Доходность от аренды в Дубае является одной из самых высоких среди всех крупных мировых рынков. При этом она чаще всего завышается примерно на 150 базисных пунктов.
Доходность от аренды представляет собой годовой доход от аренды, выраженный в процентах от стоимости объекта недвижимости — валовая, если рассчитывается на основе общей суммы арендной платы, и чистая, если рассчитывается на основе арендной платы за вычетом операционных расходов. Валовая доходность от аренды в Дубае по сегментам готового рынка составляет примерно: JVC — 6,5–8 %, Business Bay — 5,5–7 %, Dubai Marina — 5–6,5 %, Downtown — 4,5–6 %, Palm Jumeirah — 3,5–5 %. Чистая доходность на 150–250 базисных пунктов ниже в зависимости от уровня коммунальных платежей.
Что искажает указываемую доходность: знаменатель. В объявлениях доходность указывается по запрашиваемой цене, а не по цене сделки. Запрашиваемая цена, как правило, на 5–8 % выше той, по которой фактически заключаются сделки на вторичном рынке. Если привести ту же арендную плату к реальной цене сделки, доходность возрастает; агент не сообщает следующему покупателю об этом расчете.
На примере конкретной квартиры с одной спальней в районе Бизнес-Бэй, которую я отслеживал в прошлом году — цена сделки 1,42 млн дирхамов, арендная плата 88 тыс. дирхамов — валовая доходность составила 6,2%. Чистая доходность после вычета платы за обслуживание, управленческих расходов и учета вакантности составила 4,6%.
Показатель, который поможет вам принять решение: соотношение чистой доходности и доходности десятилетних казначейских облигаций. Это и есть премия за реальные активы.
См. также: валовая доходность, чистая доходность, денежный поток, рентабельность инвестиций (ROI).
Просчитайте показатели для реальной квартиры в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если в них вводятся реалистичные данные о стоимости. Наша команда ведет актуальный реестр объектов в Дубае, Расид-Аль-Хаймане и Абу-Даби — включая те данные, которые в большинстве брошюр не указываются. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
