7-й район MBR — один из новейших подрайонов в рамках более широкой застройки города Мохаммеда бин Рашида — с преобладанием квартир, средней ценовой категорией и продаваемый с 30-процентной скидкой по сравнению с 1-м районом, хотя с административной точки зрения они входят в один и тот же генеральный план. Покупатель, разбирающийся в карте районов города MBR, рассматривает 7-й район как объект для инвестиций в квартиры, а 1-й — как престижный объект для инвестиций в виллы. Это не один и тот же продукт. Их цены не следует сравнивать друг с другом. В брошюре они представлены как взаимозаменяемые, и именно в этом заключается возможность арбитража.
Что данные DLD говорят нам о 7-м районе MBR
Один проект, 38 сделок, объем 68,4 млн дирхамов, 1 988 дирхамов за кв. фут. Средняя стоимость объекта — 1,8 млн дирхамов — средний ценовой диапазон, преобладают квартиры. 38 сделок по одному проекту означают интенсивный и глубокий оборот в рамках генерального плана застройки. Цена за кв. фут в 1 988 дирхамов на 30 % ниже, чем у вилл в 1-м районе, и на 20 % выше, чем у стандартного жилого фонда в Мейдане. Стоимость сделок сосредоточена в диапазоне 1,5–2,5 млн дирхамов, что однозначно относит этот рынок к сегменту профессиональных покупателей и инвесторов, ориентированных на доходность.
Кто здесь покупает
Преобладают инвесторы — 60 % инвесторов, 40 % конечных пользователей. Инвесторы ориентируются на спрос со стороны корпоративных арендаторов в центре города (Downtown) с годовой арендной платой 90–140 тыс. дирхамов за квартиры с 1–2 спальнями. Конечные пользователи — это молодые специалисты и молодые семьи, приобретающие свою первую недвижимость в Дубае. Ценовые диапазоны: 1–1,6 млн дирхамов за квартиры с одной спальней, 1,8–2,6 млн дирхамов за квартиры с двумя спальнями. Национальный состав: индийцы, египтяне, ливанцы, жители Восточной Европы. Срок владения инвестиционными объектами составляет 3–5 лет.
Как выглядят квартиры
Квартиры из одного проекта, средний ценовой сегмент, сдача в эксплуатацию в 2020–2024 годах. Квартиры с 1 спальней площадью 550–750 кв. футов — 1–1,5 млн дирхамов, с 2 спальнями — 950–1 250 кв. футов — 1,8–2,6 млн дирхамов, с 3 спальнями — 1 500–1 900 кв. футов, 2,6–3,5 млн дирхамов. Качество строительства соответствует среднему ценовому сегменту — функциональная отделка, стандартные инженерные системы, базовое оформление вестибюля и набор удобств. Никаких брендовых резиденций, никаких флагманских уровней.
Честные предостережения
Концентрация предложения в рамках одного проекта означает, что любое изменение коммунальных платежей или проблемы с управлением одновременно затрагивают весь рынок. Коммунальные платежи обычно составляют 13–17 дирхамов за кв. фут. Брендинг «MBR City» повышает ожидания покупателей, которым жилой фонд среднего ценового сегмента в рамках одного проекта не всегда может соответствовать при перепродаже. Время в пути до центра города составляет 15–20 минут, метро отсутствует. Продажи квартир с 1–2 спальнями идут стабильно; продажи более просторных квартир — медленнее.
См. также: 1-й район MBR, Meydan Avenue, The Field.
Ищете предложения в 7-м районе MBR?
Мы отслеживаем активные объявления в MBR District 7 как среди готовых объектов, так и среди объектов на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все имеющиеся объявления. Просмотрите доступные объекты в MBR District 7 или запросите тщательно подобранный короткий список.
