ما هو سعر الدخول في عقارات دبي؟

سعر الدخول هو التكلفة الإجمالية للاستحواذ لامتلاك عقار بحلول نهاية يوم نقل الملكية. ويشمل سعر الشراء مضافاً إليه رسوم DLD بنسبة 4%، ورسوم الوكيل 2%، ورسوم أمين التسجيل والرسوم الإدارية، وتسجيل الرهن العقاري إن وجد، وعقد توثيق (إيجاري) للإشغال الفوري، وتأمينات Dewa والتبريد. إنها التكلفة الإجمالية الشاملة حتى استلام المفتاح، وليس السعر المعلن فقط.

لماذا يجب عليك تتبع سعر الدخول بدقة؟

يجب احتساب كل مؤشر عائد — مثل ROI، وROC، ومعدل الرأسمالية cap rate، والعائد الإيجاري — بناءً على سعر الدخول الخاص بك، وليس بناءً على السعر المعلن. فالعائد الإجمالي بنسبة 5% على مبلغ AED 2M هو في الحقيقة 4.7% فقط عند احتسابه على سعر دخول يبلغ AED 2.13M. وهذه الفجوة الصغيرة تترك آثاراً حقيقية على مدار سنوات الاستثمار.

ماذا يحدث إذا تجاهلت DLD عند حساب سعر الدخول؟

إذا استبعدت DLD من حساب سعر الدخول، فإن نموذج العائد الإيجاري لديك سيعطي نتائج مبالغاً فيها. اعتقد أحد المشترين لأول مرة أن سعر دخوله كان AED 1.2M، لكن استبعاد DLD يعني أن سعر دخوله الحقيقي كان AED 1.28M. مما أدّى إلى مبالغة نموذج العائد لديه بنسبة 6-7%. التكلفة الإجمالية الشاملة هي الرقم الوحيد لسعر الدخول الذي يستحق الاعتماد عليه.

إجراءات الشراء

Apr 29

· قراءة في دقيقتين

سعر الدخول

Q: ما هو سعر الدخول لشقة نموذجية مكونة من غرفة نوم واحدة بقيمة AED 2M في Downtown؟

بالنسبة لشقة نموذجية مكونة من غرفة نوم واحدة في Downtown بقيمة AED 2M، يصل سعر الدخول إلى حوالي AED 2.13M-2.14M إجمالاً للمشتري نقداً. أما بالنسبة للمشتري عبر الرهن العقاري، فيُضاف 0.25% أخرى من قيمة القرض للتسجيل وما يتراوح بين AED 3-5k لتقييم البنك. وتأتي هذه التكاليف إضافية فوق سعر الشراء الأصلي.

سعر الدخول ليس مجرد السعر المعلن على العقار، بل هو السعر المعلن مضافاً إليه كل ما تكبدته لامتلاك الأصل بحلول نهاية يوم نقل الملكية.

سعر الدخول هو التكلفة الإجمالية للاستحواذ — ثمن الشراء مضافاً إليه رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) بنسبة 4%، ورسوم الوكيل 2%، ورسوم أمين التسجيل والرسوم الإدارية، ورسوم تسجيل الرهن العقاري إن وجدت، وعقد توثيق (إيجاري) للإشغال الفوري، وتأمينات هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا) ورسوم التبريد. بالنسبة لشقة مكونة من غرفة نوم واحدة في Downtown بقيمة AED 2M، يصل سعر الدخول إلى ما يقارب AED 2.13M-2.14M إجمالاً للمشتري نقداً. أما بالنسبة للمشتري عبر الرهن العقاري، فيُضاف 0.25% أخرى من قيمة القرض للتسجيل وما يتراوح بين AED 3-5k لتقييم البنك.

إن السبب وراء تتبع سعر الدخول بدقة هو أن كل مؤشر من مؤشرات العائد — مثل عائد الاستثمار (ROI)، والعائد على رأس المال (ROC)، ومعدل الرأسمالية (cap rate)، والعائد الإيجاري — يجب احتسابه بناءً على هذا السعر، وليس على السعر المعلن الأول. فالعائد الإجمالي بنسبة 5% على مبلغ AED 2M يصبح 4.7% فقط عند احتسابه على سعر دخول يبلغ AED 2.13M. فجوة صغيرة، ولكن ذات تأثير حقيقي على مدى الاستثمار طويل الأجل.

أخبرني أحد المشتريين لأول مرة في العام الماضي أن "سعر الدخول" لديه كان AED 1.2M. فسألته عما إذا كان ذلك يشمل DLD، فأجاب بالنفي. كان سعر دخوله الحقيقي AED 1.28M. وبالتالي، كان نموذج العائد الإيجاري لديه مبالغاً فيه بنسبة 6-7%.

التكلفة الإجمالية الحقيقية حتى استلام المفتاح. هذا هو الرقم الوحيد لسعر الدخول الذي يستحق الاعتماد عليه.

احسب الأرقام على وحدة حقيقية في دبي

حاسبات العائد الاستثماري تكون مفيدة فقط عندما تعتمد على مدخلات تكلفة واقعية. يمتلك فريقنا قائمة محدثة بالعقارات المتاحة في دبي ورأس الخيمة وأبوظبي — بما في ذلك البيانات التي لا تعرضها معظم الكتيبات الإعلانية. اطلب جدول الأسعار المباشر أو تصفح الوحدات المتاحة.