«Третий цикл» Дубая: на каком этапе мы находимся сейчас

Показатели

• Текущие цены: 1 673 дирхама за квадратный фут (+12,1 % в годовом исчислении)
• По сравнению с пиком сентября 2014 года: +35,7%
• По сравнению с минимумом октября 2020 года: +105,4%
• Текущая фаза роста (ноябрь 2020 г. → декабрь 2025 г.): +72,6%
• Темпы: ежемесячный рост ниже, чем в 2012–2014 гг. (~1,2% против ~1,6%)

Интерпретация ИИ: сильный восходящий цикл, но скорее «растянутый», чем «взрывной».

Итак… конец цикла или всё ещё середина цикла?

Почему это выглядит как конец-середина 

• Рост замедляется, а не ускоряется.
• Рост затянулся, что часто означает больше фаз «переваривания», а не одно резкое разворота.
• Темп роста на 12,1% в годовом исчислении — это сильный показатель, но не тот вид месячного ускорения, который кричит о «финальной мании».

Что позволило бы однозначно говорить о поздней стадии цикла

Если одновременно наблюдаются два или более из следующих факторов:

1. Усугубляется проблема доступности жилья (резко растут выплаты по ипотеке или соотношение арендной платы к доходу)
2. Волна предложения накрывает определенные сегменты рынка (объем ввода превышает уровень поглощения)
3. Снижение ликвидности (объемы продаж падают, время нахождения объектов на рынке увеличивается, растут стимулы для продавцов)
4. Рост арендной платы замедляется, в то время как цены продолжают расти (доходность быстро снижается)
5. Усиливается тенденция к выходу инвесторов (больше объектов выставляется на продажу, снижается уверенность в целесообразности удержания активов)

Какие сегменты обычно охлаждаются первыми

Обычно охлаждаются первыми

• Рыночные сегменты квартир с преобладанием инвесторов, чувствительные к предложению (где одновременно сдается в эксплуатацию много похожих объектов)
• Спекулятивные проекты на стадии строительства с длительными сроками реализации и слабым спросом со стороны конечных пользователей
• Объекты более низкого качества, где покупатели становятся более разборчивыми при замедлении роста

Как правило, дольше сохраняют устойчивость

• Редкие, ориентированные на семьи вилловые комплексы (ограниченные земельные участки + спрос со стороны конечных пользователей)
• Престижные районы с удобной пешеходной инфраструктурой (набережная, лучшие в своем классе многофункциональные комплексы)
• Лучшие операторы / лучшие здания (качество управления становится преимуществом, когда покупатели становятся более избирательными)

Краткий «обзор цикла»

Если вы хотите получать четкую картину каждый месяц, следите за:

• Сделки против предложений: успевает ли ликвидность?
• Арендная плата против цен: доходность сохраняется или снижается?
• Доля объектов на стадии строительства + отказы от сделок: сохраняется ли широкий уровень доверия?
• Скидки: продавцы снижают цены или держатся твердо?
• Время нахождения на рынке: самым ранним индикатором охлаждения рынка обычно является «время», а не цена.

Краткая версия

Ваши данные указывают на рынок, который, вероятно, находится в поздней середине или ранней конце цикла: цены значительно превышают предыдущий пик, а рост после 2020 года значителен, но темпы более медленные и период более продолжительный, чем в 2012–2014 годах. Следующий этап будет определяться не столько тем, «насколько высоко мы поднялись», сколько тем, сохранятся ли высокие уровни ликвидности и арендных ставок, когда на рынок поступят новые объекты и возникнет давление со стороны доступности жилья.

Часто задаваемые вопросы

Связанные статьи

• Дубай по-прежнему остается «безопасной гаванью» региона. Вот данные.
• Пакет мер поддержки бизнеса в Дубае на сумму 1 млрд дирхамов: анализ рынка недвижимости

Дополнительная информация

• Департамент земельных ресурсов Дубая — официальные данные
• Отчеты о рынке недвижимости ОАЭ