Почему свободные зоны важны для инвесторов в недвижимость ОАЭ
Большинство руководств рассматривают свободные зоны ОАЭ с точки зрения бизнеса. Но вот что они упускают из виду: выбранная вами свободная зона напрямую влияет на вашу стратегию инвестирования в недвижимость. Ваша свободная зона определяет тип вашей визы, возможность получения ипотечного кредита в качестве резидента, близость к районам с высоким спросом на аренду и даже право на получение определенных льгот от застройщиков.
В 2026 году в ОАЭ насчитывается более 45 свободных зон. Мы отобрали пять из них, которые имеют наибольшее значение для инвесторов в недвижимость — независимо от того, создаете ли вы бизнес для поддержки своей инвестиционной деятельности или используете визу свободной зоны, чтобы получить доступ к ипотечным ставкам для резидентов.
Полное сравнение: 5 лучших свободных зон для инвесторов в недвижимость
| Фактор | DIFC | DMCC | DAFZA | RAKEZ | ADGM |
|---|---|---|---|---|---|
| Местоположение | Дубай (район Даунтаун) | Дубай (район JLT) | Дубай (рядом с аэропортом) | Рас-эль-Хайма | Абу-Даби (остров Аль-Мария) |
| 100% иностранное владение | Да | Да | Да | Да | Да |
| 0% налог на прибыль | Да (организации, зарегистрированные в DIFC) | Да (при соблюдении определенных условий) | Да (при соблюдении требований) | Да (до 50 лет) | Да (организации ADGM) |
| Выдача виз | Зависит от размера офиса | До 25 на одну лицензию | До 10 на одну лицензию | До 15 на одну лицензию | Зависит от типа лицензии |
| Стоимость открытия бизнеса (ежегодно) | 50 000–100 000+ дирхамов | 15 000–50 000 дирхамов | 15 000–30 000 дирхамов ОАЭ | 5 500–15 000 дирхамов | 25 000–75 000 дирхамов |
| Минимальные требования к офису | Требуется физический офис | Гибкий рабочий стол от 5 000 дирхамов в год | Доступно гибкое рабочее место | Виртуальный офис от 3 000 дирхамов в год | Доступен виртуальный офис |
| Правовая система | Общее право (суды ДИФК) | Суды материковой части ОАЭ | Суды материковой части ОАЭ | Суды материковой части ОАЭ | Общее право (суды ADGM) |
| Лучшие районы для покупки недвижимости поблизости | Даунтаун, жилой район DIFC, Бизнес-Бэй | JLT, Дубай Марина, JBR | Дейра, Аль-Мамзар, Крик-Харбор | Аль-Марджан, Аль-Хамра, центральный деловой район Расид | Аль-Рим, Саадият, Аль-Мария |
| Средняя цена на недвижимость в окрестностях | 2 000–3 500 дирхамов за кв. фут | 1 200–2 200 дирхамов за кв. фут | 800–1 400 дирхамов за кв. фут | 700–1 400 дирхамов за кв. фут | 1 200–2 500 дирхамов за кв. фут |
| Ипотека для резидентов | Да — ставки для резидентов (LTV 75 %) | Да — ставки для резидентов (LTV 75 %) | Да — ставки для резидентов (LTV 75 %) | Да — ставки для резидентов (LTV 75 %) | Да — ставки для резидентов (LTV 75 %) |
| Соответствие профилю инвестора | Финансы, финтех, семейные офисы | Торговля, консалтинг, малые и средние предприятия | Импорт/экспорт, логистика | Экономные клиенты, ориентированные на РАК | Финансы, управление активами |
DIFC: лучший выбор для серьезных инвесторов
Дубайский международный финансовый центр (DIFC) — это финансовый центр ОАЭ. Если вы управляете семейным офисом, инвестиционным фондом или финтех-компанией, DIFC предоставляет правовую защиту в соответствии с общим правом и престижный адрес. Компромисс заключается в стоимости — ежегодные расходы на открытие и ведение бизнеса начинаются от 50 000 дирхамов, а аренда офисных помещений в Gate Village или ICD Brookfield может стоить от 200 до 350 дирхамов за квадратный фут в год.
С точки зрения недвижимости: район DIFC Living и прилегающий коридор Даунтаун/Бизнес-Бэй отличаются одним из самых высоких уровней спроса на аренду в Дубае. Недвижимость здесь привлекает специалистов в области финансов, а доходность от краткосрочной аренды в элитных небоскребах может превышать 10%.
DMCC: лучшее соотношение цены и качества в Дубае для мелких инвесторов
DMCC в Jumeirah Lakes Towers не зря занимает первое место в мире среди свободных зон по объему прямых иностранных инвестиций. Она предлагает оптимальный баланс между стоимостью, количеством выдаваемых виз и расположением. Благодаря вариантам аренды рабочих мест по гибкому графику от 5 000 дирхамов в год и возможности получения до 25 виз на одну лицензию, это идеальный вариант для мелких и средних инвесторов, желающих получить визу на проживание в ОАЭ, чтобы иметь доступ к местным ставкам по ипотечным кредитам.
С точки зрения недвижимости: сам район JLT является одним из самых доходных районов Дубая с точки зрения аренды (7–9%), а вы находитесь в шаговой доступности от Марины и JBR — двух самых востребованных районов города для аренды жилья.
DAFZA: стратегическое расположение рядом с аэропортом
Управление свободной зоны аэропорта Дубая (DAFZA) идеально подходит для компаний, связанных с торговлей, логистикой и импортом/экспортом. Хотя эта зона и не так престижна, как DIFC или DMCC, её близость к Международному аэропорту Дубая и конкурентоспособные цены делают её надежным выбором для инвесторов, которые также ведут операционную деятельность.
С точки зрения недвижимости: коридор Дейра/Крик претерпевает масштабную трансформацию благодаря проекту Dubai Creek Harbour. Недвижимость в этом районе на 30–50 % дешевле, чем аналогичные объекты в Марине или Даунтауне, и обладает значительным потенциалом роста стоимости по мере развития района.
RAKEZ: самый доступный способ получения вида на жительство в ОАЭ
Экономическая зона Рас-эль-Хайма — лидер по доступности. Расходы на открытие компании начинаются всего от 5 500 дирхамов в год — примерно на 90 % дешевле, чем в DIFC. Для инвесторов, чьей основной целью является получение визы на проживание в ОАЭ (для доступа к ипотеке, банковским услугам или улучшения качества жизни), RAKEZ предлагает самый дешевый путь к этой визе.
С точки зрения недвижимости: в сочетании с бурно развивающимся рынком недвижимости Рас-эль-Хаймы (Wynn Resort, остров Аль-Марджан) RAKEZ позволяет вам получить вид на жительство и инвестировать в одном и том же эмирате — при этом стартовые цены на студии начинаются от 250 000 дирхамов. Это наиболее эффективный с точки зрения капитала вариант для инвесторов в ОАЭ.
ADGM: восходящая звезда Абу-Даби
Абу-Даби Глобал Маркет (ADGM) на острове Аль-Мария позиционирует себя как международный финансовый центр региона. Благодаря защите в рамках системы общего права и доступу к обширной экосистеме суверенных фондов Абу-Даби, ADGM привлекает управляющих активами, семейные офисы и венчурные компании.
С точки зрения недвижимости: рынок недвижимости Абу-Даби менее волатилен, чем рынок Дубая, при этом наблюдается устойчивый спрос со стороны таких организаций, как ADNOC, Mubadala и ADQ, поддерживаемый государством. Острова Саадият и Аль-Рим предлагают отличную доходность от аренды в размере 6–8 % при меньшей конкуренции со стороны краткосрочной аренды.
Часто задаваемые вопросы
Какая свободная зона ОАЭ является самой доступной для получения визы на проживание?
RAKEZ в Рас-эль-Хайме предлагает самый доступный путь к получению визы на проживание в ОАЭ: общие затраты на оформление начинаются от 5 500 дирхамов в год, включая базовую лицензию. Это идеальный вариант для инвесторов в недвижимость, которым в первую очередь нужна виза резидента ОАЭ, чтобы получить доступ к местным ставкам по ипотечным кредитам (75% LTV против 50% для нерезидентов).
Могу ли я купить недвижимость в Дубае, имея визу свободной зоны из другого эмирата?
Да. Виза на проживание в ОАЭ, полученная в свободной зоне любого эмирата, дает вам статус резидента на всей территории ОАЭ. Вы можете иметь визу RAKEZ и приобретать недвижимость в Дубае по ипотечным ставкам для резидентов. Ограничений на выбор эмирата, в котором вы совершаете покупку, нет.
Платят ли компании, зарегистрированные в свободных зонах, корпоративный налог в ОАЭ?
Компании свободных зон, отвечающие установленным требованиям, пользуются ставкой корпоративного налога 0% на соответствующий доход. Это было подтверждено в рамках законодательства ОАЭ о корпоративном налоге на 2023 год. Доход, не подпадающий под льготу (например, доход, полученный на материковой части ОАЭ), облагается налогом по стандартной ставке 9%. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом по поводу вашей конкретной ситуации.
Какая свободная зона лучше всего подходит для компании, занимающейся инвестициями в недвижимость?
Для компании, специализирующейся исключительно на инвестициях в недвижимость, DMCC предлагает оптимальный баланс между затратами, возможностями получения виз и авторитетом среди инвесторов. Для более крупных компаний, управляющих фондами или семейными офисами, DIFC или ADGM обеспечивают превосходную правовую базу и институциональный авторитет. Для бюджетных проектов, ориентированных на личные инвестиции, RAKEZ является наиболее экономически выгодным вариантом.
Сколько виз можно получить через компанию в свободной зоне?
Количество выдаваемых виз зависит от свободной зоны и типа офиса. DMCC предоставляет до 25 виз на одну лицензию, RAKEZ — до 15, DAFZA — до 10, а в DIFC/ADGM количество зависит от размера офиса. Для инвесторов в недвижимость обычно достаточно даже 1–3 виз (для вас и иждивенцев) — главная цель заключается в получении статуса резидента.
