يعتبر ليوان 2 امتداداً لممر الشقق السكنية من الفئة المتوسطة في ليوان / دبي لاند — مشروع واحد، صفقتان، وبحجم تداول يبلغ AED 2.4M. هذا هو التعريف الدقيق لسوق محدود ومتخصص حيث يكاد حجم المشترين لا يكفي لإرساء الأسعار. يتمثل المعروض في وحدات سكنية من الفئة الابتدائية والمتوسطة تستهدف المستثمرين المبتدئين والمستخدمين النهائيين ذوي الميزانيات المحدودة، وتعكس بيانات DLD هذا التمركز الضيق. يجب التعامل معها كسوق متخصص؛ ولا تستنتج اتجاهات عامة للمنطقة من نقطتي بيانات فقط.
ماذا تخبرنا بيانات DLD عن ليوان 2
مشروع واحد، صفقتان، حجم تداول AED 2.4M، وسعر القدم المربعة AED 1,103. متوسط الصفقة AED 1.2M — ضمن شريحة الفئة المتوسطة. فعلياً، لا تشكل صفقتان أي مؤشر سوقي — فالأسعار ترتكز على قائمة أسعار المطور بدلاً من استكشاف السوق الثانوي. السعر للقدم المربعة البالغ AED 1,103 يمكن مقارنته بالوحدات الأقدم في قرية جميرا الدائرية (JVC)، ويقل عن أسعار مدينة دبي الرياضية لوحدات مماثلة من 1-2 غرفة نوم.
من يشتري هنا
يميل السوق نحو المستثمرين — 70% مستثمرون، و30% مستخدمون نهائيون. مستثمرون في دبي للمرة الأولى بصفقات تقل عن AED 1.5M. مهنيون شباب يقومون بعملية الشراء الأولى. التركيبة السكانية تشمل الجنسيات الهندية، الباكستانية، والمصرية. طلب المستأجرين يأتي من النطاق الأوسع لدبي لاند / المدينة الأكاديمية بإيجارات تتراوح بين AED 65-100k سنوياً. تتركز أسعار الصفقات بين AED 900k-1.4M للوحدات المكونة من 1-2 غرفة نوم.
كيف تبدو الوحدات
وحدات سكنية من الفئة المتوسطة في مشروع واحد، تم بناؤها بين 2017-2023. شقق الاستوديو بمساحة 350-500 قدم مربعة بسعر AED 550-750k، وشقق غرفة نوم واحدة بمساحة 650-850 قدم مربعة بسعر AED 900k-1.3M، وشقق غرفتي نوم بمساحة 1,000-1,300 قدم مربعة بسعر AED 1.2-1.6M. جودة البناء تتراوح بين الفئة الابتدائية والمتوسطة — عملية وليست فاخرة. المرافق أساسية: مسبح، صالة ألعاب رياضية، وردهة استقبال متواضعة.
محاذير هامة يجب أخذها بعين الاعتبار
سوق ضحل. وجود صفقتين فقط يعني أن التسعير غير موثوق — وقد تتغير أسعار إعادة البيع الفعلية بنسبة 15-25% عن المؤشر الحالي. المسافة من وسط مدينة دبي (داون تاون) تتراوح بين 30-40 دقيقة، ولا يوجد محطة مترو. رسوم الخدمات AED 10-15 للقدم المربعة. قد تستغرق عمليات إعادة البيع في السوق الثانوي من 6 إلى 12 شهراً. إن قلة عدد المستأجرين في النطاق المباشر لمنطقة ليوان 2 تجعل توقعات العوائد حساسة لدورات الطلب الأوسع في دبي لاند.
ذات صلة: ليوان، واحة دبي للسيليكون، مدينة دبي الرياضية.
هل تبحث عن عقارات في ليوان 2؟
نحن نتتبع القوائم النشطة في ليوان 2 التي تشمل العقارات الجاهزة وقيد الإنشاء. يقوم فريقنا بإعداد قوائم مختصرة تضم 2-3 وحدات قابلة للمقارنة حقاً لكل طلب، بدلاً من تكديس القوائم العشوائية. تصفح العقارات المتاحة في ليوان 2 أو اطلب قائمة مختصرة ومنتقاة.
