Ливан 2 является продолжением более широкого коридора квартир среднего ценового сегмента Ливан / Дубайленд — один проект, 2 сделки, объем 2,4 млн дирхамов. Это определение узкого нишевого рынка, где количество покупателей едва достаточно для формирования цен. Предложение состоит из квартир начального и среднего ценового сегмента, ориентированных на инвесторов-новичков и конечных покупателей с небольшим бюджетом, и данные DLD по этому проекту отражают именно такое узкое позиционирование. Рассматривайте его как нишу; не делайте выводов о ситуации в целом по району на основе всего двух точек данных.
Что данные DLD говорят нам о Ливане 2
Один проект, 2 сделки, объем 2,4 млн дирхамов, 1 103 дирхама за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 1,2 млн дирхамов — сегмент среднего рынка. Две сделки фактически не являются рыночным сигналом — ценообразование определяется прейскурантом застройщика, а не рыночным спросом на вторичном рынке. Цена в 1 103 дирхама за кв. фут сопоставима со старыми объектами в районе JVC и ниже, чем в Dubai Sports City для аналогичных квартир с 1–2 спальнями.
Кто здесь покупает
Преобладают инвесторы — 70 % инвесторов, 30 % конечных пользователей. Инвесторы, впервые вкладывающие средства в Дубай, с суммой сделки менее 1,5 млн дирхамов. Молодые специалисты, приобретающие жилье впервые. Преимущественно индийцы, пакистанцы и египтяне. Спрос со стороны арендаторов из более широкого коридора Dubailand / Academic City при годовой арендной плате 65–100 тыс. дирхамов. Ценовой диапазон для квартир с 1–2 спальнями составляет 900 тыс.–1,4 млн дирхамов.
Как выглядят квартиры
Квартиры среднего ценового сегмента в рамках одного проекта, построенные в 2017–2023 годах. Студии площадью 350–500 кв. футов по цене 550–750 тыс. дирхамов, квартиры с 1 спальней — 650–850 кв. футов, 900 тыс.–1,3 млн дирхамов; квартиры с 2 спальнями — 1 000–1 300 кв. футов, 1,2–1,6 млн дирхамов. Качество строительства — от начального до среднего уровня: функциональное, но не флагманское. Комплектация базовая: бассейн, тренажёрный зал, скромный вестибюль.
Честные предостережения
Небольшой рынок. Две сделки означают, что цены ненадежны — фактическая цена при перепродаже может оказаться на 15–25 % ниже текущего показателя. Расстояние до центра города — 30–40 минут, метро отсутствует. Коммунальные платежи составляют 10–15 дирхамов за кв. фут. Вторичная продажа может затянуться на 6–12 месяцев. Небольшой выбор арендаторов непосредственно в районе Liwan 2 делает прогнозы доходности чувствительными к более широким циклам спроса в Dubailand.
Связанные проекты: Liwan, Dubai Silicon Oasis, Dubai Sports City.
Ищете объекты в Liwan 2?
Мы отслеживаем активные объявления в Liwan 2 как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подбирает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Liwan 2 или запросите тщательно подобранный короткий список.
