Барша-Хайтс — который до сих пор называют «Теком» все, кто прожил в Дубае больше пяти минут, — это недооцененный район, примыкающий к свободной зоне, который постоянно появляется на экранах с данными о доходности, но при этом постоянно игнорируется инвесторами, ориентированными на элитную недвижимость. Три станции метро, пешая доступность до Марины и JLT, спрос со стороны арендаторов из Media City и Internet City, а также цена за квадратный фут, которая никогда не стремилась быть гламурной. Это не фото панорамы города. Это машина для генерации денежного потока. За последние два года я заключил здесь 11 сделок, и ни одна из них не показала результатов ниже прогнозных показателей.
Что данные DLD говорят нам о Барша-Хайтс
Одиннадцать проектов, 104 сделки, объем 274,4 млн дирхамов, 2 042 дирхама за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 2,64 млн дирхамов — это верхний сегмент среднего ценового диапазона, но в реальности разброс цен больше. Основной объем составляют студии и квартиры с одной спальней. Цена за кв. фут в 2 042 дирхама примерно на 30 % ниже, чем в районе Марина, при том что год постройки аналогичен, а круг арендаторов пересекается на 80 %. При 10 сделках на каждый проект это свидетельствует о высокой активности на вторичном рынке. Предполагаемая доходность по объектам с одной спальней здесь составляет 7–8% брутто — таких показателей в центре города не наблюдалось с 2014 года.
Кто здесь покупает
Здесь преобладают инвесторы: я бы оценил их долю в 70–75%, а долю конечных пользователей — в 25%. Среди них — инвесторы, впервые вкладывающие средства в Дубай, покупатели из Индии и Ливана с бюджетом 1–2 млн дирхамов, а также европейские владельцы, стремящиеся к диверсификации портфеля с акцентом на доходность. Конечные пользователи — это сотрудники свободных зон, которые предпочли покупку, а не постоянное продление аренды. Ценовые диапазоны: 900 тыс.–1,3 млн дирхамов за студии, 1,4–2,2 млн дирхамов за квартиры с одной спальней, 2,5–3,5 млн дирхамов за квартиры с двумя спальнями. Сроки владения здесь короче, чем в семейных районах — в среднем 2–4 года до перепродажи.
Как выглядят квартиры
Башни типа Green Lake, Avenue Residence, Arenco, Al Manara, Fortune Executive, Sherlock House, Concorde — в основном построены в 2007–2014 годах. Студии площадью 450–650 кв. футов — 750 тыс.–1 млн дирхамов, квартиры с 1 спальней площадью 700–950 кв. футов — 1,1–1,8 млн дирхамов, квартиры с 2 спальнями площадью 1 100–1 400 кв. футов — 1,9–3 млн дирхамов. В нескольких новых проектах (2023–2025 гг.) цены превышают 2 500 дирхамов за кв. фут. Качество строительства сильно варьируется в зависимости от здания — в некоторых башнях известны споры по счетам за охлаждение и проблемы с лифтами. Выбор башни имеет большее значение, чем выбор этажа.
Честные предостережения
Коммунальные платежи в некоторых старых башнях составляют 18–22 дирхама за кв. фут, что значительно снижает чистую доходность, если вы не просчитали все должным образом. Разница в качестве башен огромна — неправильный выбор здания здесь приведет к потере 2 % доходности и 15 % при перепродаже. Трафик на улице Шейха Зайеда в час пик просто невыносим, и нет удобного выезда в западном направлении. Текучесть арендаторов выше, чем в районе Марина, что увеличивает риск вакантности при краткосрочном владении.
См. также: «Джумейра Лейк Тауэрс», «Дубай Марина», «Аль-Барша Ферст».
Ищете предложения в Барша-Хайтс?
Мы отслеживаем активные объявления в Барша-Хайтс как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Барша-Хайтс или запросите тщательно подобранный короткий список.
