Мирдиф — это старый семейный пригород Дубая, который большинство инвесторов рассматривают как нечто необычное, поскольку здесь практически нет объектов в полной собственности, а преобладают объекты в аренде — именно поэтому экономика аренды здесь так сильно отличается от остальной части города. Районы здесь уже сформировались, парк вилл достойно стареет, а семьи-арендаторы заключают договоры аренды на 2 года и остаются на шесть. Те участки с правом полной собственности, за которыми мы следим (Mirdif Hills, Uptown Mirdif), представляют собой лишь небольшую часть, где вопросы владения просты и понятны. Остальная часть района — это совершенно другой рынок.
Что данные DLD говорят нам о Мирдифе
Три проекта, 56 сделок, объем 145,8 млн дирхамов, 1 456 дирхамов за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 2,6 млн дирхамов — это верхний сегмент среднего ценового диапазона, сосредоточенный в анклавах с правом полной собственности. Цена за кв. фут в 1 456 дирхамов на 30 % ниже, чем у квартир в Dubai Hills, и примерно соответствует цене на таунхаусы в JVC. Девятнадцать сделок на один проект — это хороший показатель активности для нишевого рынка. Данные DLD охватывают только сегмент с правом бессрочного владения — более широкий рынок аренды в Мирдифе значительно больше, но функционирует по другим правилам владения и в основном остается незаметным для инвесторов.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи — я бы оценил соотношение как 80 % собственников, проживающих в недвижимости, и 20 % инвесторов. Это долгосрочные жители Дубая, у которых часто дети уже учатся в школах района Uptown Mirdif. Египетские, ливанские и индийские семьи среднего и верхнего среднего класса, которые ценят сформировавшееся сообщество больше, чем привлекательность новых проектов. Инвесторы — это терпеливые игроки, ориентированные на доход от аренды, которые рассчитывают на доход в размере 140–220 тыс. дирхамов в год от квартир и 200–300 тыс. дирхамов в год от небольших вилл. Ценовые диапазоны составляют 1,5–3 млн дирхамов для квартир и 3–5 млн дирхамов для вилл.
Как выглядят объекты
Mirdif Hills (от Dubai Investments) — квартиры с 1–3 спальнями по цене 1,2–2,8 млн дирхамов, таунхаусы — 3–4,5 млн дирхамов. Старые квартиры в Uptown Mirdif — 1,5–2,5 млн дирхамов. Есть несколько вилл в полной собственности по цене 3,5–5,5 млн дирхамов. Качество строительства неоднородно — Mirdif Hills построен по стандартам 2020–2023 годов, а Uptown Mirdif — 2007–2010 годов, и на нём заметны следы старения. Торговые зоны в районе Uptown Mirdif Souk и City Centre Mirdif действительно функциональны.
Честные предостережения
Самая большая ловушка — путаница между собственностью в полном владении и арендой; некоторые объявления о продаже недвижимости в «Мирдифе» на порталах относятся к аренде, и покупатель не осознает этого до проверки права собственности. Перед любой бронировкой убедитесь в статусе полного владения в письменной форме. Трафик на Airport Road в часы пик просто невыносим. Коммунальные платежи в Mirdif Hills составляют 14–18 дирхамов за кв. фут. Рынок вторичного жилья для квартир стабилен; виллы могут простаивать 4–7 месяцев.
См. также: Над-аль-Шеба-Гарденс, Аль-Ваха, Дубай Силикон Оазис.
Ищете объекты в Мирдифе?
Мы отслеживаем активные объявления в «Мирдифе», включая как готовые объекты, так и объекты на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в «Мирдифе» или запросите тщательно подобранный список.
