Руководство по инвестициям на острове Аль-Марджан: что нужно знать покупателям перед приобретением недвижимости

Остров Аль-Марджан быстро стал одним из самых обсуждаемых направлений для инвестиций в недвижимость в ОАЭ. Расположенный у побережья Рас-эль-Хаймы (РАК), этот искусственный архипелаг из четырех островов в форме кораллов занимает площадь около 2,7 млн квадратных метров на намытой территории и предлагает жизнь на берегу моря по ценам, значительно ниже дубайских. В UAE-Prop мы наблюдаем заметный рост числа запросов от международных инвесторов, интересующихся островом Аль-Марджан, и на то есть веские причины.

В этом руководстве подробно рассмотрено всё, что вам нужно знать перед вложением капитала: возможности, затраты, риски и практические шаги по покупке.

Почему остров Аль-Марджан привлекает международных инвесторов

Ряд структурных факторов делает остров Аль-Марджан привлекательным для международных покупателей:

• Более низкие стартовые цены по сравнению с Дубаем. Квартиры-студии и апартаменты с одной спальней на острове Аль-Марджан доступны по ценам, значительно ниже, чем у сопоставимой недвижимости на берегу в районах Дубай-Марина, JBR или Пальма Джумейра. Это делает остров доступным для более широкого круга инвесторов.
• Право полного владения для иностранцев. Рас-эль-Хайма (РАК) разрешает полное право владения недвижимостью для граждан стран, не входящих в состав ОАЭ, в определённых районах, и остров Аль-Марджан является одним из них. Покупатели получают правоустанавливающие документы, зарегистрированные в Земельном департаменте РАК.
• Курорт Wynn на острове Аль-Марджан. Появление курорта Wynn — первого в регионе интегрированного курорта такого рода — широко рассматривается как катализатор развития рынка недвижимости всего острова. Проект был официально подтвержден правительством Рас-эль-Хаймы и компанией Wynn Resorts Ltd. Ожидается, что его появление будет стимулировать туризм, спрос на гостиничные услуги и долгосрочное развитие инфраструктуры.
• Более низкие транзакционные издержки. Сборы за регистрацию недвижимости в Рас-эль-Хайме составляют примерно 2 % от стоимости объекта, в то время как в Дубае сбор за переход права собственности, взимаемый Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD), составляет 4 %. Уже одно это обеспечивает значительную экономию при сделках с шести- и семизначными суммами.
• Отсутствие налога на доходы и налога на прирост капитала. В ОАЭ не взимается налог на доходы физических лиц и налог на прирост капитала при продаже недвижимости, что остается одним из самых весомых структурных преимуществ для международных инвесторов.

Типы недвижимости, доступные на острове Аль-Марджан

Остров предлагает разнообразный выбор жилой недвижимости и объектов гостиничного бизнеса:

Жилые квартиры

Наиболее распространенный тип объектов. Вариации от студий до квартир с тремя спальнями, как правило, в средне- и высотных башнях с видом на море. Многие новые проекты включают брендовые резиденции или программы аренды под управлением отелей.

Виллы и таунхаусы

Предложение отдельно стоящих вилл и таунхаусов на берегу ограничено. Они, как правило, стоят дороже, но привлекают конечных покупателей и семьи, ищущие постоянное место жительства.

Гостиничные резиденции и апартаменты с обслуживанием

Несколько проектов на острове Аль-Марджан реализованы в формате гостиничных резиденций, где квартира включается в пул аренды, управляемый гостиничным брендом. Эта модель привлекает инвесторов, стремящихся получать пассивный доход от аренды без необходимости заниматься управлением арендаторами.

Расходы и сборы: реалистичная разбивка

Перед инвестированием необходимо разобраться в полной структуре затрат, выходящей за рамки заявленной цены:

• Покупная цена. Варируется в зависимости от проекта, типа квартиры, этажа и вида из окна. Цены на студии, как правило, начинаются с нижней планки; престижные квартиры с двумя и тремя спальнями на берегу стоят значительно дороже.
• Регистрационный сбор Департамента земельных ресурсов Рак. Примерно 2 % от покупной цены.
• Комиссия агентства. Обычно составляет 2 % от покупной цены и оплачивается покупателем (хотя этот показатель может варьироваться в зависимости от проекта и застройщика).
• Плата за обслуживание. Ежегодные сборы за техническое обслуживание варьируются в зависимости от комплекса, но, как правило, составляют от 12 до 20 дирхамов за квадратный фут, в зависимости от набора удобств и качества управления.
• Сборы за оформление договора аренды (Oqood) и эскроу. При покупке недвижимости на стадии строительства следует рассчитывать на сборы за регистрацию и эскроу в соответствии с требованиями Руководства по регулированию рынка недвижимости (RERA).

Совет от команды UAE-Prop: всегда запрашивайте у застройщика или агента полный график платежей и разбивку сборов в письменном виде перед подписанием любой формы бронирования. Планы оплаты на стадии строительства в проектах Рафайджата обычно привязаны к ходу строительства.

«Золотая виза» через инвестиции в недвижимость

Одной из ключевых мотиваций для иностранных покупателей является «Золотая виза» ОАЭ. Согласно действующим правилам:

• Инвестиции в недвижимость на сумму 2 000 000 дирхамов или более дают покупателю право на получение 10-летней визы на проживание с возможностью продления.
• Недвижимость должна быть полностью оплачена (не обременена ипотекой сверх установленного порога), а правоустанавливающий документ должен быть оформлен на имя инвестора.
• «Золотая виза» распространяется на инвестора, его супруга и иждивенцев.

Цены на острове Аль-Марджан таковы, что многие квартиры с двумя спальнями и более просторные объекты — особенно в новых брендовых проектах — превышают этот порог, что делает остров практичным способом получения долгосрочного вида на жительство в ОАЭ.

«Эффект Wynn»: возможности и нюансы

Курорт Wynn на острове Аль-Марджан, без сомнения, является главным фактором, стимулирующим спрос на рынке недвижимости острова. Ожидается, что проект принесет:

• Рост туристического потока в Рас-эль-Хайма, что положительно скажется на доходности краткосрочной аренды по всему острову.
• Модернизацию инфраструктуры, включая улучшение дорог, а также развитие торговых, ресторанных и развлекательных объектов.
• Ассоциацию с брендом, повышающую воспринимаемую ценность окружающей недвижимости.

Однако инвесторам следует быть реалистами. «Премия Wynn» уже частично учтена в ценах многих новых объектов, выходящих на рынок на острове. Покупка по завышенным ценам до начала продаж, исходя из предположения о бесконечном росте стоимости, сопряжена с риском. В UAE-Prop мы рекомендуем клиентам оценивать каждый проект исходя из его собственных фундаментальных показателей — качества строительства, репутации застройщика, структуры коммунальных платежей и реалистичных сравнительных данных по аренде — а не полагаться исключительно на близость к курорту.

Риски и факторы, которые следует учитывать

Ни одно руководство по инвестициям не будет полным без честной оценки рисков:

• Риск переизбытка предложения. За короткий период на острове Аль-Марджан было объявлено о большом количестве новых проектов. Если сроки сдачи объектов будут пересекаться, доходность от аренды может оказаться под давлением из-за избыточного предложения.
• Репутация застройщика. Не все застройщики, работающие на острове, имеют одинаковую историю сдачи объектов. Проведите тщательную проверку: проверьте регистрацию в RERA, изучите сдачу предыдущих проектов и, по возможности, поговорите с нынешними владельцами.
• Ликвидность. Вторичный рынок в Расид-аль-Ахмеде (РАК) менее ликвидный, чем в Дубае. Перепродажа квартиры на стадии строительства или готового объекта может занять больше времени, особенно в случае объектов с высокой стоимостью.
• Расстояние от Дубая. Остров Аль-Марджан находится примерно в 60–80 минутах езды на автомобиле от центра Дубая, в зависимости от дорожной ситуации. Для инвесторов, ориентированных на корпоративных арендаторов из Дубая, это расстояние является важным фактором.
• Валютный риск. Курс дирхама (AED) привязан к доллару США по курсу 3,6725, что является преимуществом для инвесторов, работающих с долларами, но требует учета для тех, кто получает доход в евро, фунтах стерлингов или других валютах, подверженных колебаниям.

Как купить недвижимость на острове Аль-Марджан: пошаговая инструкция

1. Определите цель инвестиций. Доходность от аренды, прирост капитала, личное использование или «Золотая виза» — каждая цель предполагает свой тип недвижимости и свой бюджет.
2. Обратитесь к лицензированному агенту. Сотрудничайте с агентством, зарегистрированным в RERA (например, UAE-Prop), чтобы получить доступ к проверенным объявлениям, согласовать условия и обеспечить соблюдение нормативных требований.
3. Составьте короткий список и осмотрите объекты. В случае готовой недвижимости проведите очный осмотр. В случае недвижимости на стадии строительства изучите планы этажей, ход строительства и регистрацию счета эскроу застройщика.
4. Подпишите договор бронирования и договор купли-продажи (SPA). Договор купли-продажи (SPA) является юридически обязывающим договором. При необходимости попросите квалифицированного юриста по недвижимости проверить его.
5. Пройдите регистрацию в Земельном департаменте. После полной оплаты или в соответствии с условиями договора купли-продажи (SPA) недвижимость регистрируется в Земельном департаменте эмирата Расид-аль-Хайр (RAK), и на ваше имя выдается свидетельство о праве собственности.
6. Подайте заявление на получение «Золотой визы» (если применимо) через Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP) после получения свидетельства о праве собственности.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы приобретать недвижимость на острове Аль-Марджан?

Да. Остров Аль-Марджан является зоной свободного владения в Рас-эль-Хайме. Иностранные граждане любой национальности могут приобретать и владеть недвижимостью на праве полной собственности, при этом правоустанавливающий документ регистрируется на их имя.

Каков минимальный размер инвестиций для получения «Золотой визы» через приобретение недвижимости на острове Аль-Марджан?

В настоящее время минимальный порог составляет 2 000 000 дирхамов ОАЭ. Недвижимость должна быть полностью оплачена (или оплаченная часть должна соответствовать установленному порогу) и зарегистрирована на имя инвестора.

Подходит ли остров Аль-Марджан для инвестиций в краткосрочную аренду (по типу Airbnb)?

Да, многие объекты на острове управляются через пулы аренды под управлением отелей или имеют право на получение разрешений на использование в качестве домов для отдыха, выдаваемых Управлением по развитию туризма Рафаджа (RAK Tourism Development Authority). Курортный характер острова и расположение на берегу моря способствуют спросу на краткосрочную аренду, особенно в прохладные месяцы (с октября по апрель).

Как затраты на сделку на острове Аль-Марджан соотносятся с затратами в Дубае?

Сбор за регистрацию недвижимости в Рафагете составляет примерно 2%, в то время как в Дубае сбор за переоформление права собственности, взимаемый Департаментом по делам недвижимости (DLD), составляет 4%. В сочетании с в целом более низкими ценами на покупку общая стоимость приобретения существенно ниже, чем у сопоставимой недвижимости на побережье в Дубае.

На что следует обратить внимание при покупке недвижимости на стадии строительства на острове Аль-Марджан?

Убедитесь в регистрации застройщика в RERA, подтвердите, что эскроу-счет проекта активен, ознакомьтесь с графиком строительства и положениями о штрафных санкциях за задержки, а также изучите ориентировочные расчеты коммунальных платежей. Надежная репутация застройщика — это самый важный фактор снижения рисков при покупке недвижимости на стадии строительства.

В UAE-Prop мы помогаем международным инвесторам ориентироваться на рынке недвижимости ОАЭ, предоставляя проверенные данные и честные рекомендации. Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости на острове Аль-Марджан, свяжитесь с нашей командой для получения индивидуальной консультации.