Ливан — это доступный по цене район Дубайленда, который конкурирует с жилым комплексом Dubai Land Residence за капитал инвесторов, впервые вкладывающих средства в недвижимость, и зачастую выигрывает благодаря строгому соблюдению правил взимания коммунальных сборов. Он расположен вдоль улицы Аль-Айн-Роуд, в центре которого находятся жилые комплексы Queue Point и Mazaya, предлагающие квартиры и таунхаусы по ценам за квадратный фут, которые являются одними из самых низких среди действующих жилых комплексов Дубая. Покупатель, который понимает Ливан, осознает, что цена в 1 065 дирхамов за кв. фут — это и возможность, и потолок: это жилой комплекс, ориентированный на доходность, а не на рост стоимости.
Что данные DLD говорят нам о Ливане
38 проектов, 1 065 дирхамов за кв. фут, объем продаж 306,0 млн дирхамов, 337 сделок. Средняя стоимость сделки — 908 тыс. дирхамов — начальный уровень, менее 1 млн дирхамов. Цена в 1 065 дирхамов за кв. фут является одной из самых низких среди всех активно торгуемых районов Дубая, и в этом заключается весь смысл. 9 сделок на проект — это низкая оборачиваемость, характерная для района, где владельцы держат недвижимость долго, поскольку рынок выхода ограничен.
Кто здесь покупает
Инвесторы, для которых бюджет является приоритетом, с суммой сделки менее 700 тыс. дирхамов. Преобладают покупатели из Южной Азии, Африки и Филиппин. Небольшая доля конечных пользователей — долгосрочные экспатрианты, ищущие самое дешевое функциональное жилье в настоящем районе Дубая. Соотношение инвесторов и конечных пользователей явно склоняется в пользу инвесторов. Краткосрочная аренда здесь не является основной стратегией; рабочей моделью является доходность от долгосрочной аренды жилья арендаторам со средним доходом. По моим данным, основанным на более чем 470 сделках в ОАЭ, покупатель в Ливане обычно владеет одной или двумя квартирами в качестве доходного актива наряду с более дорогостоящими объектами в других районах.
Как выглядят объекты
Студии — 280–480 тыс. дирхамов, квартиры с 1 спальней — 450–750 тыс. дирхамов, квартиры с 2 спальнями — 750 тыс.–1,2 млн дирхамов, таунхаусы с 3 спальнями — 1,5–2,5 млн дирхамов в жилых комплексах Mazaya. Среди застройщиков представлены компании среднего уровня и традиционные бренды Дубайленда. Отделка функциональная, строительного качества. Комплекс Queue Point является крупнейшим обособленным микрорайоном. Некоторые новые объекты, построенные после 2022 года, выглядят более аккуратно, чем объекты 2013 года, и эта разница заметна как в арендной плате, так и при перепродаже.
Честные предостережения
Выбор магазинов и ресторанов невелик. В часы пик движение по магистрали Аль-Айн-Роуд замедляется. В некоторых старых зданиях постоянно возникают проблемы с техническим обслуживанием. Рост стоимости недвижимости незначительный. А сроки перепродажи в условиях вялого рынка могут растягиваться до 6 и более месяцев для объектов, не пользующихся большим спросом. Доходность реальна; во всём остальном требуется терпение.
См. также: жилой комплекс Dubai Land, Маджан, International City, фаза 1.
Ищете объекты в Ливане?
Мы отслеживаем активные объявления в Ливане как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов для каждого запроса, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Ливане или запросите тщательно подобранный короткий список.
