Валовой кредит в ОАЭ вырос на 7% в первой половине 2026 года, негосударственные депозиты за тот же период прибавили 4%. Эти данные центрального банка приводит AGBI. Кредитование обгоняет базу вкладов на три пункта, и банки закрывают разрыв самым прямым способом: поднимают ставки. FAB предлагал 5,6% на новые средства на сберегательных счетах до декабря, Emirates NBD давал до 5,5% по отдельным крупным новым депозитам. Некоторые небольшие банки обещали по срочным вкладам больше 6%, примерно на 2 процентных пункта выше межбанковской ставки.
Это рекламные ставки конкретных продуктов на конкретные сроки. Среднерыночной доходностью их считать нельзя, и каждому клиенту они не гарантированы.
Откуда берется спрос на кредит
Bloomberg 12 октября связал рост спроса на займы, среди прочего, с многомиллиардными инфраструктурными проектами «Zero Hormuz». Они задуманы как альтернативные маршруты в обход Ормузского пролива. Состав и размер этих проектов независимо не подтверждены, поэтому мы приводим их как объяснение, которое дает Bloomberg, и не считаем установленным перечнем. Для читателя важно другое: часть кредитного спроса идет от инфраструктуры и государственного сектора, тогда как рынок жилья к ней не причастен.
Что происходит с деньгами внутри банков
В июне 2026 года негосударственные депозиты составляли AED 2,95 трлн. Срочные вклады занимали AED 1,28 трлн и выросли почти на 10% с начала года. Спросовые, около AED 1,24 трлн, снизились на 1,8%. Деньги уходят с текущих счетов туда, где платят больше, и для банка каждый такой перевод дорожает. По оценке AGBI, более дорогие депозиты давят на чистую процентную маржу. Инфраструктурные займы при этом могут приносить банку меньшую доходность, чем другие виды кредитования.
Конкуренция за фондирование сама по себе не говорит о том, что банки сворачивают финансирование недвижимости. Прямого сигнала о снижении цен на жилье в этих данных тоже нет.
Как это читать покупателю off-plan
В 2025 году в Дубае зарегистрировано 134 623 сделки off-plan на AED 293 млрд. Это 62,6% всех сделок с недвижимостью по числу (Bayut по данным DLD). Опора на рассрочку застройщика сложилась задолго до нынешних ставок. Но данные за 2025 год не показывают, как поведет себя спрос при более дорогом кредите. Показатели 2026 года на них переносить нельзя.
Вклад под 5,5-5,6% и квартира в рассрочке сравнивать как два варианта "или-или" неверно. У них разные риски, ликвидность и срок. Депозит дает известную сумму к известной дате и легко делится на части, если часть денег понадобится раньше. Квартира в рассрочке привязывает капитал к графику платежей на годы, зато дает актив, который после сдачи может приносить аренду и участвовать в росте стоимости. Поэтому один и тот же объем средств покупатель часто распределяет между обоими инструментами, исходя из того, когда деньги понадобятся снова. Перед решением мы проверяем несколько вещей:
• график платежей и условия возврата, если сроки сдачи сдвинутся; • график строительства и эскроу-счет проекта; • реалистичную арендную доходность после сдачи с учетом сборов; • сколько стоит выход: перепродажа до handover и условия передачи прав; • срок действия депозитной ставки. Промо-предложение до декабря через полгода может выглядеть иначе.
Что это меняет для ипотечного заемщика
Ставка по вкладу не равна ставке по ипотеке. Если стоимость фондирования для банков растет, это может отразиться на новых предложениях, но предсказать, как изменится ежемесячный платеж, по этим данным нельзя. Тем, у кого действующий кредит, стоит уточнить у своего банка тип ставки, период фиксации и условия пересмотра.
Новому заемщику практичнее запросить индикативные условия у нескольких банков в течение одного-двух дней и сравнить полную стоимость кредита. В нее входят комиссия за оформление, оценка объекта, страхование и условия досрочного погашения. Разница между предложениями часто складывается из этих статей вместе со ставкой, поэтому сравнение по одной цифре дает искаженную картину.
Держателям и будущим получателям Golden Visa по недвижимости: Министерство экономики ОАЭ указывает минимальную стоимость объекта AED 2 млн, для off-plan есть отдельные условия по объектам от одобренных местных компаний. Сам статус не гарантирует ни роста стоимости, ни ликвидности объекта. Применимость и документы проверяются в компетентном органе.
Дубай, Абу-Даби, Рас-эль-Хайма
Инфраструктурные расходы могут входить в более широкую историю транспортной связности и устойчивости экономики. Но связь конкретного проекта с ценами, арендой или стоимостью земли в конкретном районе нужно доказывать отдельно. Мы не утверждаем, что «Zero Hormuz» гарантирует рост чего-либо.
Инвестору полезнее смотреть на проверяемые показатели района: темпы сдачи новых проектов, транспортную доступность, глубину арендного спроса и объем предложения в ближайшие годы. Эти данные публикуют DLD и профильные отчеты, и мы сверяем их до обсуждения любого объекта.
Вопросы и ответы
Если банковская ставка выше ожидаемой доходности объекта, значит ли это, что покупать рано?
Нет, такой вывод слишком прямой. Банковский вклад дает фиксированный доход на срок, а недвижимость сверх арендной доходности несет рост стоимости или его отсутствие, риск сроков и затраты на владение. Сравнивать их нужно по чистому результату за один и тот же горизонт.
Может ли рост депозитных ставок сделать рассрочку застройщика дороже?
Прямой связи в данных нет. Рассрочка застройщика зависит от его собственных условий и финансирования, а ставки банков влияют на нее лишь косвенно, через доступность и цену кредитов. Условия мы советуем сверять в договоре, вместо того чтобы оценивать их по ситуации на рынке вкладов.
Что проверить в первую очередь, если ипотека уже оформлена?
Тип ставки и дату ее пересмотра. Фиксированный период защищает платеж до его окончания, плавающая ставка меняется по условиям договора. Конкретные цифры называет только банк.
UAE-Prop работает как независимый консультант на стороне покупателя и не представляет интересы продавцов. Свяжитесь с командой uae-prop через форму на сайте.
