Что такое LTV (соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости)?
Коэффициент «кредит к стоимости» (Loan to Value), сокращенно LTV, представляет собой соотношение суммы ипотечного кредита и оценочной стоимости недвижимости, выраженное в процентах. Он определяет, какую часть стоимости недвижимости профинансирует банк и, следовательно, какую сумму вам необходимо внести в качестве первоначального взноса. В ОАЭ ограничения по LTV устанавливаются Центральным банком и варьируются в зависимости от гражданства покупателя, стоимости недвижимости и цели приобретения.
Как работает LTV в ОАЭ
Центральный банк ОАЭ устанавливает максимальные коэффициенты LTV для ипотечных кредитов на жилье:
- Граждане ОАЭ (первая недвижимость стоимостью до 5 млн дирхамов): LTV до 80% — то есть минимальный первоначальный взнос составляет 20%.
- Граждане ОАЭ (первая недвижимость стоимостью свыше 5 млн дирхамов): LTV до 70% — первоначальный взнос 30%.
- Иностранцы (первая недвижимость стоимостью до 5 млн дирхамов): LTV до 80% — первоначальный взнос 20%.
- Иностранцы (первая недвижимость стоимостью свыше 5 млн дирхамов): LTV до 65% — первоначальный взнос 35%.
- Вторая недвижимость (любой покупатель): до 60–65 % LTV — первоначальный взнос 35–40 %.
- Недвижимость на стадии строительства: до 50% LTV — банки более осторожны в отношении незавершенных проектов.
Стоимость недвижимости, используемая при расчете LTV, основана на независимой оценке банка, а не на покупной цене. Если банк оценивает недвижимость ниже согласованной цены, покупатель должен покрыть разницу за счет собственных средств.
Практический пример
Вы — экспат, приобретающий свою первую квартиру в районе Дубай Марина за 1,8 млн дирхамов. Банк оценивает её в 1,75 млн дирхамов. При ограничении LTV на уровне 80% максимальная сумма ипотечного кредита составляет 1,4 млн дирхамов (80% от 1,75 млн дирхамов). Ваш первоначальный взнос составляет 400 000 дирхамов — это 350 000 дирхамов разницы между оценочной стоимостью и суммой кредита, плюс 50 000 дирхамов на покрытие разницы между ценой и оценочной стоимостью. Добавьте примерно 72 000 дирхамов на сборы DLD (4%) и 15 000–25 000 дирхамов на банковские сборы за оформление, оценку и регистрацию ипотеки. Ваши общие первоначальные затраты: примерно 500 000 дирхамов.
Почему LTV важен для инвесторов
LTV определяет ваши потребности в капитале и степень финансового рычага. Более высокий LTV означает меньшие первоначальные затраты, но более высокие ежемесячные платежи и больше процентов за весь срок кредита. Более низкий LTV снижает затраты на заем, но требует большего капитала. Понимание ограничений по LTV имеет решающее значение для финансового планирования. Мы в UAE-Prop помогаем инвесторам структурировать свои покупки с целью оптимизации LTV, сравнивая банковские оценки и определяя стратегии финансирования, которые обеспечивают баланс между первоначальными затратами и долгосрочной доступностью.
