Покупка жилья или инвестиционного актива в Дубае, не выезжая в ОАЭ, гораздо более распространена, чем думает большинство покупателей, приобретающих недвижимость впервые. Благодаря развитой нормативной базе, сформированной Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD) и RERA, а также возможности цифровой подписи и удаленного нотариального заверения, иностранные инвесторы регулярно заключают сделки из Лондона, Москвы, Мумбаи, Эр-Рияда и Шанхая. В UAE-Prop мы каждую неделю сопровождаем покупателей в этом процессе, и после того как вы поймете основные правовые аспекты, весь рабочий процесс станет предсказуемым.
Это пошаговое руководство подробно расскажет вам, как именно приобрести недвижимость в Дубае удаленно — от выбора района с правом полной собственности до регистрации свидетельства о праве собственности — с указанием сборов, сроков и мер защиты, о которых вам необходимо знать.
Законно ли покупать недвижимость в Дубае удаленно?
Да. Согласно Положению № 3 от 2006 года гражданам стран, не входящих в состав ОАЭ, разрешено приобретать право полной собственности в определенных районах Дубая, включая Даунтаун, Дубай Марина, Пальма Джумейра, Бизнес-Бэй, Джумейра Вилладж Серкл, Дубай Хиллз Эстейт, Дубай Крик Харбор и многие другие. Сама сделка регулируется Законом № 7 от 2006 года и контролируется Земельным департаментом Дубая. На любом этапе процесса не требуется физическое присутствие, если вы назначите юридически уполномоченного представителя посредством доверенности.
Шаг 1: Определите свои инвестиционные цели и бюджет
Прежде чем рассматривать какие-либо объявления о продаже, определите, какую роль должна играть для вас эта недвижимость:
- Рост стоимости — объекты на стадии строительства в развивающихся районах (Dubai South, Meydan, Arjan) обычно предлагают более низкую начальную стоимость и 2–3-летний срок строительства.
- Доходность от аренды — готовые квартиры в районах Dubai Marina, JVC и Business Bay исторически обеспечивают валовую доходность на уровне 6–8%, что является одним из самых высоких показателей среди крупных городов мира.
- Получение «Золотой визы» — недвижимость стоимостью 2 млн дирхамов или выше дает право на получение 10-летней визы на проживание для владельца и его ближайших родственников.
- Использование в личных целях или в качестве дома для отдыха — Пальма Джумейра, Эмирейтс-Хиллз и Даунтаун по-прежнему остаются самыми востребованными районами для проживания.
Ваша цель определяет район, тип объекта, план оплаты и стратегию выхода из инвестиций. Мы в UAE-Prop всегда начинаем именно с этого, поскольку неправильное задание приводит к составлению неверного списка вариантов.
Шаг 2: Выберите агента, зарегистрированного в RERA
Каждый легальный риелтор в Дубае имеет регистрационный номер брокера (BRN), выданный RERA, а каждое объявление о продаже должно содержать номер разрешения Trakheesi. Перед подписанием каких-либо документов проверьте оба этих номера в приложении Dubai REST или на сайте DLD. Агент, соблюдающий требования, должен:
- укажет номер BRN и разрешение Trakheesi в каждом объявлении
- предоставит чёткую структуру комиссионных (рыночный стандарт — 2 % от покупной цены + 5 % НДС на комиссионные)
- Работать только с застройщиками, зарегистрированными в системе эскроу, при сделках с объектами на стадии строительства
- откажется принимать средства покупателя на любой личный или неофициальный счет
Шаг 3: Составление короткого списка объектов и проведение виртуальной проверки
После определения технического задания мы, как правило, отбираем 5–10 объектов, соответствующих требованиям по цене, площади, срокам сдачи и доходности. Затем покупатели, приобретающие недвижимость удаленно, получают:
- Видеоэкскурсии в режиме реального времени, во время которых агент проводит обзор объекта
- Планы этажей и технические характеристики квартиры от застройщика
- Историю коммунальных платежей для готовых зданий (от ассоциации собственников)
- Подтверждение права собственности или договора аренды (Oqood) на основании данных Департамента земельных и имущественных дел (DLD)
- Данные о доходности от Bayut, Property Finder и Property Monitor по сопоставимым объектам
При покупке недвижимости на стадии строительства мы также проверяем состояние счета эскроу застройщика и отчеты о ходе строительства, поданные в RERA.
Шаг 4: Бронирование объекта и подписание договора купли-продажи (SPA)
После выбора объекта процесс зависит от типа продукта:
Покупка на стадии строительства у застройщика:
– Оплатите резервационный взнос (обычно 5–10 % от стоимости) непосредственно на эскроу-счет застройщика;
– Подпишите договор купли-продажи (SPA) в электронном виде — большинство застройщиков первого уровня принимают DocuSign или аналогичные системы
;– Получите Oqood (свидетельство о регистрации объекта на стадии строительства) от DLD
Готовая недвижимость на вторичном рынке:
– Подпишите форму F (меморандум о взаимопонимании) с продавцом–
Внесите 10-процентный гарантийный депозит в зарегистрированное доверительное управление (ни в коем случае не напрямую продавцу)
– Подайте заявку на получение сертификата об отсутствии возражений (NOC) у застройщика
Шаг 5: Оформление доверенности
Для покупателей, которые не могут приехать, доверенность (PoA) позволяет назначить представителя, находящегося в ОАЭ — как правило, это надежный юрист или наш штатный юридический координатор — для подписания документов о передаче права собственности от вашего имени. Процедура:
- Составьте доверенность на арабском и английском языках с указанием конкретного объекта недвижимости, номера квартиры и предоставляемых полномочий
- Заверить его у нотариуса в ближайшем посольстве или консульстве ОАЭ
- Заверить его в Министерстве иностранных дел вашей страны
- После прибытия в Дубай заверить документ повторно в Министерстве иностранных дел и международного сотрудничества ОАЭ (MOFAIC)
- Зарегистрируйте его у нотариуса в Дубае
Общий срок оформления обычно составляет 2–4 недели в зависимости от вашей страны. Доверенность, составленная в узкой формулировке (один объект недвижимости, одна сделка), защищает вас от злоупотреблений.
Шаг 6: Перечислите средства через соответствующие каналы
Все платежи по сделке должны проходить через банковские каналы ОАЭ и проходить проверки на соответствие требованиям по борьбе с отмыванием денег (AML). Стандартные способы включают:
- Международный перевод по системе SWIFT на эскроу-счет застройщика (при покупке на стадии строительства) или в доверительное управление (при перепродаже)
- Банковский чек, выписанный на банк ОАЭ — наиболее распространенный формат при встречах в DLD для перевода средств
- Ипотечное финансирование — нерезиденты могут получить ипотечный кредит с коэффициентом LTV до 50% в банках ОАЭ, таких как Emirates NBD, Mashreq и ADCB
Будьте готовы предоставить документы, подтверждающие источник средств: выписки с банковских счетов, расчетные листки, документы о регистрации компании или договор купли-продажи ранее принадлежавшей вам недвижимости.
Шаг 7: Регистрация свидетельства о праве собственности в DLD
Последним шагом является оформление перехода права собственности в доверительном отделе по недвижимости DLD. Ваш уполномоченный по доверенности присутствует от вашего имени, предъявляет банковский чек, подписанную форму перехода права собственности, NOC (при перепродаже) или Oqood (при сдаче объекта на стадии строительства) и оплачивает сборы DLD. В тот же день вы получите цифровой документ о праве собственности на ваше имя, доступ к которому можно получить через приложение Dubai REST.
Расходы, которые следует учесть помимо покупной цены
Предусмотрите примерно 6–8 % на транзакционные расходы сверх заявленной цены:
- Сбор DLD за оформление перехода права собственности: 4% от стоимости недвижимости
- Административный сбор DLD: 580 дирхамов (квартиры) или 430 дирхамов (незавершенное строительство)
- Сбор доверительного управления: 4 000–4 200 дирхамов
- Комиссия агентства: 2 % + 5 % НДС
- Сбор за NOC: 500–5 000 дирхамов (в зависимости от застройщика)
- Регистрация ипотеки (если применимо): 0,25% от суммы кредита + 290 дирхамов
Программа «Золотая виза»
Приобретение недвижимости стоимостью от 2 млн дирхамов дает владельцу право на получение «Золотой визы» ОАЭ сроком на 10 лет. Недвижимость может быть как на стадии строительства (от утвержденного застройщика), так и готовой, при этом допускается оформление ипотеки при условии, что непогашенный остаток не снизит долю собственного капитала ниже установленного порога. Мы в UAE-Prop строим многие сделки по покупке портфелей недвижимости с учетом этого важного условия, поскольку виза открывает доступ к преимуществам в области проживания, банковского обслуживания, образования и открытия бизнеса для всей семьи.
Распространенные ошибки, которых следует избегать
- Внесение залоговых платежей на личные счета — всегда используйте счета эскроу или услуги доверительных управляющих
- Игнорирование NOC — без него Департамент по развитию и земельным ресурсам (DLD) не переоформит право собственности
- Игнорирование коммунальных платежей — в некоторых высотных зданиях они превышают 25 дирхамов за кв. фут в год
- Неучет 10-летней гарантии на конструкцию новых зданий
- Покупка у нелицензированных брокеров — вы лишаетесь всех мер защиты потребителей, предусмотренных RERA
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я купить недвижимость в Дубае
, ни разу не побывав в ОАЭ?
Да. При наличии должным образом заверенной нотариусом доверенности каждый этап — от подписания договора купли-продажи до регистрации права собственности — может быть выполнен вашим представителем в Дубае. Многие из наших клиентов оформляют свою первую покупку, даже не садясь в самолет.
Каков минимальный бюджет для инвестиционной недвижимости в Дубае?
Цены на
однокомнатные квартиры в таких районах, как JVC, Dubai South и International City, начинаются от 450 000–600 000 дирхамов. Для получения «Золотой визы» необходимо предусмотреть бюджет в размере 2 млн дирхамов или более.
Сколько времени занимает вся процедура удаленной покупки?
Сделка по готовой вторичной недвижимости обычно завершается в течение 30–45 дней с момента подачи предложения до получения свидетельства о праве собственности, при условии, что ипотечный кредит (если таковой предусмотрен) предварительно одобрен. Покупка недвижимости на стадии строительства завершается быстрее на этапе бронирования, но охватывает весь период строительства до сдачи объекта.
Существуют ли какие-либо ограничения на владение недвижимостью иностранцами?
Бессрочное право собственности разрешено только в определённых зонах. За пределами этих зон иностранцы всё же могут приобретать права аренды или права пользования сроком до 99 лет. Ваш агент должен подтвердить тип права владения в письменной форме до того, как вы оплатите какой-либо резервационный взнос.
Нужен ли мне банковский счет в ОАЭ для покупки недвижимости?
Не обязательно — средства можно перечислить через SWIFT из вашего банка в стране проживания. Однако счет в ОАЭ упрощает получение дохода от аренды, оплату коммунальных услуг и будущую перепродажу, поэтому мы рекомендуем открыть его в течение первых нескольких месяцев владения недвижимостью.
Дистанционная покупка недвижимости в Дубае безопаснее и быстрее, чем кажется, при условии, что каждый этап осуществляется через специалистов, зарегистрированных в RERA, и по каналам, регулируемым DLD. Команда UAE-Prop берет на себя весь рабочий процесс — отбор объектов, комплексную проверку, переговоры, согласование доверенности, платежи и передачу права собственности — благодаря чему иностранные покупатели могут инвестировать в один из самых прозрачных рынков недвижимости в мире, не выходя из дома.
