Arabian Ranches I — это оригинальный проект Emaar, сданный в 2004-2008 годах, который определил стандарт семейного пригородного района в Дубае. Четыре проекта, 7 сделок, объем 113 млн AED, средняя стоимость 16 млн AED. Эта цифра в 16 млн AED говорит о важном: в настоящее время здесь продаются в основном флагманские виллы на больших участках, а не таунхаусы начального уровня. Arabian Ranches I незаметно стал рынком для покупателей, которые ищут самый зрелый и развитый семейный район Дубая и готовы платить за большие участки в его пределах.
Что данные DLD говорят нам об Arabian Ranches I
Четыре проекта, 7 сделок, объем 112,9 млн AED, цена 1 973 AED за кв. фут. Средняя стоимость сделки 16,1 млн AED — это сегмент ультра-люкс, обусловленный продажами флагманских вилл на больших участках. Две сделки на проект — это очень низкая активность, классический рынок, где владельцы живут сами и не продают недвижимость. Цена 1 973 AED за кв. фут на 35% ниже, чем стоимость виллы без отделки в Dubai Hills, при этом участки здесь значительно больше. Средняя стоимость отражает сделки в Polo Homes и La Avenida, а не в сегменте таунхаусов начального уровня.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи — 80% владельцев живут сами, 20% — инвесторы. Это состоявшиеся семьи, давно живущие в Дубае и часто переезжающие из вилл меньшего размера в этом же районе. Британцы, индийцы, египтяне, ливанцы, американцы. Школы (JESS Arabian Ranches, Kings Dubai, Ranches Primary) являются важным фактором при принятии решения о покупке. Ценовые сегменты: 10-25 млн AED за флагманские виллы, 5-8 млн AED за виллы среднего размера, 3-5 млн AED за таунхаусы. Срок владения 10+ лет является нормой.
Как выглядят объекты
Polo Homes (флагманские виллы на больших участках) — 15-30 млн AED; La Avenida, Alvorada, Mirador, Saheel — виллы с 4-5 спальнями — 5-10 млн AED; виллы большего размера — 10-20 млн AED; таунхаусы — 3-5 млн AED. Размеры участков сильно варьируются — от 3 500 кв. футов для таунхаусов до 20 000+ кв. футов в Polo Homes. Объекты сданы в 2004-2008 годах, построены Emaar в средиземноморском стиле. Зрелое 20-летнее озеленение — это недооцененный актив района.
Честные оговорки
Необходимость ремонта. Виллы, построенные в 2004-2008 годах, требуют значительного обновления — бюджет в 500 тыс. – 2 млн AED на современную отделку является реалистичным. Плата за обслуживание умеренная, но коммунальные сборы составляют 25-45 тыс. AED в год для больших участков. Метро нет. Поездка до Downtown в непиковое время занимает 30-35 минут. Перепродажа флагманских вилл (15 млн AED+) может занять 8-14 месяцев. Из-за низкой текучести предложения редко появляются на порталах; сделки заключаются через брокеров.
Связанные статьи: Arabian Ranches II, Arabian Ranches III, Dubai Hills Estate.
Рассматриваете объекты в Arabian Ranches I?
Мы отслеживаем активные предложения в Arabian Ranches I, как готовые, так и строящиеся. Наша команда готовит короткие списки из 2-3 действительно сопоставимых объектов по вашему запросу, а не просто выгружает все подряд. Посмотреть доступные объекты в Arabian Ranches I или запросить персональную подборку.
