JBR — один из тех районов Дубая, которые постоянно преобразуются. Расположенный на берегу моря, удобный для пеших прогулок, популярный среди туристов, подходящий для сдачи в аренду через Airbnb и построенный компанией Dubai Properties в период с 2007 по 2010 год — а это означает, что жилой фонд уже устарел, и вопрос о ремонте неизбежно возникает при каждой перепродаже. Приведенные здесь данные (3 проекта, 30 сделок, 224 млн дирхамов) занижают фактический объем, поскольку классификация проектов DLD объединяет многочисленные башни JBR в меньшее количество административных единиц. Успешный покупатель в этом районе имеет четкую стратегию — краткосрочная аренда, долгосрочная аренда или удержание недвижимости — и последовательно ее реализует.
Что данные DLD говорят нам о Jumeirah Beach Residence
Три проекта, 30 сделок, объем 224,0 млн дирхамов, 4 549 дирхамов за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 7,47 млн дирхамов — сегмент элитного жилья. Цена за кв. фут в размере 4 549 дирхамов на 20 % ниже, чем у квартир на берегу Пальмы Джумейра, и на 25 % выше, чем в основной части Марины. Десять сделок на проект отражают агрегированные данные DLD; фактический оборот квартир по всему комплексу башен JBR значительно выше. Объём в 224 млн дирхамов по 30 зарегистрированным сделкам указывает на то, что преобладают сделки на сумму 5–10 млн дирхамов.
Кто здесь покупает
Преобладают инвесторы — 60 % инвесторов, 40 % конечных пользователей. Инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду, привлекает спрос со стороны туристов на пляжном отдыхе, при котором пиковые ставки составляют 900–1 800 дирхамов за ночь. Инвесторы, ориентированные на долгосрочную аренду, рассчитывают на доход в размере 200–380 тыс. дирхамов в год от квартир с 2–3 спальнями. Конечные пользователи — это смешанная группа профессионалов из Европы, арабских стран и Индии, стремящихся к пляжному образу жизни. Ценовые диапазоны: 3–6 млн дирхамов за квартиры с 1–2 спальнями, 8–18 млн дирхамов за квартиры с 3–4 спальнями и пентхаусы. Срок владения инвестиционными объектами составляет 3–6 лет.
Как выглядят квартиры
Шесть башен JBR (Shams, Amwaj, Sadaf, Rimal, Murjan, Bahar) — квартиры с 1 спальней площадью 950–1 350 кв. футов по цене 2,5–4 млн дирхамов, квартиры с 2 спальнями — 1 400–1 900 кв. футов, 3,5–6,5 млн дирхамов; квартиры с 3 спальнями — 2 000–2 800 кв. футов, 6–10 млн дирхамов; квартиры с 4 спальнями и пентхаусы — 10–25 млн дирхамов. Жилой фонд 2007–2010 годов постройки — квартиры на берегу моря по-прежнему пользуются спросом, но требуют ремонта. Отремонтированные квартиры с 1 спальней стоят на 25–35 % дороже, чем неотремонтированные.
Честные предостережения
Реальность ремонта. Большинство квартир 2007 года требуют вложений в размере 250–600 тыс. дирхамов для подготовки к перепродаже или краткосрочной аренде. Коммунальные платежи в районе JBR составляют 17–22 дирхама за кв. фут. Регулирование краткосрочной аренды (со стороны Управления по туризму Дубая) сейчас ужесточено — разрешения на сдачу в аренду в качестве дома для отдыха и структура сборов существенно влияют на расчет доходности. Шум от прибрежных магазинов и отелей в квартирах на нижних этажах с видом на море — реальная проблема. Поток арендаторов при краткосрочной аренде носит сезонный характер.
См. также: Dubai Marina, Bluewaters, Dubai Media City.
Ищете предложения в Jumeirah Beach Residence?
Мы отслеживаем активные объявления в Jumeirah Beach Residence как среди готовых объектов, так и среди объектов на стадии строительства. Наша команда формирует короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов для каждого запроса, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Jumeirah Beach Residence или запросите тщательно подобранный короткий список.
