يعمل الرفع المالي على تضخيم المكاسب والخسائر في سوق العقارات في دبي بالقوة نفسها. فقد جعلت ظروف السوق بين عامي 2022 و2024 الرفع المالي يبدو وكأنه خيار عبقري، في حين جعل الاستخدام ذاته للرفع المالي بين عامي 2014 و2020 يبدو وكأنه استنزاف بطيء للأموال.
يُقصد بالرفع المالي استخدام الأموال المقترضة — والتي تمثل التمويل العقاري في مجال العقارات — للتحكم في أصل تزيد قيمته عن المبلغ النقدي الذي دفعته. فعلى سبيل المثال، دفع 400 ألف درهم دفعة أوليّة لشراء وحدة بقيمة 2 مليون درهم بنسبة تمويل إلى القيمة (LTV) تبلغ 80% يمنحك رفعًا ماليًا بمقدار 5 أضعاف. وإذا ارتفعت قيمة الوحدة بنسبة 10%، فإن ربحك البالغ 200 ألف درهم يمثل عائدًا بنسبة 50% على رأس المال المستثمر البالغ 400 ألف درهم. أما إذا انخفضت القيمة بنسبة 10%، فإن الحسبة ذاتها تعمل بالاتجاه المعاكس وتتراجع قيمة رأس مالك بنسبة 50%.
والحقيقة الصريحة التي يتجاهلها الجميع هي أن الفترة الممتدة من 2022 إلى 2024 في دبي شهدت تغيرات في الأسعار تراوحت بين 25% و35% في العديد من المجمعات العقارية، وحقق المشترون الذين اعتمدوا على الرفع المالي عوائد استثنائية. في المقابل، شهدت الفترة بين 2014 و2020 ركودًا أو تراجعًا في العديد من تلك المجمعات نفسها، حيث استمر المشترون الذين اعتمدوا على التمويل في دفع الفوائد لمدة ست سنوات بينما ظلت قيمة رأس المال ثابتة دون نمو. كِلا المشهدين حدثا بالفعل، ولا يوجد وضع دائم.
في العام الماضي، كان أحد العملاء على وشك الحصول على تمويل بنسبة 80% (LTV) لشراء ثلاث وحدات على المخطط في وقت واحد. وكان إجمالي الرفع المالي سيبلغ 5.2 مليون درهم مقابل رأس مال مستثمر قدره 1.3 مليون درهم. قمنا بإعادة هيكلة الصفقة لتقتصر على وحدتين: إحداهما نقداً والأخرى بنسبة تمويل 75%. أدى ذلك إلى تقليل فرص الأرباح الهائلة، ولكنه خفّض سيناريو الكارثة بشكل كبير.
الرفع المالي هو أداة وليس استراتيجية قائمة بذاتها.
ذات صلة: نسبة التمويل إلى القيمة (LTV)، التمويل العقاري، العائد على حقوق الملكية (ROE)، حقوق الملكية.
احسب الأرقام لوحدة عقارية حقيقية في دبي
لا تكون حاسبات العائد مفيدة إلا إذا اعتمدت على مدخلات تكلفة واقعية. يمتلك فريقنا قائمة محدثة بالوحدات المتاحة في دبي ورأس الخيمة وأبوظبي — بما في ذلك البيانات التي لا تعرضها معظم الكتيبات الإعلانية. اطلب قائمة الأسعار المباشرة أو تصفح الوحدات المتاحة.
