Аль-Фурджан — один из самых стабильных и эффективных рынков квартир и таунхаусов в Дубае. Одно только открытие станции метро изменило ситуацию в этом районе — с вводом в эксплуатацию станций Аль-Фурджан и Дискавери-Гарденс ситуация с добираться до работы кардинально изменилась, и соотношение цены к стоимости на 1 000 дирхамов здесь стало трудно превзойти за пределами более отдаленных районов. Компании «Накхил», «Азизи» и целый ряд застройщиков среднего уровня поэтапно развивали этот район, в результате чего предложение варьируется от надежных объектов 2018 года до совершенно новых проектов 2024 года с заметной разницей в ценах. Рассмотрим этот район по одному высотному комплексу за раз.
Что данные DLD говорят нам об Аль-Фурджане
79 проектов, 1 265 дирхамов за кв. фут, объем продаж 1,2 млрд дирхамов, 674 сделки. Средняя стоимость сделки — 1,78 млн дирхамов. Сегмент среднего уровня. Цена за кв. фут — 1 265 дирхамов — одна из самых низких среди всех районов Дубая, обслуживаемых метрополитеном, и это главная новость. Наличие таунхаусов поднимает среднюю стоимость сделки выше медианы по квартирам — если брать только квартиры, типичная сделка составляет 900 тыс.–1,4 млн дирхамов. 9 сделок на проект — это низкая скорость оборота на вторичном рынке: владельцы недвижимости в Аль-Фурджане не спешат продавать.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи. Это семьи экспатриантов, проживающие здесь надолго, а также специалисты, работающие в DMCC, Media City или вдоль коридора шейха Зайеда, которые ценят доступ к метро. Преобладают покупатели из Индии, Пакистана и Филиппин; спрос со стороны европейцев также значителен. Доля инвесторов реальна, но умеренна — это рынок, ориентированный на доходность от долгосрочной аренды, а не на краткосрочную сдачу. Из более чем 470 моих сделок в ОАЭ покупатель в Аль-Фурджане, как правило, — это человек, который ставит функциональность повседневной жизни выше престижа местоположения.
Как выглядят квартиры
Студии — 420–700 тыс. дирхамов, квартиры с 1 спальней — 700 тыс.–1,1 млн дирхамов, с 2 спальнями — 1,1 млн–1,7 млн дирхамов, таунхаусы с 3 спальнями — 2,5 млн–3,8 млн дирхамов, более просторные виллы в вилловых комплексах Nakheel — 4 млн–6 млн дирхамов. Предложение в многоэтажных зданиях варьируется — преобладают объекты компании Azizi, репутация которых в плане качества строительства неоднозначна, в то время как виллы Nakheel и новые проекты премиум-класса относятся к более высокому ценовому сегменту. Здания, расположенные рядом со станцией метро, имеют явную надбавку к цене.
Честные предостережения
У некоторых объектов Azizi были проблемы со сдачей и отделкой — в одних проектах чаще, чем в других. Плата за обслуживание сильно варьируется от здания к зданию; не доверяйте средним показателям из брошюр. В часы пик движение по улице Шейха Мохаммеда бин Зайеда замедляется. А плотность торговых точек и ресторанов, хотя и растет, отстает от Марины или JLT. Перед принятием решения всегда лично осматривайте конкретное здание.
См. также: «Джабаль-Али Ферст», «Дубай Продакшн Сити», «Дубай Марина».
Ищете предложения в Аль-Фурджане?
Мы отслеживаем активные объявления в Аль-Фурджане как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Аль-Фурджане или запросите тщательно подобранный короткий список.
