تدخل اتفاقية الشراكة الاقتصادية بين الإمارات والاتحاد الاقتصادي الأوراسي حيز التنفيذ في 6 أكتوبر 2026، ومن شأنها إعادة صياغة التدفقات التجارية قبل أن تؤثر على أي عقار معروض. تبدأ تحليلات فريقنا من هذه الفجوة بين العناوين الرئيسية وتداعياتها، لأنه بالنسبة للمشترين الذين يراقبون سوق الإمارات، نادراً ما تبقى السياسة التجارية مجرد سياسة تجارية لفترة طويلة.
الاتفاقية في حد ذاتها واضحة ومباشرة. حيث تتيح الإمارات وصولاً تفضيلياً عبر 86% من جدول تعريفاتها الجمركية، لتغطي حوالي 98% من حجم صادرات الاتحاد الاقتصادي الأوراسي الحالية إلى الدولة. الحبوب، واللحوم، ومنتجات الألبان، والمعادن، والآلات، والبتروكيماويات: الجزء الأكبر مما تبيعه روسيا، وكازاخستان، وبيلاروسيا، وأرمينيا، وقيرغيزستان بالفعل إلى الإمارات سينتقل بموجب رسوم مخفضة أو ملغاة. ومن المتوقع أن يوفر المصدرون من هذه الكتلة ما لا يقل عن 266 مليون دولار سنوياً من التكاليف الجمركية بمجرد دخول الشروط حيز التنفيذ.
هذا الرقم يكتسب أهميته من السياق أكثر من قيمته المجردة. فقد بلغ حجم التجارة بين الإمارات وروسيا 11.4 مليار دولار في عام 2023، وارتفعت التجارة غير النفطية بين البلدين إلى 11.5 مليار دولار في عام 2024، بزيادة قدرها 5% على أساس سنوي. ونمت استثمارات الإمارات في القطاع غير النفطي الروسي بنسبة 103% بين عامي 2022 و2023، إلى جانب قفزة بنسبة 67.7% في إجمالي حجم التجارة الثنائية خلال الفترة نفسها. كان الاتجاه تصاعدياً قبل هذه الاتفاقية؛ وجاءت الاتفاقية لتزيل العقبات من علاقة كانت تتسارع وتيرتها بالفعل.
لماذا تحرك الاتفاقيات التجارية قطاع العقارات
لقد رصد فريقنا هذا النمط من قبل. فعندما وقعت الإمارات اتفاقية الشراكة الاقتصادية الشاملة (CEPA) مع الهند، لم يقتصر التأثير العملي على المكاتب الجمركية. بل افتتحت الشركات الهندية مكاتب إقليمية لها في دبي، وانتقل الموظفون، وتلا ذلك طلب على المساحات التجارية والوحدات السكنية في غضون عام أو عامين. فالاتفاقيات التجارية تخفض تكلفة ممارسة الأعمال أولاً. وكل ما يترتب على ذلك، من تخزين، وعقود إيجار المكاتب، وسكن الموظفين، يتبع ذلك بفترة تأخير.
تشير صفقة الاتحاد الاقتصادي الأوراسي إلى الآلية ذاتها. فالرسوم الجمركية المنخفضة تجعل إدارة العمليات في الإمارات أرخص بالنسبة للشركات التجارية، ومشغلي الخدمات اللوجستية، وممثلي الشركات المصنعة المتمركزين في الاتحاد الاقتصادي الأوراسي، بدلاً من العمل من خلال وسطاء. وتصبح المناطق الحرة التي بنيت خصيصاً لهذا الغرض، مثل جافزا، وكيزاد، ودبي الجنوب، ومدينة الشارقة للنشر، أكثر جاذبية كقاعدة بمجرد أن تواجه البضائع التي تمر عبرها تكاليف أقل عند الحدود. وتأسيس المزيد من الشركات محلياً يعني إصدار المزيد من تأشيرات العمل، وكل تأشيرة من هذه التأشيرات ستحتاج في النهاية إلى مكان للسكن.
لدينا بالفعل لمحة عما يبدو عليه هذا الطلب. فمنذ عام 2022، سجلت بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومنصات السوق ارتفاعاً مطرداً في المشترين المنحدرين من دول رابطة الدول المستقلة عبر دبي مارينا، ووسط مدينة دبي، والخليج التجاري، والمجمعات الأحدث مثل ميناء خور دبي وقرية جميرا الدائرية. وشهدت أبوظبي نمطاً موازياً في جزيرتي السعديات وياس، وغالباً ما كان ذلك مرتبطاً بطلبات الإقامة الذهبية. كانت تلك الموجة مدفوعة إلى حد كبير بالانتقال والحفاظ على رأس المال. وما تضيفه الاتفاقية التجارية هو محرك ثانٍ أكثر استدامة: الضرورة التجارية. فالشركة التي تفتتح مكتباً في الإمارات لخدمة مسار تجاري متنامٍ لا تحتاج إلى دافع جيوسياسي للبقاء، بل تحتاج إلى عمل تجاري فعال.
ماذا يعني هذا لمشتري العقارات على المخطط
بالنسبة للمستثمرين الذين يقيمون خيارات العقارات على المخطط في المناطق اللوجستية والتجارية، مثل الخليج التجاري، ودبي الجنوب، ومجمع دبي للاستثمار، والمناطق القريبة من جافزا، فإن السؤال الأهم ليس ما إذا كانت الاتفاقية التجارية ستحرك الأسعار في الربع القادم. فهي لن تفعل ذلك بشكل مباشر. بل السؤال الأهم هو حجم الطلب على الإيجار بعد عامين إلى ثلاثة أعوام، بمجرد أن يتزامن تسليم العقارات مع اكتمال بناء العمليات التجارية للاتحاد الاقتصادي الأوراسي في الدولة. حيث تميل معدلات الشغور المنخفضة والإيجارات الثابتة في المناطق التجارية إلى أن تتبع تأسيس الأعمال، وليس الإعلانات عنها. المشترون الذين يتمركزون قبل هذا المنحنى يسعّرون اتجاهاً واضحاً بالفعل في بيانات التجارة الثنائية، وليس بناءً على تكهنات.
يحمل سوق العقارات على المخطط في أبوظبي منطقاً مختلفاً. فجزيرة ياس والريم تجتذبان رؤوس الأموال ذات الأفق الطويل، وهم المشترون الذين يرغبون في زيادة قيمة الأصول بالإضافة إلى عائد مستقر داخل ولاية قضائية يثقون في استمرار استقرارها. والاتفاقية التجارية التي تعمق العلاقات التجارية بين الإمارات والاتحاد الاقتصادي الأوراسي تعزز هذه الفرضية بالذات: تقديم المزيد من الأسباب لبقاء رؤوس الأموال والعمليات في الدولة، وليس العكس.
زاوية الإقامة الذهبية
بالنسبة لأصحاب الأعمال في دول الاتحاد الاقتصادي الأوراسي الذين يدرسون تأسيس قاعدة في الإمارات، فقد تحسنت حساباتهم للتو. حيث تقدم الإقامة الذهبية بالفعل عشر سنوات من الإقامة بدون كفيل محلي، وهو عرض يروق لرواد الأعمال الذين يتطلعون إلى إدارة العمليات التجارية عبر الشرق الأوسط وأفريقيا وجنوب آسيا من ولاية قضائية واحدة ومستقرة. كما أن انخفاض التكاليف الجمركية وتبسيط الوصول إلى السوق الإماراتي يجعل إدارة هذه العمليات من دبي أو أبوظبي أكثر منطقية من الناحية الاقتصادية مما كانت عليه قبل عام. وبالنسبة للحاصلين على التأشيرة والمؤهلين بالفعل، يعد هذا سبباً إضافياً للتعامل مع عقاراتهم في الإمارات ليس كأصل سلبي، بل كركيزة لقاعدة عمليات.
ما نراقبه
لا شيء من هذا سيظهر في بيانات الأسعار في 6 أكتوبر. فالاتفاقيات التجارية تحرك البضائع والمعاملات الورقية أولاً، ثم المكاتب والموظفين ثانياً، والطلب على العقارات ثالثاً. وتتمثل قراءة فريقنا في أن الفجوة الزمنية بين هذه الاتفاقية وتأثيرها على طلبات الإيجار والشراء في المناطق اللوجستية والتجارية ستستغرق على الأرجح من 12 إلى 24 شهراً، تماشياً مع ما استغرقه الطلب المدفوع باتفاقية الشراكة الاقتصادية الشاملة للظهور بعد عام 2022. ويمتلك المستثمرون الذين يدركون هذا التسلسل فرصة للتمركز قبل أن يصبح التأثير غير المباشر مرئياً في بيانات معاملات دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
الأسئلة الشائعة
متى تدخل الاتفاقية التجارية بين الإمارات والاتحاد الاقتصادي الأوراسي حيز التنفيذ؟
تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ في 6 أكتوبر 2026، وذلك عقب استكمال إجراءات التصديق من كلا الجانبين.
ما هي دول الاتحاد الاقتصادي الأوراسي المشمولة؟
روسيا، وبيلاروسيا، وكازاخستان، وأرمينيا، وقيرغيزستان، بصفتها الدول الخمس الأعضاء في الاتحاد الاقتصادي الأوراسي.
ما هو حجم التجارة بين الإمارات والاتحاد الاقتصادي الأوراسي الذي يستفيد من الوصول التفضيلي؟
تمنح الإمارات معاملة تفضيلية عبر 86% من بنودها الجمركية، لتغطي حوالي 98% من حجم صادرات الاتحاد الاقتصادي الأوراسي الحالية إلى الدولة.
هل تؤثر هذه الاتفاقية بشكل مباشر على أسعار العقارات في الإمارات؟
ليس بشكل مباشر، وليس على الفور. فالآلية تعمل من خلال زيادة تأسيس الأعمال وحجم التجارة، وهو ما يترجم تاريخياً إلى طلب تجاري وسكني بتأخير يتراوح من عام إلى عامين.
ما هي المناطق الأكثر عرضة لرؤية تأثيرات على الطلب؟
المناطق اللوجستية والتجارية، والمناطق القريبة من جافزا وكيزاد، ودبي الجنوب، والخليج التجاري، والمناطق المماثلة في أبوظبي مثل جزيرة ياس والريم، بناءً على كيفية تأثير اتفاقيات تجارية مماثلة تاريخياً.
هل الإقامة الذهبية ذات صلة بهذه الاتفاقية؟
نعم. حيث إن انخفاض التكاليف التجارية يجعل تأسيس العمليات في الإمارات أكثر جاذبية لرواد الأعمال من دول الاتحاد الاقتصادي الأوراسي، وتمنحهم الإقامة الذهبية إطار إقامة لمدة عشر سنوات للقيام بذلك دون كفيل محلي.
يساعد فريقنا المشترين في تقييم أين من المرجح أن يستقر الطلب المدفوع بالتجارة قبل أن يظهر في أسعار القوائم، وكيفية قراءة تحول كلي كهذا مقابل مبنى أو منطقة أو تاريخ تسليم محدد.
