ОАЭ заняли третье место среди 63 стран в международном рейтинге образа жизни 2026 года и набрали 73,15 балла из 100. Монако впереди с 73,89, Андорра второй с 73,68. От лидера Эмираты отделяет 0,74 балла, от серебра 0,53. Между тремя первыми странами мира умещается меньше одного пункта, и это редкий случай, когда государство с открытой экономикой и сотнями тысяч иностранных резидентов стоит вплотную к княжествам с вековой репутацией.
Из стран Совета сотрудничества арабских государств в верхний ярус рейтинга попали только ОАЭ. Среди государств Ближнего Востока они тоже первые.
Из чего складывается итоговый балл
Рейтинг оценивает страну по пяти направлениям. Налоги, качество жизни и инфраструктура, доступ к резидентству, природа и климат, а также остальные факторы образа жизни дают общий результат. Эмираты показали разные результаты по каждому направлению, и именно эта разница интереснее итогового места.
Налоговая среда получила 96 баллов из 100 и первое место в мире. Качество жизни и инфраструктура принесли 72,6 балла и пятую строку. Резидентство и доступность оценены в 78,7 балла, седьмое место. Природа и климат набрали 59,7 балла, шестнадцатое место. Для страны, где летом температура стабильно держится выше сорока градусов, такой результат в категории климата выглядит вполне ожидаемо. Тем весомее, что остальные направления вытянули общий итог на третье место.
Налоговый балл как главный рычаг
За 96 баллов стоят конкретные нормы. Подоходного налога с физических лиц нет. Налога на прирост капитала для частных лиц нет. Налогов на богатство и наследство нет. Плюс обширная сеть соглашений об избежании двойного налогообложения, которая убирает вторую налоговую нагрузку для тех, кто остается налоговым резидентом другой страны.
Для покупателя недвижимости это сводится к простой арифметике. Арендный доход частного владельца остается при нем целиком. При перепродаже объекта разница между ценой покупки и продажи тоже не облагается подоходным налогом. В Европе та же сделка нередко отдает государству заметную долю прибыли, поэтому одинаковая валовая доходность на бумаге дает разную чистую доходность на счете.
Резидентство, которое покупается через недвижимость
Седьмое место по доступности резидентства отражает работу визовых программ. Золотая виза на пять и десять лет связывает право на проживание с вложением в недвижимость, и трудоустройство или спонсор для нее не требуются. Семья, в том числе домашний персонал, оформляется в рамках той же программы. Для покупателя из стран СНГ, Европы и Азии это означает, что объект работает сразу в двух ролях. Он приносит арендный доход и закрепляет юридическое право жить в стране.
Что рейтинг говорит о ликвидности рынка
Рейтинг образа жизни измеряет условия для человека, но следствия видны в статистике сделок. По итогам 2025 года Дубай зафиксировал рекордные 917-919 млрд дирхамов по 275 442 сделкам, это плюс 20-21% к предыдущему году. Только продажи недвижимости принесли 682,5 млрд дирхамов по 214 912 сделкам, прирост по стоимости 30,6% год к году. Число новых инвесторов достигло 129 600, на 24% больше, чем годом ранее. Женщины-инвесторы провели операций на 154 млрд дирхамов, рост 31%.
Первый квартал 2026 года продолжил траекторию. Общий объем сделок составил 252 млрд дирхамов, на 31% выше аналогичного периода прошлого года. Один только январь дал рекордные 107,96 млрд дирхамов, плюс 86,5% к январю 2025 года. Сегмент люксовой недвижимости в первом квартале принес 87,71 млрд дирхамов, прирост 26%.
Когда в страну приезжают жить и вкладывать одновременно, на вторичном рынке и в аренде появляется второй пласт спроса. Покупатель на этапе строительства продает или сдает объект семьям и руководителям, которые уже переехали, а абстрактному инвестору он его не отдает. Именно такой спрос смягчает риск выхода на этапе сдачи, хотя сроки передачи и качество застройщика по-прежнему нужно проверять по каждому проекту отдельно.
Абу-Даби и Рас-эль-Хайма
Столица идет по собственной траектории. В первом полугодии 2026 года сделки с недвижимостью в Абу-Даби достигли 117 млрд дирхамов, на 112% больше по стоимости и на 61,7% по количеству. Прямые иностранные инвестиции в недвижимость эмирата составили 13,8 млрд дирхамов, рост 309% год к году, а покупатели представляли 116 национальностей. Доля строящихся объектов в стоимости продаж жилья дошла до 89%, и на нерезидентов с экспатами приходилось около 70% стоимости жилых продаж к третьему кварталу. За девять месяцев совокупный объем сделок вырос до 175,7 млрд дирхамов.
Рас-эль-Хайма развивается как прибрежный рынок с другой логикой. Объем сделок эмирата в 2025 году превысил 15 млрд дирхамов, а средняя цена за квадратный фут у воды поднялась в диапазон 1 800-2 600 дирхамов и выше. В разработке находится пул примерно из 30 000 единиц, включая брендированные резиденции.
Как читать этот рейтинг при выборе объекта
Три эмирата отвечают на разные задачи. Дубай подходит тем, кому нужна ликвидность и глубина вторичного рынка. Абу-Даби привлекает тех, кто ищет семейную резиденцию и долгий горизонт владения. Рас-эль-Хайма интересна покупателю, готовому к более раннему этапу цикла и ориентированному на гостиничный сегмент.
Наша команда отделяет шумиху вокруг рейтинга от структурного тезиса. Место в таблице само по себе не поднимает цену конкретного апартамента. Работает другая цепочка. Налоговый режим и визовые программы привлекают постоянных жителей, постоянные жители создают арендный спрос и спрос на покупку для проживания, а этот спрос поддерживает заполняемость и цены в районах с понятным генпланом и реальными сроками сдачи. При выборе объекта мы проверяем именно эти звенья и не опираемся на положение страны в рейтинге.
Вопросы и ответы
Облагается ли налогом арендный доход частного владельца в ОАЭ?
Для физических лиц подоходного налога на аренду и налога на прирост капитала нет. Налог на прибыль компаний действует по ставке 9%, поэтому структура владения имеет значение. Если объект оформлен на юридическое лицо, налоговый расчет меняется, и его стоит согласовать с налоговым консультантом до покупки.
Какой порог входа нужен для десятилетней золотой визы через недвижимость?
Минимальное вложение в недвижимость составляет 2 млн дирхамов. Эта сумма связана с десятилетней самоспонсируемой визой, а пятилетний вариант рассчитан на более низкий порог вложений и другие условия. Точные требования к объекту, например готовность и способ оплаты, подтверждаются в Земельном департаменте на момент подачи документов.
Когда ожидается открытие курорта Wynn на острове Аль-Марьян и почему он важен для рынка Рас-эль-Хаймы?
Открытие курорта стоимостью свыше 3,9 млрд долларов, на 1 500 с лишним номеров, запланировано на сентябрь 2027 года. Для покупателя на этапе строительства этот срок служит ориентиром для оценки сроков сдачи соседних проектов. Перенос открытия или передачи объектов возможен, поэтому при покупке в этом районе стоит сопоставлять заявленные даты по каждому застройщику отдельно.
UAE-Prop работает как независимая консультационная команда на стороне покупателя. Мы не представляем интересы продавцов и не принимаем вознаграждение от застройщиков за рекомендацию конкретных объектов.
