Соглашение об экономическом партнерстве между ЕАЭС и ОАЭ вступает в силу 6 октября 2026 года, и оно изменит торговые потоки задолго до того, как повлияет на рынок недвижимости. Именно с этого разрыва между громкими заголовками и реальными последствиями начинается анализ нашей команды, поскольку для покупателей, следящих за рынком ОАЭ, торговая политика редко остается просто торговой политикой надолго.
Само соглашение предельно прозрачно. ОАЭ открывают преференциальный доступ для 86% своей тарифной сетки, что охватывает примерно 98% текущего объема экспорта ЕАЭС в страну. Зерно, мясо, молочные продукты, металлы, оборудование, нефтехимия — основная часть того, что Россия, Казахстан, Беларусь, Армения и Кыргызстан уже продают в ОАЭ, будет облагаться сниженными или нулевыми пошлинами. Экспортеры из блока смогут экономить не менее 266 миллионов долларов в год на таможенных расходах после того, как условия вступят в силу.
Сама по себе эта цифра имеет меньшее значение, чем в контексте. Товарооборот между ОАЭ и Россией уже достиг 11,4 млрд долларов в 2023 году, а объем ненефтяной торговли между двумя странами вырос до 11,5 млрд долларов в 2024 году, что на 5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции ОАЭ в ненефтяной сектор России выросли на 103% в период с 2022 по 2023 год, наряду со скачком общего объема двусторонней торговли на 67,7% за тот же период. Восходящий тренд наметился еще до этого соглашения; оно лишь устраняет препятствия в отношениях, которые и так стремительно развивались.
Почему торговые соглашения влияют на рынок недвижимости
Наша команда уже наблюдала подобную тенденцию ранее. Когда ОАЭ подписали соглашение CEPA с Индией, практический эффект не ограничился таможенными постами. Индийские компании открыли региональные офисы в Дубае, сотрудники переехали, а спрос как на коммерческие площади, так и на жилые объекты последовал за этим в течение года или двух. Торговые соглашения прежде всего снижают стоимость ведения бизнеса. Все остальное — складские помещения, аренда офисов, жилье для персонала — реагирует с некоторым отставанием.
Сделка с ЕАЭС указывает на тот же механизм. Снижение тарифов делает для базирующихся в ЕАЭС торговых домов, логистических операторов и представителей производителей управление операциями в ОАЭ более дешевым, чем работа через посредников. Свободные зоны, созданные именно для этого — JAFZA, KEZAD, Dubai South, Sharjah's SPC — становятся более привлекательными в качестве базы, как только товары, проходящие через них, сталкиваются с меньшими затратами на границе. Увеличение числа компаний, открывающихся на местном уровне, означает выдачу большего количества рабочих виз, и каждому обладателю такой визы в конечном итоге нужно где-то жить.
Мы уже имеем представление о том, как выглядит этот спрос. С 2022 года данные Dubai Land Department и рыночные платформы фиксируют устойчивый рост числа покупателей из стран СНГ в Dubai Marina, Downtown, Business Bay и более новых кластерах, таких как Dubai Creek Harbour и JVC. В Абу-Даби аналогичная картина наблюдалась на Saadiyat и Yas Island, что часто было связано с подачей заявлений на «Золотую визу». Эта волна была вызвана в первую очередь релокацией и стремлением сохранить капитал. Торговое соглашение добавляет второй, более долговечный драйвер: коммерческую необходимость. Компании, открывающей офис в ОАЭ для обслуживания растущего торгового направления, не нужен геополитический триггер, чтобы остаться. Ей нужен функционирующий бизнес.
Что это значит для покупателей off-plan недвижимости
Для инвесторов, оценивающих объекты off-plan в логистических и деловых районах — Business Bay, Dubai South, Dubai Investment Park, районах вблизи JAFZA — главный вопрос заключается не в том, повлияет ли торговое соглашение на цены в следующем квартале. Напрямую — нет. Главный вопрос — это спрос на аренду через два-три года, когда сдача объектов совпадет с более масштабным развертыванием торговых операций ЕАЭС в эмиратах. Снижение уровня вакантных площадей и укрепление арендных ставок в деловых районах, как правило, следуют за созданием бизнеса, а не за анонсами. Покупатели, действующие на опережение, закладывают в цену тенденцию, которая уже видна в данных двусторонней торговли, а не спекулируют на ней.
Рынок off-plan в Абу-Даби подчиняется иной логике. Yas Island и Al Reem привлекают долгосрочный капитал — покупателей, которые хотят получить прирост стоимости плюс стабильную доходность в юрисдикции, чьей предсказуемости они доверяют. Торговое соглашение, углубляющее коммерческие связи между ОАЭ и ЕАЭС, подтверждает именно этот тезис: причин для того, чтобы капитал и бизнес оставались в стране, становится больше, а не меньше.
Фактор Золотой визы
Для владельцев бизнеса из ЕАЭС, рассматривающих возможность базирования в ОАЭ, расчеты только что улучшились. «Золотая виза» уже предлагает десять лет резидентства без местного спонсора — предложение, которое привлекает предпринимателей, желающих управлять торговыми операциями на Ближнем Востоке, в Африке и Южной Азии из единой, стабильной юрисдикции. Снижение таможенных издержек и упрощенный доступ к рынку ОАЭ делают управление этими операциями из Дубая или Абу-Даби более экономически целесообразным, чем год назад. Для тех, кто уже соответствует критериям, это еще одна причина рассматривать свою недвижимость в ОАЭ не как пассивный актив, а как якорь для операционной базы.
За чем мы наблюдаем
Ничто из этого не отразится на ценовых данных 6 октября. Торговые соглашения сначала двигают товары и документы, затем офисы и персонал, и в третью очередь — спрос на недвижимость. По оценкам нашей команды, временной лаг между этим соглашением и его влиянием на спрос со стороны арендаторов и покупателей в логистических и деловых районах, скорее всего, составит от двенадцати до двадцати четырех месяцев, что совпадает с темпами роста спроса после подписания CEPA в 2022 году. Инвесторы, понимающие эту последовательность, имеют окно возможностей для принятия решений до того, как этот эффект второго порядка станет заметен в данных по транзакциям DLD.
Часто задаваемые вопросы
Когда вступает в силу торговое соглашение между ЕАЭС и ОАЭ?
Соглашение вступает в силу 6 октября 2026 года, после завершения процедур ратификации обеими сторонами.
На какие страны ЕАЭС оно распространяется?
На Россию, Беларусь, Казахстан, Армению и Кыргызстан, как на пять государств-членов Евразийского экономического союза.
Какая часть торговли между ОАЭ и ЕАЭС получит преференциальный доступ?
ОАЭ предоставляют преференции по 86% своих тарифных позиций, что охватывает около 98% текущего объема экспорта ЕАЭС в страну.
Влияет ли это соглашение напрямую на цены на недвижимость в ОАЭ?
Не напрямую и не сразу. Механизм работает через активизацию создания бизнеса и рост объема торговли, что исторически транслируется в спрос на коммерческую и жилую недвижимость с отставанием в один-два года.
В каких районах вероятнее всего будет наблюдаться влияние на спрос?
В логистических и прилегающих к деловым центрам районах, территориях вблизи JAFZA и KEZAD, Dubai South, Business Bay и сопоставимых зонах в Абу-Даби, таких как Yas Island и Al Reem, исходя из исторического опыта реализации аналогичных торговых соглашений.
Имеет ли «Золотая виза» отношение к этому соглашению?
Да. Снижение торговых издержек делает размещение бизнеса в ОАЭ более привлекательным для предпринимателей из стран ЕАЭС, а «Золотая виза» предоставляет им статус резидента на десять лет, позволяя вести деятельность без местного спонсора.
Наша команда помогает покупателям оценить, куда, вероятнее всего, направится спрос, обусловленный торговлей, до того, как он отразится на ценах в объявлениях, и как интерпретировать подобные макроэкономические сдвиги применительно к конкретному зданию, району или дате сдачи объекта.
