Новый отчет Cavendish Maxwell «Динамика рынка жилой недвижимости Рас-эль-Хаймы в 2025 году» — это документ, требующий внимательного изучения, поскольку заголовок «Снижение объема сделок на 17%» создает ложное впечатление. Реальная картина противоположна: рынок вступил в фазу зрелости, цены и арендная плата продолжают расти двузначными темпами, а структура проектов в стадии разработки создает уникальное окно для входа на рынок в ближайшие 24–36 месяцев.
Команда UAE-Prop тщательно проанализировала отчет и подготовила полное руководство для инвесторов, рассматривающих Рас-эль-Хайму в качестве места для инвестиций в 2025–2028 годах.
Ключевые показатели на 2025 год — что показывает рынок
Объем сделок сократился: 6 600 сделок в 2025 году против 8 000 в 2024 году — минус 17,4%. Стоимость сделок: 12,4 млрд дирхамов против 16,5 млрд дирхамов — снижение на 24,7%. Более низкая средняя стоимость сделки объясняется увеличением доли квартир в общем объеме рынка.
Однако фундаментальные показатели цен и арендной платы продолжают расти двузначными темпами:
— Цены на квартиры: +13,4% по сравнению с предыдущим годом
— Цены на виллы: +9,7%
— Арендная плата за квартиры: +10,2%
— Арендная плата за виллы: +8,7%
— Доля объектов на стадии строительства: 85,1% от общего числа сделок (доминирующее положение)
— Средняя стоимость объектов на стадии строительства: 1,98 млн дирхамов (~540 тыс. долларов)
— Средняя стоимость готовой недвижимости: 1,16 млн дирхамов (~316 тыс. долларов)
Это закономерность, которую мы в UAE-Prop наблюдаем при анализе местных рынков: когда цены растут двузначными темпами, а объемы снижаются — это не охлаждение рынка, а дисциплина запуска проектов. Застройщики не наводняют рынок предложением, что физически ограничивает количество сделок при сохраняющемся спросе.
Структура предложения на 2025–2028 годы — окно для входа на рынок
Планы застройки в Рафадже по годам:
— 2025 г. (фактически сданные объекты): 1 200 единиц
— 2026 г. (планируемые): 1 300 единиц
— 2027 г. (планируемые): 1 900 единиц
— 2028 год (планируется): 5 200 единиц
2028 год станет критической точкой перелома. Одновременно произойдут несколько событий:
- Открытие острова Wynn Al Marjan — первого легального казино-курорта в ОАЭ. По оценкам аналитиков, он привлечёт 5,5 млн дополнительных туристов в год.
- Всплеск предложения в 5 200 единиц — почти в 4 раза по сравнению с 2025 годом.
- Выравнивание цен с уровнем Дубая — разница между ценами в Рафагете и престижных районах Дубая в настоящее время составляет ~30–40%, при этом прогнозируется сокращение этого разрыва до 20–25%.
Покупка недвижимости на стадии строительства в 2025–2026 годах позволяет зафиксировать цену на текущем уровне, при этом сдача объектов придется на период 2027–2028 годов — именно тогда, когда:
— поток туристов в эмират удвоится
; — ставки капитализации снизятся вслед за Дубаем
; — готовое жилье станет дефицитным по сравнению со спросом
; — инфраструктура (новый аэропорт, дороги, развлекательные комплексы) выйдет на полную мощность
Сравнительный анализ районов Ра-Аль-Хайма
| Район | Тип недвижимости | Стоимость на стадии строительства | Доходность (квартира) | Близость к Wynn |
|---|---|---|---|---|
| Остров Аль-Марджан | Элитная прибрежная зона | 1,2–15 млн дирхамов и более | 7–9 % | Эпицентр (1–3 км) |
| Мина Аль-Араб | Недвижимость среднего класса на набережной | 1,5–8 млн дирхамов | 6–8 % | 8–12 км |
| Остров Хаят | Новые объекты среднего ценового сегмента | 700 тыс.–3 млн. дирхамов ОАЭ | 7–9 % | 5–7 км |
| Деревня Аль-Хамра | Готовая недвижимость | 900 тыс.–5 млн дирхамов | 6–7 % | 12–15 км |
| Мина Аль-Араб, 2-я фаза | Новые проекты | 800 тыс.–4 млн. дирхамов | 7–8 % | 10–13 км |
Макроэкономический фон — структурный контекст
— ВВП эмирата РАК: +4,3% в 2024 году (S&P; подтвержден рейтинг A/A-1 со стабильным прогнозом)
— Новые лицензии: +31,5% в годовом исчислении (Статистическое управление правительства РАК)
— RAKEZ: рост числа регистраций на 44%, общее количество компаний
в бизнес-сообществе — более 40 000
— Туризм: рост на 5,8% в 2024 году (по данным RAKTDA), 1,28 млн туристов
— Население: более 416 000 жителей, рост на 2,1% в годовом исчислении
Сильные фундаментальные показатели означают, что спрос на жилье опирается не только на спекулятивный капитал, но и на растущую базу резидентов + бизнес-сообщество + приток туристов.
Часто задаваемые вопросы для инвесторов
Каков текущий минимальный порог входа на рынок недвижимости Раса-аль-Хайма на стадии строительства?
Студия в новом проекте на острове Аль-Марджан или Хаят — от 700 000 дирхамов (~190 тыс. долларов). Средняя стоимость объекта на стадии строительства по эмирату составляет 1,98 млн дирхамов.
В каких районах наблюдается наилучшая доходность?
Острова Аль-Марджан и Хаят лидируют по чистой доходности от аренды (7–9 % для квартир). Это выше среднего показателя по Дубаю (4–6 %).
Когда лучше входить в рынок — сейчас или подождать до 2026–2027 годов?
Динамика роста цен на 13,4 % к 2024 году говорит сама за себя. Каждый месяц ожидания = рост цены входа на 1+ %. Покупка сейчас позволяет зафиксировать базовую цену 2025 года, а сдача объекта состоится в 2027–2028 годах — как раз в момент пикового спроса.
А как насчёт «Золотой визы» при покупке недвижимости в РАК?
Покупка на сумму от 2 млн дирхамов (~545 тыс. долларов) даёт право на получение «Золотой визы» сроком на 10 лет. Для достижения этого порога можно суммировать стоимость нескольких объектов недвижимости.
Каковы риски стратегии покупки на стадии строительства?
Основной риск — задержка сдачи объекта застройщиком. Меры по снижению риска: работайте только с застройщиками первого уровня, имеющими успешный опыт работы и соблюдающими требования к счетам эскроу под надзором Земельного департамента РАК.
Какие планы оплаты доступны?
Стандартный: 20–30 % при подписании договора, 60–70 % в ходе строительства в 4–6 этапов, 10–20 % при сдаче объекта. Застройщики премиум-класса предлагают планы оплаты после сдачи объекта сроком на 3–7 лет.
Прогноз по рынку недвижимости ОАЭ на 2026–2028 годы
На основе отчета Cavendish Maxwell + макроэкономических данных + анализа местного спроса:
— Цены на квартиры в 2026 году: +10–14 % по сравнению с 2025 годом (продолжение тенденции)
— Цены на виллы в 2026 году: +8–11 %
— Доходность квартир в 2026 году: чистая доходность останется на уровне 6–8 % (стабильно)
— 2027 год: умеренное замедление роста цен (+6–9%) на фоне начала ввода объектов в эксплуатацию
— 2028 год: краткосрочная волатильность ±5–10% при выпуске 5 200 единиц, но открытие отеля Wynn поднимет уровень спроса
Стратегия для инвестора: покупка на стадии строительства в 2025–2026 гг. с сдачей в 2027–2028 гг. — оптимальный профиль риска и доходности на текущем горизонте.
Заключение
Рас-эль-Хайма в 2025 году — это зрелый рынок со структурными благоприятными факторами на ближайшие 3–5 лет. Снижение объема сделок — не признак слабости, а следствие дисциплинированного запуска проектов. Цены и арендная плата продолжают расти двузначными темпами. Портфель проектов на 2026–2028 годы создает уникальное окно для входа на рынок.
Команда UAE-Prop работает с проектами всех ключевых застройщиков Рас-эль-Хаймы — от престижного прибрежного комплекса Al Marjan Island до объекта среднего ценового сегмента Hayat Island. Мы подбираем портфель объектов на стадии строительства с учетом целей и бюджета каждого инвестора.
Источник: Cavendish Maxwell, «Динамика рынка жилой недвижимости Рас-эль-Хаймы до 2025 года»
