Джумейра Ферст — это Дубай старых денег: виллы на берегу, выходящие на Кайт-Бич, малоэтажные жилые комплексы с низкой плотностью застройки и круг покупателей, который на протяжении двух десятилетий незаметно сменяет друг друга на этих участках. Согласно данным за этот год, средняя стоимость объекта превышает 25 млн дирхамов. Это не рынок для спекулятивных покупок. Это рынок для тех, кто хочет приобрести земельный участок на берегу моря или виллу, которую можно снести и перестроить по собственному проекту. За три года я сопровождал здесь ровно шесть сделок, каждая из которых занимала не менее шести месяцев.
Что данные DLD говорят нам о проекте «Джумейра Ферст»
Четыре проекта, 40 сделок, объем 1,0 млрд дирхамов, 6 692 дирхама за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 25,0 млн дирхамов — сегмент ультра-люкс. Цена в 6 692 дирхама за кв. фут сопоставима со стоимостью каркаса виллы на берегу Пальмы Джумейра и на 50 % превышает цену на брендовые квартиры в Dubai Water Canal. Указание на четыре проекта в отчете вводит в заблуждение — большая часть активности в Jumeirah First приходится на сделки с виллами на отдельных участках, которые DLD классифицирует иначе. Объём в 1,0 млрд дирхамов по 40 сделкам подтверждает, что здесь преобладают сделки стоимостью 20–50 млн дирхамов.
Кто здесь покупает
В этом ценовом диапазоне преобладают конечные пользователи — 65 % составляют владельцы, проживающие в недвижимости, 35 % — инвесторы. Граждане стран Персидского залива, влиятельные арабские семьи, влиятельные индийские промышленные семьи, избранные российские покупатели из числа сверхбогатых (UHNW). Владельцы, проживающие в недвижимости, ценят образ жизни в прибрежной вилле и уединение; инвесторы рассматривают это как сохранение стоимости земли. Ценовые диапазоны: 18–40 млн дирхамов за виллу в стадии строительства, 50–100 млн дирхамов и более за флагманские участки на берегу моря. Преобладают сделки за наличные. Сделки заключаются через частных брокеров, редко через порталы.
Как выглядят объекты
Крупные участки под виллы на берегу моря и в непосредственной близости от пляжа — площадь участков 8 000–30 000 кв. футов, общая застроенная площадь (BUA) 6 000–15 000 кв. футов. Структура застройки весьма разнообразна: виллы 1990-х–2000-х годов, часто приобретаемые с целью сноса и перестройки, а также более новые современные виллы 2018–2024 годов, построенные по архитектурным проектам. К этому добавляется небольшое количество малоэтажных бутиковых многоквартирных домов (Six Senses Residences, а также некоторые более мелкие объекты). Доступ к пляжу определяет премиальность объекта.
Честные предостережения
Ликвидность крайне низкая из-за преобладания «терпеливых» инвесторов. Участки под виллы здесь продаются с периодичностью 9–18 месяцев. Многие объекты требуют полного сноса и перестройки в соответствии с современными требованиями — бюджет на строительство современного дома с нуля составляет минимум 4–8 млн дирхамов. Коммунальные платежи низкие (для участков под виллы), но расходы на частную охрану и техническое обслуживание составляют 80–150 тыс. дирхамов в год. У самых старых вилл имеются проблемы с устаревшей инфраструктурой, которые выявляются в ходе обследований стоимостью 200–500 тыс. дирхамов.
См. также: Jumeirah Second, Pearl Jumeira, La Mer.
Ищете объекты в районе «Джумейра Первая»?
Мы отслеживаем активные объявления в районе Джумейра-Ферст как среди готовых объектов, так и среди объектов на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в районе Джумейра-Ферст или запросите тщательно подобранный короткий список.
