Финансовый рычаг с одинаковой силой усиливает как успех, так и провал на рынке недвижимости Дубая. В период с 2022 по 2024 год рынок сделал использование финансового рычага гениальным решением. В то же время в период с 2014 по 2020 год тот же самый рычаг превратился в медленное кровотечение.
Финансовый рычаг — это использование заемных средств (в сфере недвижимости — ипотеки) для управления активом, стоимость которого превышает вложенные вами денежные средства. Внесение первоначального взноса в размере 400 тыс. дирхамов при покупке объекта стоимостью 2 млн дирхамов с коэффициентом LTV 80 % дает вам 5-кратный финансовый рычаг. Если стоимость объекта вырастет на 10%, ваша прибыль в размере 200 тыс. дирхамов будет означать 50%-ную доходность по собственному капиталу в 400 тыс. дирхамов. Если же стоимость снизится на 10%, те же вычисления будут действовать в обратном направлении, и ваш собственный капитал сократится на 50%.
Честная версия, которую все игнорируют: в период 2022–2024 годов в Дубае во многих районах цены росли на 25–35%, и покупатели, использовавшие кредитное плечо, получили исключительную доходность. В период 2014–2020 годов цены во многих из тех же районов оставались на прежнем уровне или снижались, и покупатели, использовавшие кредитное плечо, шесть лет платили проценты, пока стоимость их собственного капитала не менялась. Существовали оба рынка. Ни один из них не является постоянным.
В прошлом году один из наших клиентов собирался одновременно приобрести три квартиры на стадии строительства с LTV 80%. Совокупный леверидж по всему пакету составил бы 5,2 млн дирхамов при собственном капитале в 1,3 млн дирхамов. Мы перестроили сделку на две квартиры: одну за наличные, другую с кредитом на 75%. Меньший потенциал роста. Но гораздо меньший риск катастрофического сценария.
Кредитное плечо — это инструмент. Само по себе оно не является стратегией.
См. также: LTV, ипотека, рентабельность собственного капитала (ROE), собственный капитал.
Просчитайте показатели для реальной квартиры в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если в них вводятся реалистичные данные о стоимости. Наша команда ведёт актуальный реестр объектов в Дубае, Расид-аль-Хаймане и Абу-Даби — включая те данные, которые в большинстве брошюр не указываются. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
