Ключевые факты
- Дубай, 1-е полугодие 2025 г.: 125 538 сделок на сумму 117,3 млрд долларов, +25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
- Структура рынка: объекты на стадии строительства — 56,5% против вторичного рынка — 43,5% (доля вторичного рынка растет → признак зрелости рынка)
- Гражданство покупателей (из-за рубежа): Индия — 22 %, Великобритания — 17 %, Китай — 14 %, Саудовская Аравия — 11 %, Россия — 9 %
- Динамика цен и рынка: квартиры в Дубае +15%, продажи в Рас-эль-Хайме +39%, цены в Абу-Даби +18% (на острове Саадият отмечается рост на 30%)
- Новые инвесторы: всего 94 717; 59 075 — впервые; 45 % новых покупателей — резиденты ОАЭ
- Предпочтения: недвижимость на побережье + брендовые проекты + гибкие планы оплаты + надежное управление
В чём же суть
1) Рост доли вторичного рынка = рынок «уплотняется»
Когда доля сделок на вторичном рынке (с готовой недвижимостью) увеличивается, это обычно указывает на следующее:
- больше покупателей хотят немедленно воспользоваться объектом (проживание или сдача в аренду прямо сейчас)
- все больше владельцев готовы продать недвижимость и реинвестировать капитал
- ликвидность вторичного рынка улучшается, что привлекает крупных инвесторов
2) Доля объектов на стадии строительства по-прежнему лидирует = покупатели ориентируются на структуру и условия
Доминирование объектов на стадии строительства, как правило, отражает:
- планы оплаты как ключевую особенность продукта
- покупатели рассчитывают на будущую стоимость и сроки сдачи объекта
- неизменное доверие к крупным застройщикам и генеральным планам
3) Профиль инвесторов носит глобальный характер — но не состоит исключительно из иностранцев
Важное значение имеет фраза «45% новых покупателей — резиденты ОАЭ»: она подразумевает,
- что спрос со стороны резидентов является значимым (а не только за счет иностранного капитала)
- спрос на аренду и модернизация жилья конечными пользователями поддерживают цикл
Почему это важно для инвесторов
Если вы читаете это как инвестор, стратегия обычно смещается с «Дубай растёт» на «где именно»:
- В первую очередь — ликвидность: выбирайте районы/проекты, где активность на вторичном рынке проверена
- Управление рисками сдачи объекта: инвестиции в объекты на стадии строительства оправдываются, если застройщик имеет надежную репутацию
- Логика аренды: замедление роста цен, как правило, усиливает акцент на доходности и широте арендаторской базы
- Конкурентное преимущество в виде качества: брендовые и хорошо управляемые проекты часто поддерживают спрос как на продажу, так и на аренду
- Сроки появления предложения: отслеживайте предстоящие сдачи по микрорайонам (избыток предложения быстро убивает динамику)
Краткий FAQ
Означает ли большая доля продаж на стадии строительства спекуляцию?
Не обязательно. В ОАЭ продажи на стадии строительства также являются финансовым продуктом (планы оплаты + поэтапный денежный поток), поэтому их могут стимулировать как инвесторы, так и конечные пользователи.
«Созревает» ли рынок?
Рост доли вторичного рынка и большая группа покупателей, приобретающих жилье впервые, — типичные признаки зрелости рынка: больше участников, больше возможностей выхода из инвестиций, больше ликвидности на вторичном рынке.
На какой ключевой риск следует обратить внимание в ближайшем будущем?
Переизбыток предложения на микрорынках и объекты низкого качества. В периоды бурного роста продаётся всё; в нормальных циклах удерживаются только лучшие объекты.
Краткая версия
Первое полугодие 2025 года укрепило динамику рынка недвижимости ОАЭ: в Дубае было зарегистрировано 125 538 сделок на сумму 117,3 млрд долларов (+25 % в годовом исчислении), при этом лидирующие позиции по-прежнему занимает рынок недвижимости на стадии строительства, но вторичный рынок расширяется — важный признак зрелости рынка. Международный капитал по-прежнему остаётся основной движущей силой, а большая волна инвесторов, впервые вкладывающих средства в недвижимость, и покупателей-резидентов свидетельствует о том, что рынок не зависит от одного типа покупателей. Следующие «горячие точки» будут определяться ликвидностью, качеством сдачи объектов и фундаментальными показателями аренды — а не заголовками в прессе.
Часто задаваемые вопросы
Каковы основные выводы?
Данный анализ содержит основанные на данных выводы о ценах на недвижимость в ОАЭ, объемах сделок и новых возможностях для инвесторов и покупателей.
Как это влияет на покупателей недвижимости и инвесторов?
Понимание макроэкономических факторов, изменений в законодательстве и динамики рынка помогает принимать обоснованные инвестиционные решения на рынке недвижимости ОАЭ.
Каковы перспективы рынка недвижимости ОАЭ?
Сектор недвижимости ОАЭ продолжает демонстрировать устойчивость благодаря стабильному международному спросу, особенно в сегментах элитной недвижимости на побережье и брендовых жилых комплексов.
Как компания Al Huzaifa Properties может помочь?
Являясь официальным партнером застройщика по продажам, компания Al Huzaifa Properties предлагает прямой доступ к проектам на стадии строительства по конкурентоспособным ценам и с эксклюзивными бонусами для брокеров. Свяжитесь с нами для получения индивидуальной консультации.
Связанные статьи
- Дубай по-прежнему остается «безопасной гаванью» региона. Вот данные.
- Пакет мер поддержки бизнеса в Дубае на сумму 1 млрд дирхамов: анализ рынка недвижимости
