Покупка коммерческой недвижимости в ОАЭ: руководство для инвесторов на 2026 год

ОАЭ незаметно стали одной из самых привлекательных юрисдикций в мире для инвестиций в коммерческую недвижимость. Нулевой налог на прирост капитала, полное право иностранного владения в определенных зонах свободного владения, прозрачное регулирование эскроу-счетов в рамках RERA, а также база арендаторов, включающая штаб-квартиры транснациональных компаний, региональные семейные офисы, розничные бренды и быстрорастущий логистический сектор — такие фундаментальные показатели трудно найти где-либо еще в странах Персидского залива.

В UAE-Prop мы работаем с международными инвесторами, которые выходят за рамки жилых квартир и рассматривают офисы, торговые помещения, склады и многофункциональные площади в качестве долгосрочных активов, ориентированных на доходность. В этом руководстве подробно описано, о чём мы рассказываем таким клиентам перед подписанием каких-либо документов: где покупать, какую доходность ожидать, какова юридическая структура, какие расходы не указаны в брошюрах, а также какие преимущества в плане получения вида на жительство предоставляются при инвестировании соответствующего объёма средств.

Почему коммерческая недвижимость в ОАЭ является выгодным вложением именно сейчас

Макроэкономическая картина необычайно благоприятна. Уровень заполняемости коммерческой недвижимости в престижных районах Дубая — DIFC, Даунтаун, Бизнес-Бэй, Шейх-Зайед-Роуд — на протяжении нескольких кварталов подряд остается выше 92%, при этом арендные ставки на офисы класса A существенно выросли в годовом исчислении согласно данным Bayut и CBRE. Экосистема ADGM в Абу-Даби резко расширила число лицензированных организаций, что стимулировало спрос на коммерческие площади на островах Аль-Мария и Аль-Рим. Развитие гостиничного сектора в Рас-эль-Хайме, где доминирует сеть Wynn, тянет за собой спрос на рестораны и розничную торговлю.

Ключевые факторы, на которые мы обращаем внимание:

• Отсутствие налога на доходы физических лиц и корпоративный налог в размере 9% (только с прибыли свыше 375 000 дирхамов), при этом компании, зарегистрированные в свободных зонах, по-прежнему имеют право на нулевую ставку налога на соответствующий доход.
• С 2021 года разрешено 100% иностранное владение ООО на материке, что отменяет прежнее правило о 51% участии местного спонсора для большинства видов коммерческой деятельности.
• Чистая доходность от аренды в 7–10% по коммерческим объектам в выгодных местах — значительно выше среднего показателя по жилой недвижимости Дубая, составляющего 5–7%.
• Длительные сроки аренды (как правило, 3–5 лет для офисов и 5–10 лет для крупных розничных арендаторов) с ежегодным повышением арендной платы, что обеспечивает предсказуемый денежный поток.
• Право на получение «Золотой визы» при стоимости недвижимости от 2 млн дирхамов, включая коммерческую недвижимость.

Где покупают международные инвесторы

Не все объекты коммерческой недвижимости одинаковы. Обычно мы делим рынок на четыре сегмента, каждый из которых имеет свой профиль риска и доходности.

Дубай — элитные офисные и торговые помещения

• DIFC: офисные помещения класса A, арендаторы с безупречной репутацией (банки, юридические фирмы, хедж-фонды). Минимальная стоимость небольшого помещения — от 3,5 млн дирхамов; чистая доходность — 6–8%.
• Бизнес-Бэй: более доступные цены (1 500–2 800 дирхамов за кв. фут), высокий спрос со стороны малых и средних предприятий и технологических компаний, доходность 7–9%.
• Даунтаун Дубай: престижные торговые площади и бутиковые офисы, премия за дефицит, более низкая доходность (5–7 %), но значительный рост стоимости.
• Коридор Шейх-Зайед-Роуд: обширный и ликвидный рынок офисов средней площади с доступом к метро.

Дубай — Логистика и промышленность

• Дубай-Саут, JAFZA, Дубай Индустриал Сити: склады и объекты легкой промышленности. Доходность обычно составляет 8–10 % нетто. Спрос со стороны секторов электронной коммерции и 3PL значительно сократил количество вакантных площадей.

Абу-Даби — ADGM и Аль-Рим

• Остров Аль-Мария: основной магнит — финансовая свободная зона ADGM, привлекающая управляющих фондами и компании, имеющие лицензии на работу с криптовалютами.
• Остров Аль-Рим: недавно открыта возможность приобретения недвижимости в безусловное владение для иностранцев, что расширило предложение объектов, ранее недоступных для них.

Рас-эль-Хайма и Северные Эмираты

• Более низкие пороги входа, развитие гостиничного бизнеса и розничной торговли связаны с проектом интегрированного курорта на острове Аль-Марджан. Более высокий потенциал роста, но более низкая ликвидность на вторичном рынке.

Правовая структура: право бессрочного владения, право аренды и свободная зона

Именно этот момент застает врасплох большинство иностранных покупателей, приобретающих недвижимость впервые. В ОАЭ существует три различных режима владения коммерческой недвижимостью, и они предусматривают существенно разные права.

• Полное право собственности: полное право собственности на объект и земельный участок, зарегистрированное в Земельном департаменте Дубая (DLD) или аналогичном органе в других эмиратах. Доступно для граждан всех стран в специально выделенных зонах полного права собственности. Именно это вам и нужно.
• Аренда: как правило, сроком на 30–99 лет, распространена в старых жилых комплексах и некоторых районах Абу-Даби. Права передаются, но существует риск невозобновления договора.
• Недвижимость в свободной зоне: владение осуществляется в рамках полномочий органа управления свободной зоной (DMCC, DIFC, JAFZA). Право собственности признается в пределах зоны; реестр бессрочного владения ведется органом управления зоной, а не DLD. Практически эквивалентно для большинства случаев использования, но ликвидность при выходе из инвестиции может отличаться.

Перед перечислением любого резервирующего депозита мы всегда запрашиваем свидетельство о праве собственности и проверяем состояние счёта застройщика в эскроу-счете в RERA.

Расходы, выходящие за рамки заявленной цены

Реалистичный бюджет покупки коммерческой недвижимости в Дубае включает:

• Сбор DLD за оформление перехода права собственности: 4% от покупной цены (иногда делится поровну с продавцом, но на практике часто полностью ложится на покупателя).
• Комиссия доверительного управления: 4 000 дирхамов ОАЭ для сделок на сумму свыше 500 000 дирхамов ОАЭ.
• Комиссионные агентства недвижимости: как правило, 2% + 5% НДС.
• Сбор за выдачу разрешения (NOC) от застройщика: 500–5 000 дирхамов в зависимости от застройщика.
• Регистрация ипотеки (при финансировании): 0,25 % от суммы кредита + 290 дирхамов ОАЭ.
• Плата за обслуживание: 15–35 дирхамов за кв. фут в год для офисов, выше для торговых помещений с общей инфраструктурой торгового центра.
• НДС: 5 % при покупке коммерческой недвижимости (подлежит возмещению, если покупатель зарегистрирован в качестве плательщика НДС и использует объект для осуществления налогооблагаемых поставок). Это та статья расходов, о которой инвесторы чаще всего забывают.

Рассчитывайте на 7–9 % сверх заявленной цены в качестве общей стоимости приобретения при сделке за наличные, а при финансировании — на большее.

Финансирование для нерезидентов

Банки ОАЭ предоставляют кредиты нерезидентам на приобретение коммерческой недвижимости, но на более жестких условиях, чем в случае с жилой недвижимостью:

• Соотношение суммы кредита к стоимости объекта (LTV) для нерезидентов обычно ограничено 50–60% (по сравнению с 75–80% для жилой недвижимости).
• Процентные ставки привязаны к EIBOR, как правило, EIBOR + 1,5–3,0% в зависимости от профиля заемщика.
• Срок кредитования — до 25 лет, однако большинство ипотечных кредитов на коммерческую недвижимость выдаются на 10–15 лет.
• Банки требуют предоставить аудированную финансовую отчетность покупателя, если сделка осуществляется через юридическое лицо.

Многие из наших клиентов предпочитают покупку за наличные и рефинансирование позже, когда найдется арендатор и доход от аренды станет стабильным.

«Золотая виза» и право на проживание через коммерческую недвижимость

Один коммерческий объект или портфель объектов стоимостью 2 млн дирхамов ОАЭ или более дает покупателю право на получение «Золотой визы» сроком на 10 лет с возможностью продления, распространяющейся на супруга и детей. Недвижимость может быть обременена ипотекой, но доля собственного капитала должна достигать порога в 2 млн дирхамов ОАЭ. Это один из самых прозрачных путей получения вида на жительство в странах Персидского залива и одна из основных причин, по которой активность по покупке коммерческой недвижимости у предпринимателей из Европы, Индии и стран СНГ ускорилась.

Наши рекомендации перед подписанием договора

• Независимую оценку, проведенную оценщиком, зарегистрированным в RERA, а не только прейскурант застройщика.
• Комплексная проверка аренды: при покупке объекта, сданного в аренду, изучите договор аренды, положения об индексации арендной платы, гарантийные депозиты и историю платежей арендатора.
• Аудит коммунальных платежей: проверьте резервный фонд здания и наличие задолженности. Плохо управляемое товарищество собственников может быстро снизить доходность.
• Моделирование выхода из инвестиций: проведите стресс-тест актива с учетом снижения арендной платы на 10–15 % и увеличения доходности на 50 базисных пунктов. Если сделка останется выгодной, то ее стоит заключать.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы приобретать коммерческую недвижимость в ОАЭ в полную собственность?

Да, в специально выделенных зонах с правом бессрочного владения и в свободных зонах. Также доступна аренда на материковой части страны. Право собственности регистрируется на имя покупателя (физического или юридического лица) в DLD или аналогичном реестре.

Каков минимальный объем инвестиций для получения «Золотой визы» через коммерческую недвижимость?

2 млн дирхамов по стоимости недвижимости. Объект может быть коммерческим, жилым или смешанного назначения; недвижимость на стадии строительства также подходит, если соблюдены условия эскроу.

Действительно ли доходность коммерческой недвижимости в Дубае выше, чем жилой?

В целом да. По офисам, торговым помещениям и складам, расположенным в выгодных местах, можно достичь чистой доходности на уровне 7–10%, в то время как по жилой недвижимости она составляет 5–7%. Компромиссом являются более длительные периоды простоя между сменой арендаторов и более длительные циклы отделки помещений.

Можно ли возместить НДС при покупке коммерческой недвижимости?

Если покупатель зарегистрирован в качестве плательщика НДС в ОАЭ и использует недвижимость для налогооблагаемой коммерческой деятельности, входящий НДС в размере 5 % может быть возмещен. Инвесторы, владеющие недвижимостью через незарегистрированное специальное целевое предприятие (SPV), не могут его возместить.

Стоит ли покупать на имя физического лица или юридического лица?

Юридическое владение (ООО ОАЭ, компания в свободной зоне или офшорная структура в DIFC/ADGM) часто целесообразно для портфелей стоимостью свыше 5 млн дирхамов ОАЭ с целью ограничения ответственности и планирования преемственности. Для покупателей отдельных объектов владение на имя физического лица проще и дает право на получение «Золотой визы».

Если вам нужен список доступных в настоящее время коммерческих объектов, соответствующих конкретной целевой доходности, размеру инвестиций или предпочтениям по сектору, команда UAE-Prop может подготовить его в течение 48 часов, включая отчеты об арендных платежах и данные о недавних сопоставимых сделках, полученные из базы данных DLD.