокая стоимость, умеренная доходность — не подходит для операторов, ориентированных на краткосрочную аренду. Одна из моих клиенток, с которой мы закрыли сделку в DAMAC Hills 2 весной, переехала из квартиры с 2 спальнями в JVC, потому что ее запрос был «место, где мои дети смогут кататься на велосипеде». Таков реальный портрет спроса.
Как выглядят объекты
Таунхаусы с 3 спальнями: 1,4–2,1 млн AED, таунхаусы с 4 спальнями: 1,9–2,8 млн AED, виллы представлены в небольшом количестве в ценовом диапазоне 3–5 млн AED. Доминируют кластеры DAMAC Hills 2 (ранее Akoya). Стандартная отделка от застройщика, функциональные планировки, небольшие частные сады у таунхаусов. Нет брендированных объектов или значимых высотных зданий. Настоящим аргументом в пользу покупки является набор удобств комьюнити: аквапарк, бассейны, торговый центр.
Честные оговорки
Главный недостаток — это дорога. Трасса E611 — единственная артерия, и аварии на ней добавляют 30+ минут к поездке. Школы на территории комьюнити есть, но их мало и они часто переполнены. Управление сообществом со стороны DAMAC после сдачи объектов было неоднородным — протоколы собраний ассоциации собственников здесь важнее, чем рекламные брошюры. А ликвидность на вторичном рынке вне пиковых периодов сдачи может быть ниже, чем в комьюнити инвестиционного класса.
Смотрите также: Damac Hills, Al Hebiah First, Al Hebiah Sixth.
Рассматриваете объекты в Al Hebiah Fifth?
Мы отслеживаем активные предложения в Al Hebiah Fifth как на первичном, так и на вторичном рынке. Наша команда готовит короткие списки из 2-3 действительно сопоставимых объектов по вашему запросу, а не просто выгрузки всех объявлений. Посмотреть доступные объекты в Al Hebiah Fifth или запросить персональную подборку.
