Al Yelayiss 1 не фигурирует в глянцевых брошюрах, но это официальное название района по классификации DLD, к которому относятся Tilal Al Ghaf и генеральные сообщества от Majid Al Futtaim. Поэтому, когда вы видите 3 242 транзакции на сумму 10,8 млрд дирхамов, вы читаете историю запусков в Tilal Al Ghaf и сегмента вилл, который инвесторы в Дубае активно поглощали последние 24 месяца. Эту землю покупают не ради городской жизни с кафе в шаговой доступности. Эту землю выбирают те, кто хочет лагуну, закрытое сообщество и вид не на очередную башню.
Что данные DLD говорят нам о Al Yelayiss 1
10 проектов, объем 10,8 млрд дирхамов, 3 242 транзакции, 1 808 дирхамов/кв. фут — такая комбинация возможна только в зоне с преобладанием вилл и сжатыми циклами запусков. Средний чек — 3,33 млн дирхамов. 324 транзакции на проект говорят об одном: целые фазы распродаются за считанные дни после старта продаж. Запуски Alaya и Elysian в Tilal Al Ghaf показали именно такую скорость. Цена за квадратный фут выглядит скромной, потому что она включает виллы, где площадь больше, а застроенная территория менее премиальна, чем вид из башни. Не стоит сравнивать этот показатель с Downtown, основываясь только на цене за квадратный фут.
Кто здесь покупает
Европейские семьи, переезжающие в Дубай с двумя детьми школьного возраста и четким запросом: «Мы не хотим растить их в башне». Владельцы долгосрочных виз, продающие свои студии в высотках, чтобы впервые перейти на виллу. Доля инвесторов здесь ниже, чем в большинстве зон DLD, потому что вторичный рынок еще молод, а политика MAF в отношении переуступок создает определенные сложности. За мои 470+ сделок в ОАЭ покупатель в Tilal Al Ghaf почти всегда является конечным пользователем, а не спекулянтом.
Как выглядят объекты
В основном это таунхаусы с 3 спальнями в ценовом диапазоне 2,4–3,5 млн дирхамов и виллы с 4–5 спальнями от 4 млн дирхамов. Объекты с видом на лагуну — самые премиальные. Виллы в Alaya Gardens и Elysian на лучших участках достигали цены в 10+ млн дирхамов. Квартир здесь минимум — проекты вроде Aura от Taraf, где есть студии и апартаменты с 1 спальней, составляют лишь малую долю. Инфраструктура сообщества — хрустальная лагуна, велосипедная дорожка, общие бассейны — является настоящим ценностным предложением, а не отделка.
Важные нюансы
Сервисные сборы на больших виллах кажутся низкими в расчете на квадратный фут, но итоговый годовой счет может быть ощутимым (25 тыс. дирхамов и выше). Сроки сдачи объектов MAF ранее сдвигались — всегда сверяйте дату в Oqood с брошюрой, а не со словами консультанта по продажам. Поездка до Downtown занимает 25–30 минут в непиковое время, но утром превращается в 45 минут. Варианты школ внутри сообщества находятся в стадии строительства, а не готовы к работе.
Связано: Al Yelayiss 2, Al Yelayiss 5, Dubai Hills.
Рассматриваете объекты в Al Yelayiss 1?
Мы отслеживаем активные предложения в Al Yelayiss 1 как на первичном, так и на вторичном рынке. Наша команда готовит короткие списки из 2-3 действительно сопоставимых объектов по вашему запросу, а не просто выгружает все подряд. Просмотреть доступные объекты в Al Yelayiss 1 или запросить индивидуальную подборку.
