«Золотая виза» ОАЭ через инвестиции в недвижимость: полное руководство на 2026 год

Что такое «Золотая виза» ОАЭ?

«Золотая виза» ОАЭ — это программа долгосрочного проживания, в рамках которой соответствующие требованиям инвесторы, предприниматели, специалисты в определенных областях и выдающиеся студенты получают продлеваемую визу на проживание сроком на 5 или 10 лет. Введенная в 2019 году и значительно расширенная в 2022 году в соответствии с Федеральным декретом-законом № 29, программа стала одним из самых востребованных способов получения вида на жительство в мире — на сегодняшний день выдано более 150 000 «золотых виз».

В отличие от стандартной визы, выдаваемой по спонсорству работодателя, «Золотая виза» не привязана ни к конкретной работе, ни к спонсору. Вы можете жить, работать и учиться в ОАЭ, а также покидать страну на любой срок, не теряя статуса резидента. Для инвесторов в недвижимость это означает подлинную долгосрочную стабильность: ваша виза привязана к вашим инвестициям, а не к чьим-то деловым решениям.

В компании UAE-Prop мы регулярно сопровождаем инвесторов в этом процессе, и одно остается неизменным — «Золотая виза» является главной причиной, по которой международные покупатели делают ставку на рынок ОАЭ в 2026 году. Сочетание долгосрочного вида на жительство, нулевого налога на доход и прозрачной нормативно-правовой базы делает эту программу исключительно привлекательной по сравнению с программами получения вида на жительство за инвестиции в Европе, на Карибах или в Юго-Восточной Азии.

Требования к инвесторам в недвижимость

По состоянию на 2026 год основной критерий получения «Золотой визы» на основе инвестиций в недвижимость прост:

• Минимальная стоимость недвижимости: 2 000 000 дирхамов (примерно 545 000 долларов США)
• Срок действия визы: 10 лет, с возможностью бессрочного продления при условии сохранения соответствующей инвестиции
• Тип недвижимости: готовое жилое помещение — покупка недвижимости на стадии строительства должна осуществляться у застройщиков, одобренных правительством, и соответствовать этапам завершения строительства
• Право собственности: недвижимость должна находиться в полной собственности (не арендована), хотя объекты, приобретенные в ипотеку, также подходят, если их общая стоимость достигает порога в 2 млн дирхамов
• Несколько объектов недвижимости: вы можете объединить несколько объектов, чтобы достичь минимального порога в 2 млн дирхамов ОАЭ
• Расположение: районы с правом бессрочного владения, предназначенные для иностранных владельцев в любом эмирате

Важно отметить: порог в 2 млн дирхамов ОАЭ относится к цене покупки, указанной в свидетельстве о праве собственности, а не к текущей рыночной стоимости. Мы в UAE-Prop всегда рекомендуем клиентам убедиться, что в свидетельстве о праве собственности указана соответствующая сумма. Недвижимость, приобретённая за 1,8 млн дирхамов, стоимость которой впоследствии выросла до 2,5 млн дирхамов, не будет соответствовать требованиям — учитывается именно зарегистрированная стоимость сделки.

Требования к недвижимости: что соответствует критериям

Не каждая покупка недвижимости автоматически дает право на получение «Золотой визы». Вот какие требования предъявляют Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) и Главное управление по вопросам проживания и иностранцев (GDRFA):

Недвижимость, соответствующая требованиям:

• Жилые квартиры, виллы и таунхаусы в зонах с правом бессрочного владения
• Недвижимость стоимостью 2 000 000 дирхамов или выше (отдельно или в совокупности)
• Готовая недвижимость с правоустанавливающим документом, выданным DLD
• Недвижимость на стадии строительства от застройщиков, зарегистрированных в RERA (при условии соблюдения требований по завершению строительства)

Несоответствующие требованиям объекты:

• Коммерческая недвижимость (офисы, торговые помещения) — на неё распространяется другая визовая категория
• Недвижимость, находящаяся в аренде
• Недвижимость общей стоимостью менее 2 млн дирхамов
• Недвижимость в зонах, где не предусмотрено право бессрочного владения

Популярные районы Дубая, соответствующие требованиям: Даунтаун Дубая, Дубай Марина, Пальма Джумейра, Дубай Хиллз Эстейт, Бизнес-Бэй, JVC (большие объекты) и Дубай Крик Харбор.

В Рас-эль-Хайме быстро развивающийся район острова Аль-Марджан привлекает значительный интерес со стороны инвесторов, при этом несколько проектов соответствуют критериям для получения «Золотой визы». По мере того как рынок Рас-эль-Хаймы продолжает развиваться, мы ожидаем, что всё больше инвесторов будут рассматривать этот эмират как объект инвестиций с целью получения дохода и получения вида на жительство.

Пошаговый процесс: как получить «Золотую визу» через покупку недвижимости

Мы сопровождаем наших клиентов на протяжении всего этого процесса от начала до конца. Вот как это выглядит на практике:

Шаг 1: Приобретение недвижимости, соответствующей требованиям

Выберите и приобретите объект (или объекты) недвижимости общей стоимостью не менее 2 000 000 дирхамов. Оформите сделку через Земельный департамент Дубая или соответствующий земельный орган эмирата. Убедитесь, что правоустанавливающий документ выдан на ваше имя. При покупке недвижимости на стадии строительства уточните у застройщика и в RERA, соответствует ли проект требованиям программы.

Шаг 2: Получите сертификат об отсутствии возражений (NOC)

Обратитесь к застройщику с запросом на получение сертификата NOC, подтверждающего отсутствие задолженности по коммунальным платежам или споров в отношении объекта недвижимости. Некоторые застройщики выдают такие сертификаты в течение нескольких дней; у других это может занять от двух до трех недель. Мы рекомендуем начать этот процесс сразу после завершения покупки.

Шаг 3: Подайте заявку на получение «Золотой визы»

Подайте заявку через интеллектуальную платформу ICP (Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов) или приложение GDRFA. Необходимые документы:

• Действующий паспорт (срок действия не менее 6 месяцев)
• Свидетельство (свидетельства) о праве собственности, подтверждающее стоимость недвижимости в размере 2 млн дирхамов и более
• Фотография паспортного размера (на белом фоне)
• Медицинская страховка, действительная на территории ОАЭ
• Заявление на получение удостоверения личности Эмиратов
• Результаты медицинского обследования
• Подтверждение права собственности на недвижимость, выданное земельным ведомством

Шаг 4: Медицинское обследование и удостоверение личности «Emirates ID»

Пройдите обязательное медицинское обследование в утвержденном центре. Одновременно подайте заявление на получение удостоверения личности Эмиратов (Emirates ID) — как правило, его рассмотрение происходит одновременно с рассмотрением заявления на визу. Медицинское обследование включает анализы крови и рентген грудной клетки и может быть пройдено за один визит.

Шаг 5: Проставление визы

После одобрения в ваш паспорт вклеивается 10-летняя «Золотая виза». Весь процесс, как правило, занимает от 2 до 4 недель с момента подачи заявления до вклеивания визы. Некоторые заявления обрабатываются быстрее благодаря приоритетной услуге GDRFA.

Шаг 6: Спонсирование членов семьи

Обладатели «Золотой визы» могут спонсировать своего супруга, детей (без возрастных ограничений с момента реформы 2022 года) и одного домашнего помощника на тот же срок действия визы. Это одна из самых привлекательных особенностей программы для семей, переезжающих в ОАЭ. Каждому члену семьи также потребуется пройти медицинское обследование и получить удостоверение личности Эмиратов (Emirates ID).

Расходы и сборы: что нужно заложить в бюджет

Прозрачность имеет большое значение. Ниже приводится реалистичная разбивка расходов, связанных с покупкой недвижимости и оформлением «Золотой визы»:

Расходы на сделку с недвижимостью:

• Регистрационный сбор DLD: 4% от покупной цены + административный сбор в размере 580 дирхамов
• Комиссия агентства недвижимости: 2% от покупной цены + 5% НДС
• Сбор за NOC: от 500 до 5 000 дирхамов (зависит от застройщика)
• Регистрация ипотеки (если применимо): 0,25% от суммы кредита + 290 дирхамов
• Оценка недвижимости (при необходимости): от 2 500 до 3 500 дирхамов

Расходы на оформление «Золотой визы»:

• Сбор за подачу заявления на визу: примерно от 2 800 до 3 800 дирхамов ОАЭ
• Медицинское обследование: примерно от 500 до 500 дирхамов
• Идентификационная карта Эмиратов: примерно 370 дирхамов (срок действия 10 лет)
• Медицинская страховка: от 3 000 до 12 000 дирхамов в год (в зависимости от уровня покрытия и страховщика)
• Проставление визовой печати и оформление документов: примерно от 300 до 500 дирхамов

Общая ориентировочная стоимость оформления «Золотой визы»: от 4 000 до 6 000 дирхамов (без учета медицинской страховки и стоимости недвижимости).

Наглядный пример: для квартиры стоимостью 2 000 000 дирхамов в районе Дубай Марина общие первоначальные расходы (сбор DLD + комиссия + NOC + оформление визы) составят примерно от 130 000 до 140 000 дирхамов.

В компании UAE-Prop мы предоставляем нашим клиентам полную разбивку затрат до того, как они примут решение о покупке, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Преимущества «Золотой визы» для инвесторов в недвижимость

«Золотая виза» — это не просто карта резидента. Она дает ряд ощутимых преимуществ, которые выходят далеко за рамки простой отметки в паспорте:

• 10-летний срок проживания с возможностью продления — не требуется спонсорство со стороны работодателя, продлевается на неопределенный срок при условии сохранения инвестиций
• 100% право собственности на недвижимость в определенных зонах с правом бессрочного владения во всех семи эмиратах
• Отсутствие ограничений на продолжительность пребывания — вы можете свободно выезжать из ОАЭ и возвращаться в страну, не теряя своего статуса, в отличие от стандартных виз с правилами 6-месячного отсутствия
• Спонсорство для семьи — супруг/супруга, дети (любого возраста) и домашний персонал
• Гибкость при открытии бизнеса — возможность создавать компании в ОАЭ или вступать в партнерские отношения с местными предприятиями, а также получать лицензии в свободных зонах
• Доступ к банковским и финансовым услугам — упрощенное открытие банковских счетов в ОАЭ, получение финансирования и доступ к инвестиционным продуктам
• Консульская поддержка — с 2025 года обладатели «Золотой визы» получают консульскую помощь на уровне граждан страны при пребывании за рубежом
• Отсутствие налога на доход и налога на прирост капитала — налоговая среда ОАЭ остается одной из самых благоприятных в мире для инвесторов в недвижимость
• Стабильный инвестиционный климат — в 2026 году Дубай был признан глобальным «безопасным убежищем» для капитала, при этом рынок недвижимости находится в фазе зрелого роста
• Доступ к образованию — дети могут учиться в школах и университетах ОАЭ без отдельной студенческой визы

Распространенные ошибки, которых следует избегать

Исходя из сотен сделок, которые мы провели, вот наиболее частые ошибки, с которыми мы сталкиваемся:

1. Покупка по цене ниже установленного порога: сумма в 2 млн дирхамов ОАЭ должна соответствовать стоимости, указанной в документе о праве собственности. Не стоит полагаться на то, что рост рыночной стоимости восполнит разницу — речь идет именно о зарегистрированной цене покупки.
2. Полагаться на одну объект недвижимости на стадии строительства: объекты на стадии строительства могут не соответствовать требованиям до тех пор, пока не будут достигнуты определенные этапы завершения строительства. Всегда проверяйте информацию в RERA и запрашивайте письменное подтверждение у застройщика.
3. Игнорирование сроков получения NOC: некоторым застройщикам требуется несколько недель на выдачу NOC. Начните этот процесс заранее, чтобы избежать задержек в оформлении визы.
4. Допущение истечения срока действия медицинской страховки: ваша «Золотая виза» остается действительной только при наличии действующей медицинской страховки. Истечение срока действия страховки может привести к сложностям с статусом и потенциальным штрафам.
5. Неучет сборов DLD в бюджете: сбор DLD в размере 4% от стоимости недвижимости стоимостью 2 млн дирхамов составляет 80 000 дирхамов. Это значительные расходы, которые покупатели иногда недооценивают при расчете общей суммы инвестиций.
6. Предположение, что коммерческая недвижимость подходит для получения визы: для получения «Золотой визы» инвестора в недвижимость учитывается только жилая недвижимость. Для коммерческих объектов предусмотрены отдельные визовые процедуры с другими требованиями.
7. Неучёт общей стоимости владения: коммунальные платежи (обычно 12–25 дирхамов за кв. фут в год), расходы на техническое обслуживание и страхование складываются в значительную сумму. Учтите эти расходы в своём инвестиционном плане и при расчёте доходности от аренды.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я получить «Золотую визу» с недвижимостью, приобретенной в ипотеку?

Да. При условии, что общая покупная цена, указанная в свидетельстве о праве собственности, составляет 2 000 000 дирхамов или более, наличие ипотеки не лишает вас права на получение визы. Недвижимость может быть полностью или частично профинансирована. Банки охотно предоставляют кредиты на приобретение недвижимости, соответствующей требованиям для получения «Золотой визы» — это стандартная практика среди крупнейших кредиторов Дубая.

Можно ли объединить несколько объектов недвижимости, чтобы достичь порога в 2 млн дирхамов?

Да. Вы можете суммировать стоимость нескольких объектов жилой недвижимости в одном эмирате или в разных эмиратах, чтобы достичь минимального порога в 2 000 000 дирхамов. Вся недвижимость должна быть зарегистрирована на ваше имя. Совместное владение с супругом/супругой также допускается, если совокупная стоимость долей соответствует установленному порогу.

Что произойдет, если я продам недвижимость после получения «Золотой визы»?

Если вы продадите соответствующий требованиям объект недвижимости и не замените его другим объектом, стоимость которого соответствует порогу в 2 млн дирхамов, это может повлиять на ваше право на получение «Золотой визы» при продлении. Мы рекомендуем сохранять соответствующие требованиям инвестиции в течение всего срока действия визы. Многие инвесторы в течение срока действия визы приобретают объекты недвижимости более высокой стоимости — это полностью разрешено.

Могут ли члены моей семьи работать в ОАЭ по визе «Золотая виза» для иждивенцев?

Члены семьи (супруг/супруга и дети), находящиеся на иждивении по «Золотой визе», могут самостоятельно подавать заявления на получение собственных разрешений на работу. Им не налагаются ограничения на трудоустройство. Это делает «Золотую визу» особенно привлекательной для семей, в которых несколько членов хотят работать или открыть свой бизнес в ОАЭ.

Сколько времени занимает весь процесс — от покупки недвижимости до получения визы?

Для готовой недвижимости стандартный срок составляет от 4 до 8 недель с момента завершения покупки до проставления визы. Это включает регистрацию в DLD (1–2 дня), оформление NOC (1–3 недели) и рассмотрение заявления в GDRFA (2–4 недели). В случае с объектами на стадии строительства процесс занимает больше времени, так как необходимо дождаться достижения определённых этапов строительства. Мы знаем случаи, когда заявки обрабатывались всего за 10 рабочих дней при условии правильного оформления всех документов.

Источники: Портал правительства ОАЭ (u.ae), Земельный департамент Дубая (DLD), Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA). Информация актуальна по состоянию на апрель 2026 года.

Нужна помощь в выборе подходящей недвижимости? Обращайтесь в UAE-Prop — мы возьмем на себя все, от подбора объекта до оформления визы.