تعتبر مردف ضاحية عائلية في دبي القديمة، وغالباً ما يتعامل معها المستثمرون بفضول لكونها محدودة التملك الحر وتغلب عليها عقارات حق الانتفاع (الاستئجار) — وهذا هو تحديداً سبب اختلاف اقتصاديات التأجير فيها بشكل كبير عن بقية أنحاء المدينة. تتميز المجمعات السكنية فيها بنضجها، وتحافظ الفلل على رونقها رغم تقادمها، وتلجأ العائلات المستأجرة غالباً لتوقيع عقود إيجار لمدة سنتين والبقاء لست سنوات. المساحات المخصصة للتملك الحر التي نتابعها (مثل Mirdif Hills و Uptown Mirdif) تمثل الجزء الذي تتسم فيه الملكية بالوضوح. أما بقية المنطقة فهي تمثل سوقاً مختلفاً كلياً.
ما تخبرنا به بيانات DLD عن مردف
ثلاثة مشاريع، 56 صفقة، بحجم تداول 145.8 مليون درهم إماراتي، وبسعر 1,456 درهم إماراتي للقدم المربع. يبلغ متوسط قيمة الصفقة 2.6 مليون درهم إماراتي — وهي شريحة متوسطة إلى عليا تتركز في مناطق التملك الحر. يعتبر السعر للقدم المربع البالغ 1,456 درهماً إماراتياً أقل بنسبة 30% من شقق Dubai Hills، ويعادل تقريباً منازل التاون هاوس في JVC. معدل 19 صفقة لكل مشروع يعد وتيرة صحية لسوق متخصصة. وترصد بيانات دائرة الأراضي والأملاك بدبي (DLD) شريحة التملك الحر فقط — في حين أن سوق حق الانتفاع الأوسع في مردف أكبر بكثير، لكنه يعمل وفق قواعد ملكية مختلفة ويكون في الغالب بعيداً عن شاشات المستثمرين.
من يشتري هنا
سوق يغلب عليه المستخدم النهائي — يمكنني القول إن نسبة الملاك القاطنين تبلغ 80%، مقابل 20% للمستثمرين. أغلبهم من المقيمين في دبي لفترات طويلة، وغالباً ما يكون لديهم أبناء يدرسون بالفعل في مدارس Uptown Mirdif. هم عائلات من الطبقات المتوسطة إلى المتوسطة العليا من مصر، ولبنان، والهند، والذين يقدرون المجمعات السكنية الناضجة أكثر من التركيز على المشاريع الجديدة. أما شريحة المستثمرين فتتسم بالصبر والتركيز على العوائد الإيجارية، وتستهدف عوائد تتراوح بين 140 و 220 ألف درهم إماراتي سنوياً للشقق، وبين 200 و 300 ألف درهم إماراتي سنوياً للفلل الصغيرة. وتتمركز صفقات الشراء بين 1.5 و 3 مليون درهم إماراتي للشقق، وبين 3 و 5 ملايين درهم إماراتي للفلل.
نظرة على الوحدات السكنية
Mirdif Hills (من تطوير Dubai Investments) — تتراوح أسعار الشقق بين 1.2 و 2.8 مليون درهم إماراتي للوحدات المكونة من 1 إلى 3 غرف نوم، بينما تتراوح أسعار التاون هاوس بين 3 و 4.5 مليون درهم إماراتي. وتتراوح أسعار الشقق الأقدم في Uptown Mirdif بين 1.5 و 2.5 مليون درهم إماراتي. كما تتوفر بعض الفلل المتاحة للتملك الحر بأسعار تتراوح بين 3.5 و 5.5 مليون درهم إماراتي. جودة البناء تتفاوت بشكل ملحوظ — حيث تتميز وحدات Mirdif Hills بمواصفات أحدث (2020-2023)، في حين تعود Uptown Mirdif للفترة (2007-2010) وبدأت تظهر عليها علامات القدم. مساحات التجزئة المجتمعية في سوق Uptown Mirdif و City Centre Mirdif عملية وتفي بالغرض بشكل ممتاز.
محاذير هامة
الالتباس بين التملك الحر وحق الانتفاع (الاستئجار) هو الفخ الأكبر؛ فبعض القوائم المعروضة باسم "مردف" على البوابات العقارية هي في الواقع عقارات بنظام حق الانتفاع، ولا يدرك المشتري ذلك إلا عند التحقق من سند الملكية. لذا، تأكد من حالة التملك الحر خطياً قبل إجراء أي حجز. حركة المرور على طريق المطار (Airport Road) تكون خانقة في أوقات الذروة. تتراوح رسوم الخدمات في Mirdif Hills بين 14 و 18 درهماً إماراتياً للقدم المربع. في المقابل، تشهد حركة إعادة بيع الشقق استقراراً، بينما قد تستغرق الفلل من 4 إلى 7 أشهر للبيع.
ذات صلة: ند الشبا جاردنز، الواحة، واحة دبي للسيليكون.
هل تبحث في العقارات المعروضة في مردف؟
نحن نتتبع العقارات المعروضة بنشاط في مردف، سواء الجاهزة أو التي على المخطط (قيد الإنشاء). يعمل فريقنا على إعداد قوائم مختصرة تضم 2 إلى 3 وحدات قابلة للمقارنة بشكل حقيقي لكل طلب، بدلاً من إغراقك بقوائم عشوائية. تصفح العقارات المتاحة في مردف أو اطلب قائمة مختصرة منتقاة بعناية.
