На бумаге Меайсем Второй выглядит как небольшая зона — всего 10 проектов, — но объем сделок в 10,8 млрд дирхамов и средняя стоимость сделки в 18,6 млн дирхамов говорят о другом. Именно здесь сосредоточены виллы на больших участках и сделки с землей, что способствует развитию районов, прилегающих к City Villas, а также продажам отдельных крупных частных комплексов. Когда средняя сумма сделки в зоне DLD составляет почти 19 млн дирхамов, речь идет не о квартирах. Речь идет о крупных участках под строительство вилл, приобретении жилых комплексов и периодических выпусках дорогостоящих вилл на стадии строительства.
Что данные по DLD говорят нам о Me’aisem Second
10 проектов, 1 707 дирхамов за кв. фут, объем 10,8 млрд дирхамов, 582 сделки. Средняя сумма сделки — 18,56 млн дирхамов. По сумме сделки это сегмент ультра-люкс, но он обусловлен размером участка и площадью объекта, а не надбавкой за кв. фут. Цена 1 707 дирхамов за кв. фут на бумаге соответствует среднему ценовому сегменту; высокая средняя стоимость объяснена масштабом проекта. 58 сделок на один проект свидетельствуют о сконцентрированном запуске или активности по продаже участков, что соответствует выпуску вилл в комплексе, а не разнообразным розничным сделкам.
Кто здесь покупает
Узкая и специфическая база покупателей. Сверхбогатые семьи (UHNW), приобретающие большие участки под виллы для строительства частных комплексов. Семейные офисы из стран Персидского залива, арабские и отдельные европейские семейные офисы. В редких случаях — покупатели институционального уровня. Доля инвесторов в розничном смысле минимальна — размер сделки отсеивает всех, кто не достигает уровня семейного офиса. Очень немногие из моих более чем 470 сделок в ОАЭ затрагивают эту зону, и когда это происходит, процесс сделки осуществляется индивидуально, а не по шаблону.
Как выглядят объекты
Предлагаются виллы большого формата, а не квартиры. Стоимость отдельных вилл варьируется от 8 млн до более 40 млн дирхамов в зависимости от участка, комплекса и уровня отделки. Имена престижных застройщиков встречаются выборочно. В отчетах о сделках фигурируют земельные участки под застройку частных вилл — при ознакомлении с данными о ценах всегда следует проводить различие между сделками с готовыми виллами и сделками с земельными участками. Это не тот сегмент, который можно сравнивать с Dubai Hills или MBR City в пересчете на одну единицу.
Честные предостережения
Ликвидность на этом ценовом уровне ограничена. Сроки перепродажи затягиваются — рынок вилл здесь не рассчитан на 90 дней. Сделки с земельными участками требуют значительно иной процедуры due diligence, чем покупка готовых вилл, включая проверку зонирования, коммуникаций и наличия разрешений. Из-за индивидуального характера продукта аналогов для оценки очень мало. А услуги и удобства в частных жилых комплексах организованы индивидуально, а не на уровне всего сообщества.
См. также: Al Yelayiss 5, Nad Al Shiba First, Emirate Living.
Ищете объекты в районе Меайсем Секонд?
Мы отслеживаем активные объявления в Меайсем Секонд как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда формирует короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов для каждого запроса, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Меайсем Секонд или запросите тщательно подобранный короткий список.
