«Ме’айсем Ферст» — это прилегающий к IMPZ / Production City район, через который проезжают большинство инвесторов по пути в JVC, не замечая, что здесь расположены удивительно престижные виллы и таунхаусы. Административная граница охватывает Victory Heights, соседний край Мудона и часть периметра Arabian Ranches, поэтому цены за квадратный фут здесь неожиданно высоки. Доверяйте цифрам, а не репутации почтового индекса. Именно в этом районе тихо обосновались семьи, которые хотели жить в «Arabian Ranches», но не смогли заключить сделку.
Что данные DLD говорят нам о Me’aisem First
Пять проектов, 52 сделки, объем 541,0 млн дирхамов, 2 530 дирхамов за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 10,4 млн дирхамов — сегмент ультра-люкс. Десять сделок на проект — это умеренно-низкая динамика, типичная для рынков крупных вилл. Цена за кв. фут в 2 530 дирхамов на 10 % превышает уровень Victory Heights и примерно соответствует стоимости вилл в «Arabian Ranches II» на стадии строительства. Объем в 541 млн дирхамов по 52 сделкам подтверждает, что это рынок вилл с высокой стоимостью; средняя стоимость отражает престижные участки, а не массовые квартиры с 1–2 спальнями.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи — 65 % составляют владельцы, проживающие в недвижимости, 35 % — инвесторы. Это состоятельные семьи из верхнего среднего класса, часто переезжающие из своей первой виллы в Дубае, расположенной в менее центральном районе. Среди покупателей — индийцы, египтяне, европейцы и жители стран Персидского залива. Доля инвесторов — это терпеливые держатели, нацеленные на сдачу вилл в корпоративную аренду по цене 400–650 тыс. дирхамов в год. Ценовые диапазоны: 7–15 млн дирхамов. Сроки владения длительные, обычно 6–9 лет. Круг покупателей зрелый — они не спекулируют, а создают семейное гнездо на долгие годы.
Как выглядят объекты
Преобладают виллы на больших участках — виллы Victory Heights Carmen, Calida, Novelia, Olivia стоимостью 6–12 млн дирхамов, отдельно стоящие виллы премиум-класса Victory Heights стоимостью 10–18 млн дирхамов, а также небольшие комплексы таунхаусов стоимостью 4–6 млн дирхамов. Площадь участков в вилловых комплексах составляет 5 000–12 000 кв. футов. Большинство объектов построено в 2010–2016 годах, плюс более новые застройки. Архитектура выполнена в средиземноморском стиле с эстетикой гольф-сообщества; близость к Els Club имеет значение для покупателей.
Честные предостережения
Здания, построенные в 2010–2014 годах, требуют бюджета на обновление — ожидайте затрат в размере 500 тыс.–1,2 млн дирхамов на ремонт интерьеров и работы по инженерным сетям. Коммунальные платежи и взносы в общий фонд составляют в сумме 45–75 тыс. дирхамов в год для крупных вилл. Премия за вид на поле для гольфа реальна, но зависит от конкретной виллы; «рядом с полем» — это другой ценовой уровень, чем «вид на фервей». Метро отсутствует; поездка до центра города занимает 30–40 минут. Виллы стоимостью более 10 млн дирхамов могут находиться на рынке вторичного жилья от 6 до 12 месяцев.
Связанные проекты: Victory Heights, Jumeirah Golf, Arabian Ranches II.
Ищете предложения в Me’aisem First?
Мы отслеживаем активные объявления в Me’aisem First как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Me’aisem First или запросите тщательно подобранный короткий список.
