Мира — это уютный район таунхаусов в пределах Рим, более обширного сообщества Арабских Ранчо II, и он заслуживает места в списке фаворитов для покупателя, который ищет семейный дом по цене Town Square с присущей Рим инфраструктурой. О Мире никто не пишет рекламных брошюр. Отчасти именно поэтому она продолжает пользоваться успехом. В прошлом году один клиент спросил меня, не является ли Мира «слишком старой» — сдача объектов в эксплуатацию состоялась в 2016–2019 годах, что по дубайским меркам означает, что жильцы уже «обкатали» качество строительства, а сообщество уже функционирует, а не только запускается. И это является преимуществом.
Что данные DLD говорят нам о «Мире»
Восемь проектов, 66 сделок, объем 233,9 млн дирхамов, 1 229 дирхамов за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 3,54 млн дирхамов: это верхний сегмент среднего ценового диапазона, но предложение почти полностью состоит из таунхаусов, так что на самом деле речь идет о «доступных таунхаусах» в семейном сегменте рынка. Цена за кв. фут в размере 1 229 дирхамов на 25 % ниже, чем в Arabian Ranches III, и на 45 % ниже, чем у таунхаусов в Dubai Hills при сопоставимых коэффициентах застройки. Эта скидка обусловлена удаленностью (Mira расположена дальше на восток вдоль Al Qudra) и отсутствием имиджа брендового жилого комплекса.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи — я бы оценил соотношение как 75% собственников, проживающих в домах, и 25% инвесторов. Семьи с двумя детьми, чьи дети учатся в школах JESS Arabian Ranches или GEMS Wellington. Египетские, индийские, пакистанские и британские специалисты в середине карьеры. Инвесторы — это терпеливые покупатели, ориентированные на сдачу в аренду, а не на перепродажу: на рынке аренды таунхаусы с 3–4 спальнями приносят 140–190 тыс. дирхамов в год, что соответствует валовой доходности 5–6%. Ценовой диапазон составляет 2,2–3,5 млн дирхамов за таунхаусы и 4–6 млн дирхамов за более просторные виллы. Типичный срок владения — 6–10 лет.
Как выглядят объекты
Этапы Mira 1–Mira 5, а также Mira Oasis 1–3: таунхаусы с 3 спальнями — 2,2–2,9 млн дирхамов, таунхаусы с 4 спальнями — 2,8–3,8 млн дирхамов, небольшие отдельно стоящие виллы — 3,8–5,5 млн дирхамов. Участки под таунхаусы площадью 1 800–3 500 кв. футов. Строительство соответствует стандартной спецификации Emaar Mediterranean — качественное, без излишеств, хорошо выдерживает испытание временем. Общие зоны отдыха — бассейны, общественные парки, велосипедные дорожки, ведущие к торговому центру Reem.
Честные предостережения
Дорога на работу. От Mira до Даунтауна — 30–40 минут, до Dubai Hills — 25 минут. Метро отсутствует. Торговые площади в общественном центре предлагают базовый ассортимент; для полноценного шоппинга придется ехать в Arabian Ranches или Mall of the Emirates. Плата за обслуживание умеренная (2,50–4 дирхама за кв. фут), но взносы в общий фонд составляют 8–15 тыс. дирхамов в год. Скорость вторичной перепродажи умеренная — на таунхаус в условиях нейтрального рынка обычно уходит 4–7 месяцев.
Связанные районы: «Arabian Ranches II», «Reem», «Mudon».
Ищете предложения в Мире?
Мы отслеживаем активные объявления в Мире как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Мире или запросите тщательно подобранный короткий список.
