Аль-Кифаф — это недооцененный район, примыкающий к Забилу, который большинство инвесторов пропускают, поскольку никогда о нем не слышали, а потом сожалеют, когда понимают, что он находится всего в 4 минутах езды от DIFC. Генеральный план компании Wasl Properties, выполненный в стиле Порт-де-ла-Мер, охватывает Dubai Frame и парк Забиль, станция метро находится прямо у порога, а цена за квадратный фут на 40% ниже, чем в сопоставимых небоскребах в центре города. По замыслу разработчиков этот район тихий — это не место для вечеринок. Победителем здесь станет тот покупатель, кто оценил это место раньше, чем рынок.
Что данные DLD говорят нам об Аль-Кифафе
Пять проектов, 115 сделок, объем 332,8 млн дирхамов, 2 133 дирхама за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 2,89 млн дирхамов — верхний сегмент среднего уровня с 23 сделками на проект, что свидетельствует о низкой динамике продаж для района с ограниченным предложением. Для сравнения: в Даунтауне цены на недвижимость аналогичного качества составляют 3 000–3 500 дирхамов за кв. фут. Аль-Кифаф — это район уровня Даунтауна, но с дисконтом около 35 % на цену за кв. фут, поскольку бренд не обладает такой же узнаваемостью, как Emaar. 115 сделок при всего 5 проектах свидетельствуют о том, что вторичный спрос поглощает первичное предложение — это хороший знак.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи — я бы оценил соотношение как 55 % собственников, проживающих в квартирах, и 45 % инвесторов. Это банкиры из DIFC, высокопоставленные государственные служащие, а также арабские семейные офисы, приобретающие второе жилье рядом с районом Zabeel Palace. Средняя стоимость составляет 2–4 млн дирхамов за квартиры с 1–2 спальнями и 5–8 млн дирхамов за пентхаусы в комплексе «1 Residences». Инвесторы ориентируются на корпоративных арендаторов, приезжающих на 12–18 месяцев, с годовой арендной платой 150–220 тыс. дирхамов. Это не рынок перепродажи. Срок владения здесь составляет 4–6 лет, а не 18 месяцев.
Как выглядят квартиры
Основной объем предложения приходится на комплекс «1 Residences» (две башни от компании Wasl) — квартиры с 1 спальней стоят 1,8–2,4 млн дирхамов, с 2 спальнями — 2,8–3,8 млн дирхамов, с 3 спальнями — 4,5–6,5 млн дирхамов, а пентхаусы — от 10 млн дирхамов. Продуманные планировки, окна от пола до потолка, прямой вид на Frame и парк из квартир, выходящих на Забиль. Dubai Wharf и несколько бутиковых зданий дополняют предложение. Пока нет брендовых резиденций, что является частью ценового арбитража.
Честные предостережения
Район небольшой и окружает улицу Шейха Рашида — шум от дороги в квартирах на нижних этажах, выходящих на запад, ощутим. Торговые площади внутри комплекса ограничены; за всем, что выходит за рамки самого необходимого, придется ехать на машине в City Walk или Mall of the Emirates. Рынок вторичного жилья небогатый по количеству сделок — если вам нужно быстро продать квартиру, рассчитывайте на 4–6 месяцев, а не на 8 недель.
См. также: «Заабил Ферст», «Сити-Уолк», «Даунтаун Дубай».
Ищете предложения в Al Kifaf?
Мы отслеживаем активные объявления в Аль-Кифафе как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Аль-Кифафе или запросите тщательно подобранный короткий список.
