La Mer — один из самых престижных микрорынков ультра-люкс недвижимости в Дубае — компактный проект компании Meraas, расположенный вдоль набережной к северу от Jumeirah 1, с брендовыми резиденциями и бутиковыми малоэтажными объектами, которые продаются по цене за квадратный фут, сравнимой с ценами на элитную недвижимость. Покупатели здесь не сравнивают этот район с Business Bay. Они сравнивают с брендовыми объектами на Пальме Джумейра и с Bluewaters. Главный аргумент в пользу La Mer — это образ жизни на берегу моря по цене, немного ниже, чем на Пальме, — и для определенной группы покупателей с очень высоким уровнем дохода (UHNW) такой выбор вполне оправдан.
Что данные DLD говорят нам о La Mer
Восемь проектов, 48 сделок, объем 549,7 млн дирхамов, 5 472 дирхама за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 11,45 млн дирхамов — это явно сегмент ультра-люкс. Цена за кв. фут в 5 472 дирхама на 20 % превышает цены на элитную недвижимость в центре города и примерно соответствует уровню цен на квартиры на Палм-Джумейре. Шесть сделок на один проект отражают динамику рынков престижной недвижимости, характеризующуюся низкой частотой сделок и крупными суммами. Объём сделок в 549 млн дирхамов по 48 сделкам указывает на то, что для большинства объектов стоимость составляет 8–20 млн дирхамов, при этом отдельные объекты — пентхаусы — достигают 30–60 млн дирхамов.
Кто здесь покупает
Рынок в значительной степени ориентирован на инвесторов — 70 % инвесторов, 30 % конечных пользователей. Среди покупателей — россияне, европейцы, высокопоставленные представители стран Персидского залива и индийские покупатели с очень высоким уровнем дохода (UHNW). Они приобретают недвижимость на побережье в качестве средства сохранения стоимости, часто с целью использования в качестве второго дома в течение двух-трех недель в году. Конечные пользователи составляют небольшую часть — это семьи, давно проживающие в Джумейре. Ценовые диапазоны составляют 6–15 млн дирхамов за квартиры и 20–60 млн дирхамов за брендовые пентхаусы и таунхаусы. Сделки в основном осуществляются за наличные. Распространено финансирование по системе «ломбард» через частные банки.
Как выглядят объекты
Nikki Beach Residences, La Mer Beach Residences, Port de La Mer (La Cote, La Rive, La Sirene, Le Pont, Le Ciel, La Voile), таунхаусы Sur La Mer. Квартиры с 1 спальней — 3–6 млн дирхамов, с 2 спальнями — 5–10 млн дирхамов, с 3 спальнями — 8–15 млн дирхамов, пентхаусы — 18–50 млн дирхамов, таунхаусы на берегу моря — 15–35 млн дирхамов. Качество строительства в флагманских блоках Nikki Beach и Port de La Mer действительно соответствует бренду. Доступ к марине и пляжу — основная привлекательная черта комплекса.
Честные предостережения
Доходность от аренды невысока. Квартира в «La Mer» стоимостью 12 млн дирхамов приносит 500–700 тыс. дирхамов в год (брутто) — 4–5 % брутто, 3–4 % нетто после вычета коммунальных платежей в размере 30–45 дирхамов за кв. фут, характерных для флагманских башен. Сезонный поток отдыхающих на пляже (в зимние месяцы) сказывается на любой стратегии краткосрочной аренды — доходность от сдачи через AirBnB резко колеблется в период с ноября по август. Ликвидность вторичного рынка для объектов стоимостью 15 млн дирхамов и выше может составлять 10–16 месяцев. Вторичный рынок невелик, но существует.
См. также: Jumeirah Second, Bluewaters, Pearl Jumeira.
Интересуетесь предложениями в La Mer?
Мы отслеживаем активные объявления в Ла-Мер как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Ла-Мер или запросите тщательно подобранный короткий список.
