Над Аль-Шеба Гарденс расположен в коридоре, примыкающем к ипподрому к востоку от Даунтауна, и представляет собой жилой комплекс из вилл и таунхаусов, построенный компанией Meraas, который выигрывает благодаря своему расположению, которое упускают из виду большинство инвесторов: он находится в 15 минутах езды от DIFC, в 10 — от Даунтауна и достаточно далеко от суеты Шейх-Зайед-роуд, чтобы его можно было назвать пригородным. Застройка современная, плотность заселения низкая, а целевая аудитория — семьи из верхнего среднего класса, которые хотят воспользоваться преимуществами Мейдана, но без его перенасыщенного адреса. Таунхаус с 4 спальнями за 3,5 млн дирхамов — это предложение, которое трудно превзойти с точки зрения удобства добираться до работы.
Что данные DLD говорят нам о Nad Al Sheba Gardens
Семь проектов, 49 сделок, объем 98,1 млн дирхамов, 1 813 дирхамов за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 2,0 млн дирхамов — это сегмент среднего рынка, показатели которого искажены из-за включения квартир. Реальность такова: цены на виллы и таунхаусы составляют 3–6 млн дирхамов, а наличие квартир в портфеле снижает средний показатель. Цена за кв. фут в 1 813 дирхамов на 15 % ниже, чем на Meydan Avenue, и на 30 % ниже, чем у таунхаусов в Dubai Hills при сопоставимом расположении относительно центра. Семь сделок на проект — это умеренный показатель, типичный для жилых комплексов на средней стадии сдачи с смешанным потоком первичных и вторичных продаж.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи — 65 % составляют владельцы, проживающие в недвижимости, 35 % — инвесторы. Семьи из верхнего среднего класса привлекает удобство добираться до работы. Египтяне, индийцы, британцы, ливанцы, руководители крупных компаний. Инвесторы терпеливы и нацелены на сдачу таунхаусов в аренду корпоративным семьям по цене 180–280 тыс. дирхамов в год. Ценовые диапазоны: 3–5 млн дирхамов на таунхаусы, 1,4–2,5 млн дирхамов на квартиры, 5–8 млн дирхамов на виллы большей площади. Типичный срок владения составляет 5–7 лет.
Как выглядят объекты
Этапы застройки таунхаусов под руководством Meraas — серии Nad Al Sheba Gardens с 1 по 7 — таунхаусы с 3 спальнями по цене 3–3,8 млн дирхамов, таунхаусы с 4 спальнями — 3,8–4,8 млн дирхамов, виллы с 5 спальнями — 5–7,5 млн дирхамов. Некоторые квартиры стоят 1,3–2,3 млн дирхамов за апартаменты с 1–2 спальнями. Качество строительства соответствует современным стандартам Meraas — более четкие линии, чем у Emaar. Площадь участков под таунхаусы составляет 1 800–3 200 кв. футов. Инфраструктура комплекса включает бассейн, парк и прогулочные дорожки.
Честные предостережения
Большая часть комплекса все еще находится на этапе сдачи — количество школ и торговых точек в рамках генерального плана ограничено, поэтому для получения достойного выбора придется ездить на машине. Коммунальные платежи в сданных этапах составляют 3–5 дирхамов за кв. фут плюс взносы в фонд сообщества в размере 10–16 тыс. дирхамов в год. Ликвидность вторичного рынка в первых сданных этапах растет, но пока остается низкой. Метро отсутствует; основными транспортными артериями являются улицы Аль-Айн-роуд и Рас-аль-Хор-роуд. Рынок корпоративных арендаторов зависит от макроэкономических циклов найма персонала.
Связанные проекты: Meydan Avenue, Al Merkadh, Mbr District 1.
Ищете предложения в Nad Al Sheba Gardens?
Мы отслеживаем активные объявления в Над-аль-Шеба-Гарденс как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов для каждого запроса, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Над-аль-Шеба-Гарденс или запросите тщательно подобранный короткий список.
