Arabian Ranches II — это состоявшийся «средний ребёнок» в трилогии Ranches, уже достигший той зрелости, к которой Ranches III только стремится. Участки переданы владельцам, деревья выросли, маршруты до школ налажены, а рынок аренды настолько глубок, что вилла по хорошей цене сдаётся за четыре-шесть недель. Это не тот район, который подойдёт покупателю, ищущему ежеквартальных сенсаций. Это район для покупателя, который хочет получать 6-8% валовой доходности от семьи арендаторов, которая останется на четыре года и продлит договор без торга.
Что данные DLD говорят нам об Arabian Ranches II
Одиннадцать проектов, 33 сделки, объём 225,0 млн дирхамов, цена 1 461 дирхам за кв. фут. Средний чек 6,8 млн дирхамов — это сегмент элитной недвижимости, преимущественно виллы. Три сделки на проект — это низкая скорость, типичная для зрелых рынков вилл, где владельцы предпочитают жить, а не перепродавать. Цена за квадратный фут в 1 461 дирхам на 27% ниже, чем в Arabian Ranches III, и на 45% ниже, чем на виллы в Dubai Hills. Скидка отражает более старую застройку и некоторую удалённость по сравнению с Dubai Hills; премия по сравнению с Ranches I обусловлена различиями в планировках и спецификациях.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи — 70% владельцев живут сами, 30% — инвесторы. Это состоявшиеся семьи из Дубая, чьи дети учатся в GEMS Founders, Jumeirah English Speaking School Arabian Ranches или Kings Dubai. Семьи экспатов из Великобритании, Индии, Египта, Ливана, Америки. Инвесторы нацелены на годовую аренду в 260-380 тыс. дирхамов за виллы с 4-5 спальнями для корпоративных клиентов. Ценовые кластеры: 5-9 млн дирхамов за виллы, 3-4,5 млн дирхамов за таунхаусы. Сроки владения длительные — 7-10 лет являются нормой.
Как выглядят объекты
Одиннадцать субсообществ — Rosa, Palma, Camelia, Lila, Samara, Casa, Azalea, Rasha, Aseel, Yasmin, Reem — с преобладанием отдельно стоящих вилл и несколькими кластерами таунхаусов. Виллы с 3-4 спальнями стоят 4,5-7 млн дирхамов, с 4-5 спальнями — 6-9 млн дирхамов, более крупные виллы — 9-14 млн дирхамов. Размеры участков от 4 000 до 10 000 кв. футов. Объекты сданы в 2014-2019 годах, построены Emaar в средиземноморском стиле. Инфраструктура сообщества полностью функционирует — бассейны, школы в 10 минутах, торговый центр в главном центре Ranches.
Важные нюансы
Расстояние. 30-35 минут до Downtown, 25 минут до Dubai Hills. Метро нет. Некоторые виллы ранних фаз уже имеют признаки износа — заложите в бюджет 300-700 тыс. дирхамов на обновление интерьера при покупке на вторичном рынке. Плата за обслуживание составляет 3-5 дирхамов за кв. фут плюс коммунальные сборы 18-28 тыс. дирхамов в год. Ликвидность вилл на вторичном рынке сильно зависит от времени учебного года; в межсезонье продажа может занять 6-10 месяцев.
Связано: Arabian Ranches I, Arabian Ranches III, Mira.
Рассматриваете объекты в Arabian Ranches II?
Мы отслеживаем активные предложения в Arabian Ranches II как среди готовых, так и строящихся объектов. Наша команда готовит короткие списки из 2-3 действительно сопоставимых вариантов по вашему запросу, а не просто выгружает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Arabian Ranches II или запросите персональную подборку.
