Мудон — это пример того, как выглядит жилой комплекс таунхаусов в Дубае после десяти лет проживания. Зрелые деревья, общественный центр, работающий на полную мощность, велосипедная дорожка, которой действительно пользуются, и спрос со стороны арендаторов, основанный на семьях, которые подписали трехлетние договоры аренды и так и не уехали. Это не место для инвестора, которому нужен панорамный вид для Instagram. Это место для инвестора, который хочет гарантировать доход от аренды в размере 6% нетто в течение следующих восьми лет, пока владелец спит. Я заключил здесь четыре сделки, и три из них были по рекомендации первого арендатора.
Что данные DLD говорят нам о Мудоне
Шесть проектов, 61 сделка, объем 232,0 млн дирхамов, 1 347 дирхамов за кв. фут. Средняя сумма сделки — 3,8 млн дирхамов — верхний средний ценовой диапазон, в основном представленный таунхаусами. Десять сделок на проект — это солидный оборот для зрелого семейного района. Цена за кв. фут в размере 1 347 дирхамов на 20 % ниже, чем в Arabian Ranches II, и на 40 % ниже, чем на таунхаусы в Dubai Hills, что является адекватной скидкой с учетом удаленности. Объем в 232 млн дирхамов по 61 сделке подтверждает, что предложение в основном состоит из вилл и таунхаусов, а не из квартир.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи — 70 % составляют владельцы, проживающие в недвижимости, 30 % — инвесторы. Семьи с детьми школьного возраста, зачастую покупающие недвижимость в Дубае во второй раз, переезжающие из квартир в районе Марина. Преобладают специалисты из Арнаба, Малика, а также британцы, египтяне и индийцы. Инвесторы рассчитывают на годовую арендную плату в размере 155–200 тыс. дирхамов за таунхаусы с 3–4 спальнями, сдаваемые семьям экспатриантов. Ценовые диапазоны составляют 2,6–4 млн дирхамов для таунхаусов и 5–7,5 млн дирхамов для вилл. Сроки владения длительные — 7 и более лет считаются нормой. Именно благодаря базе арендаторов эти цифры оправдывают себя.
Как выглядят объекты
Naseem, Rahat, Mudon Views (квартиры) и комплексы вилл — таунхаусы с 3 спальнями по цене 2,6–3,5 млн дирхамов, таунхаусы с 4 спальнями — 3,2–4,2 млн дирхамов, виллы с 5 спальнями — 5–7 млн дирхамов, квартиры с 1–2 спальнями в «Mudon Views» — 900 тыс.–1,8 млн дирхамов. Площадь участков: 1 800–3 000 кв. футов для таунхаусов, 4 500–7 000 кв. футов для вилл. Объекты, сданные в 2013–2017 годах в рамках основных этапов застройки, а также более новые объекты, построенные в 2020–2023 годах. Архитектура соответствует стандартам средиземноморских семейных домов — привычная и гармоничная.
Честные предостережения
Дорога на работу. Поездка из Мудона в центр города занимает 25–35 минут в непиковое время, в часы пик — дольше. Метро отсутствует. Торговые точки в районе функциональны, но ассортимент ограничен — для более широкого выбора придется ехать на машине в Arabian Ranches или Mall of the Emirates. Плата за обслуживание таунхаусов составляет 2,50–4 дирхама за кв. фут, плюс коммунальные сборы — 10–18 тыс. дирхамов в год. Квартиры в старой фазе «Насим» демонстрируют признаки износа; при расчете стоимости покупки следует учитывать затраты на ремонт.
См. также: «Arabian Ranches II», «Villanova», «Mira».
Ищете объекты в Мудоне?
Мы отслеживаем активные объявления в Мудоне как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов в соответствии с вашими требованиями, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Мудоне или запросите тщательно подобранный короткий список.
