В апреле 2026 года Управление по развитию туризма Рас-эль-Хаймы (RAKTDA) подтвердило, что число жителей ОАЭ, посетивших Рас-эль-Хайму, увеличилось на 93% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это больше, чем просто статистика. Это означает, что курортная недвижимость в северном эмирате впервые обрела второй устойчивый двигатель спроса — внутренний рынок. Команда UAE-Prop проанализировала данные и отмечает, что инвестиционная модель Рас-эль-Хаймы меняется на наших глазах.
Контекст
На протяжении десятилетий Рас-эль-Хайма развивался как направление международного туризма. В 2024 году эмират принял рекордные 1,28 млн гостей — по сравнению с 1,22 млн в 2023 году. Стратегическая цель к 2030 году — утроить поток иностранных туристов и удвоить количество отелей. Движущей силой этой стратегии является открытие в первом квартале 2027 года комплекса Wynn Al Marjan Island — первого лицензированного казино на Ближнем Востоке.
Однако 2026 год привнес неожиданный поворот. Жители ОАЭ — как эмиратцы, так и экспаты — начали массово выбирать Рас-эль-Хайма (RAK) в качестве места для отдыха внутри страны. Рост на 93 % в годовом исчислении с начала апреля — это показатель, который RAKTDA публично связывает с серией кампаний, направленных специально на жителей ОАЭ: продвижение пляжных курортов, культурных достопримечательностей и активного отдыха на природе в пределах эмирата.
Почему это меняет инвестиционную логику
Курортная недвижимость в ОАЭ исторически функционировала по единой формуле: доходность = функция международного туризма. Эта формула накладывала жесткое ограничение — сезонность.
Пик высокого сезона приходится на период с ноября по март, когда туристы из Европы, России и Великобритании спасаются от зимы. Спад наблюдается с июня по август, когда температура поднимается выше 45 °C, а поток иностранных туристов резко сокращается. В рамках этой модели апартаменты с обслуживанием со стороны владельца достигали заполняемости 65–70 % и чистой рентабельности инвестиций (ROI) на уровне 7–9 %.
Внутренний поток туристов меняет эту арифметику. Жители ОАЭ путешествуют круглый год — по выходным, во время школьных каникул, в национальные праздники. Их средние расходы ниже, чем у иностранных гостей, но частота посещений выше. И, что особенно важно, они активны в низкий сезон. Это сглаживает сезонность и открывает возможность повысить чистую рентабельность инвестиций до 9,5–10,5 % для того же самого объекта недвижимости.
Что работает в инвестиционной перспективе
Остров Аль-Марджан. Это эпицентр перемен. Здесь расположены отели Wynn, DoubleTree by Hilton, Rixos Bab Al Bahr и Mövenpick. Именно здесь сосредоточен внутренний спрос — жители ОАЭ направляются в уже сформировавшийся кластер, а не на побережье будущего строительства. Начальные цены на квартиру с 1 спальней начинаются от 950 тыс. дирхамов, на квартиру с 2 спальнями — от 1,4 млн дирхамов. Цены на брендовые резиденции начинаются от 1,6 млн дирхамов.
Комплексы под управлением с пулом аренды. Жители ОАЭ бронируют жилье через платформы, лицензированные RAKTDA, и управляющие компании. Квартира, не входящая в систему управления, теряет до 40 % потенциального внутреннего спроса. Рекомендуемая схема для новых инвесторов — «лиз-бэк» с пулом аренды.
Формат 1BR–2BR. Студии не подходят для семейного сегмента, который составляет основу внутреннего спроса. Крупные виллы являются излишними для краткосрочного отдыха.
Сроки входа — до 1-го квартала 2027 года. Открытие отеля Wynn исторически приводит к росту рыночной стоимости недвижимости на 20–30 % в течение 12 месяцев. После этого окно для выгодного входа на рынок закрывается.
Риски
Планы строительства нового жилья в РАК: 1,2 тыс. единиц в 2025 г., 1,3 тыс. — в 2026 г., 1,9 тыс. — в 2027 г., 5,2 тыс. — в 2028 г. 2028 год станет пиком ввода новых объектов в эксплуатацию. Существует высокая вероятность временного давления на уровень заполняемости и арендные ставки. Финансовая модель должна учитывать сценарий снижения ставки капитализации в 2028 году на 0,5–1 процентный пункт.
ВВП ОАЭ растёт на 4,3 % в годовом исчислении (2025 г.), и прогнозы на будущее аналогичны. Внутренний поток туристов зависит от покупательной способности резидентов — в случае замедления экономики спрос на отдых внутри страны сократится в первую очередь.
Наши рекомендации
Курортная недвижимость в Расид-аль-Ахамеде (РАК) в настоящее время является одним из самых привлекательных предложений на рынке ОАЭ с точки зрения структуры рынка. Стартовая цена здесь в полтора–два раза ниже, чем в районах Dubai Marina или JBR, в то время как доходность, обеспечиваемая двумя факторами (международный + внутренний спрос), сопоставима или выше. Осталось 12–18 месяцев до открытия отеля Wynn.
Команда UAE-Prop работает напрямую с застройщиками РАК (Marjan, Al Hamra, RAK Properties). Мы помогаем выбрать объект с пулом аренды, проверить наличие лицензии RAKTDA и построить финансовую модель, учитывающую внутренний поток туристов. Свяжитесь с нами для подбора недвижимости во 2-м квартале 2026 года.
Источники: MICE Travel Advisor — Рас-эль-Хайма 2026: рекордный рост внутреннего туризма | RAKTDA Corporate | Gulf News
Часто задаваемые вопросы
В чём разница между моделями доходности в РАК и Дубае?
Дубай ориентирован на международный туризм + деловые поездки + долгосрочную аренду для экспатов. РАК ориентирован на международный туризм + внутренний туризм. Внутренний спрос в Дубае слабее, поскольку жители ОАЭ ездят в Дубай по работе, а не для отдыха. РАК выигрывает благодаря формату «staycation».
Какова средняя доходность апартаментов с обслуживанием в Рас-эль-Хайме?
8–10 % чистой рентабельности инвестиций после вычета комиссий за управление, комиссий онлайн-агентств и налогов. С учётом внутреннего туристического потока в 2026 году — потенциал составляет 9,5–10,5 %.
Что важнее — близость к Wynn или к пляжу?
Пляж. Внутренние туристы приезжают в РАК в первую очередь ради пляжа. Wynn станет движущей силой премиум-сегмента (высокие расходы, казино-туризм) — отдельного субрынка.
Как UAE-Prop помогает инвесторам в РАК?
Прямые контакты с застройщиками, комплексная проверка объектов аренды, финансовое моделирование с учетом двойного спроса и юридическая поддержка при покупке. Без посредников.
Когда лучше всего входить в рынок?
В течение ближайших 12 месяцев — до открытия Wynn Al Marjan в первом квартале 2027 года. После этого стоимость входа на рынок вырастет на 20–30%.
