Над Аль Хамар — старый жилой район Дубая к востоку от Рашидии, в котором представлены как объекты в полной собственности, так и в аренде. В данном отчете DLD отражена лишь небольшая доля объектов в полной собственности — один проект, 7 сделок, объем 8 млн дирхамов. Этот рынок не входит в список приоритетов большинства инвесторов. Этот район привлекателен для конечных покупателей, которые уже знакомы с ним — семей, проживающих в Мирдифе, Рашидии и восточном жилом поясе Дубая, которые хотят остаться в той же школьной и социальной среде, не переезжая на запад.
Что данные DLD говорят нам о Над-аль-Хамаре
Один проект, 7 сделок, объем 8,0 млн дирхамов, 1 184 дирхама за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 1,14 млн дирхамов: ценовой диапазон среднего сегмента, граничащий с начальным. Семь сделок по одному проекту — это низкая динамика. Цена в 1 184 дирхама за кв. фут сопоставима с Remraam и ниже, чем в JVC для данного сегмента. Общий объем в 8 млн дирхамов очень мал, что означает неэффективное ценообразование и огромное значение выбора момента перепродажи. Рассматривайте этот рынок как нишевый, а не как основной объект инвестиций.
Кто здесь покупает
Почти исключительно конечные пользователи — 85 % составляют владельцы, проживающие в приобретенной недвижимости, 15 % — инвесторы. Семьи, проживающие в восточной части Дубая, часто с детьми, посещающими школы в районе Рашидия или учебные заведения, расположенные рядом с Мирдифом. Преобладают индийцы, египтяне и пакистанцы. Круг инвесторов ограничен и ориентирован на арендную плату в размере 75–110 тыс. дирхамов в год. Ценовые диапазоны: 900 тыс. – 1,3 млн дирхамов за квартиры с 1–2 спальнями, 1,4–1,8 млн дирхамов за квартиры с 2–3 спальнями. Сроки владения длительные — это группа населения, предпочитающая не менять жилье.
Как выглядят квартиры
Квартиры в собственность в рамках одного проекта, средний ценовой сегмент. Квартиры с 1 спальней площадью 650–850 кв. футов — 800 тыс.–1,1 млн дирхамов, с 2 спальнями площадью 1 000–1 400 кв. футов — 1,1–1,5 млн дирхамов, квартиры с 3 спальнями — 1 500–1 900 кв. футов, 1,5–2 млн дирхамов. Жилой фонд построен в 2014–2020 годах, функциональное исполнение. Инфраструктура комплекса базовая — бассейн, тренажерный зал, скромные зоны общего пользования.
Честные предостережения
Путаница между правом полной собственности и правом аренды — название «Над аль-Хамар» охватывает районы, где действуют разные правила владения, поэтому перед бронированием крайне важно в письменной форме подтвердить статус полной собственности. Небольшое количество сделок означает, что время выставления на вторичный рынок может повлиять на цену на 10–15 %. Движение по Airport Road в часы пик замедленное. Метро отсутствует. Коммунальные платежи составляют 10–14 дирхамов за кв. фут. На вторичном рынке объекты могут простоять 6–10 месяцев.
Связанные районы: Мирдиф, Dubai Silicon Oasis, Аль-Ваха.
Ищете предложения в Над-аль-Хамаре?
Мы отслеживаем активные объявления в Над-аль-Хамаре как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто перечисляет все имеющиеся предложения. Просмотрите доступные объекты в Над-аль-Хамаре или запросите тщательно подобранный короткий список.
