يعتبر Me’aisem First الجيب المجاور لمنطقة IMPZ / Production City والذي يمر به معظم المستثمرين في طريقهم إلى JVC دون أن يلاحظوا أنه يضم شريحة فاخرة ومفاجئة من الفلل ومنازل التاون هاوس. تشمل الحدود الإدارية الحافة المجاورة لمجمعي Victory Heights و Mudon وبعض محيط Arabian Ranches، وهو السبب في أن بيانات السعر للقدم المربع هنا مرتفعة بشكل غير متوقع. ثق بالأرقام، وليس بسمعة الرمز البريدي. هذا الجيب هو المكان الذي استقرت فيه بهدوء العائلات التي كانت ترغب في السكن في Arabian Ranches ولكنها لم تتمكن من إتمام صفقة شراء وحدة هناك.
ما تخبرنا به بيانات دائرة الأراضي والأملاك (DLD) عن Me’aisem First
خمسة مشاريع، 52 صفقة، بحجم تداول يبلغ 541.0 مليون درهم، و 2,530 درهم/قدم مربع. متوسط قيمة الصفقة 10.4 مليون درهم — شريحة الفخامة الفائقة. عشر صفقات لكل مشروع تمثل وتيرة منخفضة إلى معتدلة نموذجية لأسواق الفلل الكبيرة. السعر للقدم المربع البالغ 2,530 درهم أعلى بنسبة 10% من Victory Heights ويطابق تقريباً مستوى الفلل غير المكتملة (shell) في Arabian Ranches II. يؤكد حجم التداول البالغ 541 مليون درهم في 52 صفقة أن هذا السوق مخصص للفلل ذات القيم العالية؛ حيث يعكس متوسط قيمة الصفقة قطع الأراضي الفاخرة ذات المساحات الكبيرة بدلاً من تدفق شقق 1-2BR.
من يشتري هنا
سوق يسيطر عليه المستخدم النهائي — 65% ملاك قاطنون، و 35% مستثمرون. عائلات راسخة من الطبقة المتوسطة العليا، غالباً ما تنتقل للارتقاء من فيلتها الأولى في دبي الكائنة في موقع أقل مركزية. مشترون من الهند ومصر وأوروبا ودول مجلس التعاون الخليجي (GCC). الشريحة المستثمرة تعتمد على الاحتفاظ طويل الأمد مستهدفة إيجارات الفلل للشركات بقيمة 400-650 ألف درهم/سنوياً. تتركز قيم الصفقات بين 7-15 مليون درهم. فترات الاحتفاظ بالملكية طويلة، وتتراوح عادةً بين 6-9 سنوات. شريحة المشترين ناضجة — فهم لا يقومون بالمضاربة السريعة، بل يؤسسون قاعدة عائلية لعدة سنوات.
كيف تبدو الوحدات
تغلب الفلل ذات مساحات الأراضي الكبيرة — فلل Carmen و Calida و Novelia و Olivia في Victory Heights بسعر 6-12 مليون درهم، وفلل Victory Heights الفاخرة المستقلة بسعر 10-18 مليون درهم، ومجمعات التاون هاوس الأصغر بسعر 4-6 مليون درهم. تتراوح مساحات قطع الأراضي بين 5,000-12,000 قدم مربع في مراحل الفلل. يعود تاريخ البناء في الغالب إلى الفترة 2010-2016، بالإضافة إلى مشاريع التعبئة الحضرية الأحدث. التصميم المعماري مستوحى من طراز البحر الأبيض المتوسط مع طابع مجتمعات الجولف؛ والمجاورة لـ Els Club تمثل أهمية كبيرة لشريحة المشترين.
محاذير واقعية
تحتاج العقارات المبنية بين 2010-2014 إلى ميزانيات للتجديد — توقع إنفاق 500 ألف - 1.2 مليون درهم على التحديثات الداخلية وأعمال الهندسة الميكانيكية والكهربائية والسباكة (MEP). تتراوح رسوم الخدمات ورسوم المجمع السكني إجمالاً بين 45-75 ألف درهم/سنوياً للفلل الكبيرة. علاوة الإطلالة على ملعب الجولف حقيقية ولكنها تختلف من فيلا لأخرى؛ فعبارة "بالقرب من الملعب" تقع في فئة سعرية مختلفة عن "إطلالة على الممر العشبي (fairway view)". لا يوجد مترو؛ وتستغرق الرحلة إلى Downtown حوالي 30-40 دقيقة. قد تستغرق إعادة بيع الفلل التي تتجاوز قيمتها 10 مليون درهم من 6 إلى 12 شهراً.
مواضيع ذات صلة: Victory Heights، Jumeirah Golf، Arabian Ranches II.
هل تبحث في عقارات Me’aisem First المعروضة؟
نحن نتتبع القوائم النشطة في Me’aisem First عبر العقارات الجاهزة وتلك التي على المخطط (off-plan). يتولى فريقنا إعداد قوائم مختصرة تضم من وحدتين إلى 3 وحدات قابلة للمقارنة حقاً لكل طلب، بدلاً من تقديم قوائم عشوائية. تصفح العقارات المتاحة في Me’aisem First أو اطلب قائمة مختصرة ومنتقاة.
