Al Hebiah Fourth — это «задний двор» DAMAC Hills 2, о покупке которого многие даже не догадываются. Административно он охватывает часть субсообществ Akoya / Trump Estates / Fields, а также анклав закрытых вилл, которые продаются по ценам Dubai Hills, но без необходимости долго добираться до центра. Я говорю клиентам, что этот район вознаграждает терпеливых. Поле для гольфа созрело, школьная экосистема сформировалась, и цены, которые казались высокими в 2022 году, теперь выглядят разумными, учитывая сопоставимый фонд вилл в самом Дубае.
Что данные DLD говорят нам об Al Hebiah Fourth
Шесть проектов, 88 транзакций, объем 855,5 млн дирхамов, 2 227 дирхамов за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 9,72 млн дирхамов, что четко указывает на элитный сегмент, где преобладают виллы. Средняя цена в 9,72 млн дирхамов при 88 транзакциях — это сигнал: это не район с однокомнатными квартирами, а рынок отдельно стоящих домов и брендированных вилл. Цена за квадратный фут в 2 227 дирхамов на 20% ниже, чем в Emirates Hills, и на 30% ниже, чем стоимость виллы без отделки на Palm Jumeirah. Учитывая размер участка и общую площадь застройки, соотношение цены и качества дома является конкурентоспособным. Объем в 855 млн дирхамов по 6 проектам свидетельствует о концентрированной и значительной активности.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи — я бы оценил их долю в 65% (владельцы-жильцы) и 35% (инвесторы). Семьи из высшего среднего класса из Индии, Великобритании, Египта, России покупают виллы с 4-6 спальнями за 6-15 млн дирхамов, в то время как аналогичная вилла в Dubai Hills стоила бы 12-25 млн дирхамов. Многие из них — покупатели, приобретающие свою вторую недвижимость в Дубае, переезжая из квартиры. Инвесторы здесь ориентированы на долгосрочное владение — 5-8 лет является нормой, в отличие от 18-месячных спекулятивных сделок, характерных для Marina. Арендаторы — это в основном корпоративные релоканты и топ-менеджеры иностранных компаний.
Как выглядят объекты
Виллы в Trump Estates стоят 8-25 млн дирхамов, виллы в фазах Akoya — 4-9 млн дирхамов, таунхаусы в Fields — 2,5-4,5 млн дирхамов, а брендированные объекты Just Cavalli и Paramount — 5-12 млн дирхамов. Размеры участков варьируются от 3 500 до 12 000 кв. футов, а типичная площадь застройки составляет 4 000-9 000 кв. футов. Отделка значительно различается в зависимости от фазы — в более ранних релизах Akoya заметен износ, в то время как новые фазы, такие как Belair и Utopia, выглядят лучше. Доступ к полю для гольфа является ключевым преимуществом.
Честные оговорки
Дорога до работы. Al Hebiah Fourth находится в 35-45 минутах езды от Downtown в обычное время, 60 минут в час пик, и здесь нет метро. Плата за обслуживание участков под виллы ниже, чем в многоквартирных домах, но коммунальные платежи все равно составляют 1-2,5 дирхама за кв. фут застроенной площади. Валовая доходность от аренды вилл здесь составляет 5-6%, что ниже, чем у квартир — это район для сохранения капитала, а не для получения высокого дохода.
Связанные темы: Damac Hills, Damac Hills 2, Al Hebiah Third.
Рассматриваете объекты в Al Hebiah Fourth?
Мы отслеживаем активные предложения в Al Hebiah Fourth как на первичном, так и на вторичном рынке. Наша команда составляет короткие списки из 2-3 действительно сопоставимых объектов по вашему запросу, а не просто высылает все подряд. Просмотрите доступную недвижимость в Al Hebiah Fourth или запросите персональную подборку.
