Данные по Al Yelayiss 5 выглядят необычно: всего 3 проекта, но 960 сделок и объем в 7,5 млрд дирхамов. Это говорит лишь об одном — за отчетный период было завершено несколько этапов очень крупных проектов с генеральным планом застройки. Это зона DLD, которая включает в себя расширение Tilal Al Ghaf и более дорогие виллы от Majid Al Futtaim. Не стоит воспринимать цифру в 3 проекта буквально, как показатель небольшого района. Отдельные запуски внутри него — одни из крупнейших релизов вилл в Дубае за последние 24 месяца.
Что данные DLD говорят нам о Al Yelayiss 5
3 проекта, 1 484 дирхама за кв. фут, объем 7,5 млрд дирхамов, 960 сделок. Средняя стоимость объекта — 7,81 млн дирхамов. Сегмент люкс. 320 сделок на проект — чрезвычайно высокая концентрация объема. Цена за квадратный фут в 1 484 дирхама кажется скромной, потому что мы имеем дело с виллами большой площади; в пересчете на один объект это элитная недвижимость. Любой, кто сравнивает эту зону с Business Bay только по цене за квадратный фут, совершенно неверно интерпретирует данные.
Кто здесь покупает
Иностранные семьи, переезжающие в Дубай с семизначным бюджетом и запросом на виллу — из Европы, Великобритании, Индии, стран Персидского залива. Экспаты, давно живущие в ОАЭ, которые продали свои портфели квартир в высотках, чтобы переехать в виллу с видом на лагуну. Существует небольшая доля спекулянтов на вторичном рынке, которые покупают проблемные объекты или недвижимость на ранней стадии сдачи и держат ее 18–24 месяца. За мои 470+ сделок в ОАЭ покупатель в Yelayiss 5 — это, как правило, конечный пользователь, для которого инвестиционная логика вторична, а не наоборот.
Как выглядят объекты
Виллы с 4 спальнями — 5–9 млн дирхамов, виллы с 5 спальнями — 8–14 млн дирхамов, премиальные лоты с выходом к лагуне — в диапазоне 12–20+ млн дирхамов. Большинство предложений — это фазы проекта Tilal Al Ghaf: Alaya, Elysian, Serenity и более новые премиальные очереди. Выход к кристальной лагуне — самый очевидный фактор, повышающий стоимость. Отделка в премиальных линейках MAF превосходит виллы в Dubai Hills; в более массовом сегменте используется стандартная отделка от застройщика.
На что стоит обратить внимание
Сроки сдачи объектов MAF ранее уже сдвигались — проверяйте дату в Oqood и условия плана платежей, не доверяйте презентации проекта. Плата за обслуживание очень больших вилл скромна в пересчете на квадратный фут, но итоговая годовая сумма значительна. Район все еще развивается — школы, магазины и сама лагуна находятся в процессе строительства и еще не функционируют в полном объеме. Ликвидность на вторичном рынке реальна, но ограничена: круг покупателей с таким бюджетом невелик.
Связанные: Al Yelayiss 1, Al Yelayiss 2, Dubai Hills.
Рассматриваете объекты в Al Yelayiss 5?
Мы отслеживаем активные предложения в Al Yelayiss 5 как на первичном, так и на вторичном рынке. Наша команда готовит короткие списки из 2-3 действительно сопоставимых объектов по вашему запросу, а не просто выгружает все подряд. Посмотреть доступные объекты в Al Yelayiss 5 или запросить персональную подборку.
