Business Bay — это район, который выглядит как обложка журнала о Дубае, но торгуется как таблица в Excel для инвестора. Вид на канал, Бурдж-Халифа в 15 минутах ходьбы, реально работающая система лицензирования краткосрочной аренды и непрекращающийся поток новых башен. Ловушка в Business Bay становится очевидной со временем: две соседние башни могут иметь разницу в цене перепродажи до 30% по причинам, которые никогда не упоминаются в брошюре. Плата за обслуживание, наличие оператора, дружественного к краткосрочной аренде, качество строительства, количество лифтов, то, как солнце попадает на балкон в августе. Я отговаривал клиентов от покупки квартир здесь, потому что в соседнем здании — идентичном снаружи — плата за обслуживание была на 4 дирхама за кв. фут дешевле.
Что данные DLD говорят нам о Business Bay
147 проектов, 3 560 дирхамов/кв. фут, объем 13,9 млрд дирхамов, 2 988 транзакций. Средний чек — 4,65 млн дирхамов. Это верхний средний сегмент Дубая — не люкс, но и не мидл-маркет, а ниша, в которой охотятся большинство институциональных фондов, ориентированных на доходность. Объем сделок на проект составляет 20 транзакций, что говорит об активности вторичного рынка, но не такой высокой, как в JVC. Цена за квадратный фут в 3 560 дирхамов примерно удвоилась с минимума 2020 года, и недавняя динамика показывает, что разрыв с Downtown увеличился, а не сократился.
Кто здесь покупает
Три четких типа покупателей. Международные инвесторы, покупающие квартиры с одной спальней (1BR) для получения дохода от краткосрочной аренды — наиболее заметен капитал из России и стран Персидского залива, стабильный интерес из Великобритании и Европы. Конечные пользователи, которые работают в DIFC или Downtown и хотят жить в 10 минутах от обоих районов, не платя цены Downtown. И растущая категория покупателей брендированных резиденций — вкус Bulgari с бюджетом Business Bay. Из моих сделок в Business Bay в этом году, возможно, половина были повторными покупками, когда клиенты добавляли второй или третий объект.
Как выглядят квартиры
Студии 900 тыс. – 1,6 млн дирхамов, 1BR 1,4 млн – 2,8 млн дирхамов, 2BR 2,5 млн – 5 млн дирхамов, а брендированные пентхаусы значительно превышают 15 млн дирхамов. Executive Towers остаются основной «рабочей лошадкой», в то время как Aykon City, Peninsula, DAMAC Paramount и новые проекты от Omniyat представляют премиум-сегмент. Квартиры 1BR с видом на канал торгуются со значительной наценкой по сравнению с квартирами, выходящими окнами во двор. Юго-западная ориентация здесь означает жару летом — это важно как для комфорта, так и для последующей перепродажи.
Честные оговорки
Плата за обслуживание в некоторых башнях достигает 19 дирхамов/кв. фут — для квартиры 1BR площадью 900 кв. футов это 17 100 дирхамов в год, и это еще до всех остальных расходов. Трафик у въездов на канал в вечерний час пик бывает очень плотным. Регулирование краткосрочной аренды работает, но требует лицензии DTCM и оператора, который не «съедает» всю доходность. А самым старым башням уже более 12 лет; оценка необходимости капитального ремонта — это уже не теоретический вопрос.
Связано: Downtown, Al Wasl, Dubai Marina.
Рассматриваете объекты в Business Bay?
Мы отслеживаем активные предложения в Business Bay как на первичном, так и на вторичном рынке. Наша команда готовит короткие списки из 2-3 действительно сопоставимых объектов по вашему запросу, а не просто выгружает все подряд. Посмотреть доступные объекты в Business Bay или запросить персональную подборку.
