الإمارات تحتل المركز الثالث بين أكثر الدول ملاءمة للعيش: دليل للمشترين
سجلت موناكو 73.89 من أصل 100 في مؤشر Nomad Capitalist لأسلوب الحياة لعام 2026، بينما سجلت أندورا 73.68، وحصلت دولة الإمارات على 73.15 نقطة، مما يضعها في المركز الثالث بين 63 دولة. لا يفصل بين المركزين الأول والثالث سوى 0.74 نقطة؛ وفي تصنيف يعتمد على خمس ركائز موزونة، يُعد ذلك تعادلاً إحصائياً في الصدارة.
بالنسبة للمشترين الذين يفكرون من منظور الإقامة ورأس المال، فإن السؤال الأكثر جدوى هو ما الذي يقف وراء تلك النقاط البالغة 73.15 وكيف ينعكس ذلك على قرار شراء العقار. لقد استعرضنا هذه الركائز وبيانات السوق المرتبطة بها.
ما الذي يقيسه المؤشر
يقيم المؤشر الدول بناءً على الضرائب، وجودة الحياة والبنية التحتية، والإقامة وسهولة الوصول، والطبيعة والمناخ، إلى جانب ركيزة خامسة تتعلق بأسلوب الحياة والثقافة. ولم تحقق الإمارات هذا المركز بتقديم أداء متوسط في جميع الجوانب، بل يتسم أداؤها بالتباين، وهذا التباين يهم كل من يخطط للشراء.
فيما يتعلق بالضرائب، احتلت الإمارات المركز الأول عالمياً برصيد 96 من أصل 100، وهو ما يعكس ضريبة دخل شخصي بنسبة 0%، وضريبة أرباح رأسمالية للأفراد بنسبة 0%، وغياب ضرائب الثروة أو الميراث، فضلاً عن شبكة واسعة من اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي. وتُطبق ضريبة الشركات القياسية البالغة 9% على الأعمال التجارية، في حين تظل عوائد الإيجار والأرباح الرأسمالية للمستثمرين الأفراد في العقارات معفاة من الضرائب.
وفي معيار جودة الحياة والبنية التحتية، حلت الإمارات في المركز الخامس مسجلةً 72.6 نقطة. وفي الإقامة وسهولة الوصول، جاءت في المركز السابع برصيد 78.7 نقطة، مدعومةً بمسارات الإقامة الذهبية (Golden Visa) لمدة 5 سنوات و10 سنوات. أما الطبيعة والمناخ فتمثل الركيزة الأضعف؛ إذ حلت الإمارات في المركز الـ16 برصيد 59.7 نقطة، وهو أمر متوقع لدولة صحراوية ذات صيف حار. ومع ذلك، فهي الدولة الوحيدة من دول مجلس التعاون الخليجي في الفئة العليا، والأعلى تصنيفاً بين دول الشرق الأوسط في الجدول.
لماذا يهم المركز الثالث قطاع العقارات
تجذب التصنيفات العناوين الرئيسية، لكن المشترين يحتاجون إلى آلية واضحة، وهي هنا مباشرة إلى حد كبير. فالدولة التي تسجل نتائج قوية في الضرائب والبنية التحتية والإقامة تستقطب أشخاصاً يعتزمون العيش فيها، ومن يعيش في مكان ما يحتاج إلى مسكن. هذا النوع من الطلب يختلف جذرياً عن طلب المضارب الذي ينتظر موعد التسليم لإعادة البيع.
وتشير بيانات الهجرة إلى الاتجاه ذاته؛ إذ من المتوقع أن تستقبل الإمارات صافي تدفقات يبلغ 9,800 من أصحاب الثروات العالية في عام 2025، ارتفاعاً من 6,700 في عام 2024، وهو الرقم الأكبر بين جميع دول العالم. كما استقطبت دبي 129,600 مستثمر عقاري جديد في عام 2025، بزيادة قدرها 24% في قاعدة المستثمرين النشطين.
وتتبع أحجام المعاملات هذا المسار؛ فقد سجلت دبي معاملات عقارية بقيمة تقارب 919 مليار AED في عام 2025 عبر 275,442 صفقة، بارتفاع يقارب 20% مقارنة بالعام السابق. وبلغت المبيعات وحدها 682.5 مليار AED عبر 214,912 معاملة، بزيادة قدرها 30.6% في القيمة. وأضاف الربع الأول من عام 2026 نحو 252 مليار AED، بارتفاع نسبته 31% مقارنة بالربع ذاته من العام السابق. إن سيولة بهذا العمق هي ما يتيح للمالك التخارج أو إعادة التمويل دون الانتظار لأشهر بحثاً عن مشترٍ.
مقارنة التصنيف مع موناكو وأندورا
تفوقت موناكو وأندورا على الإمارات بفارق ضئيل للغاية، إلا أن شروط الدخول إلى السوق مختلفة تماماً. فالعقارات السكنية الفاخرة في موناكو تُتداول بسعر يتجاوز 50,000 EUR للمتر المربع، مع معروض محدود جداً للشراء. في المقابل، توفر الإمارات التملك الحر في مناطق مخصصة، حيث تضم أبوظبي وحدها 50 منطقة استثمارية، مع عوائد إيجارية إجمالية تتراوح بين 6% و8%.
إن المشتري الذي يقارن بين الدول الثلاث يقارن فعلياً بين ثلاث درجات متطابقة تقريباً في جودة المعيشة، ولكن مع ثلاثة مستويات سعرية ومسارات تخارج مختلفة تماماً. ومن وجهة نظرنا، فإن فجوة التصنيف أصغر بكثير من فجوة الأسعار، وفجوة الأسعار هي ما ينعكس في النهاية على الميزانية العمومية للمشتري.
ماذا يعني ذلك لكل فئة من المشترين
المتقدمون للحصول على الإقامة الذهبية (Golden Visa)
يؤهل شراء عقار بقيمة تبدأ من 2 مليون AED للحصول على الإقامة الذهبية (Golden Visa) لمدة 10 سنوات. وعند دمج ذلك مع التصنيف الضريبي الأول عالمياً، تتضح الصورة بالكامل؛ إذ يحصل المستثمر على إقامة طويلة الأمد بكفالة ذاتية، ويمكنه كفالة أفراد أسرته والعمالة المنزلية، وتحصيل عوائد الإيجار بضريبة دخل شخصي تبلغ 0%. ويعكس المركز السابع في معيار الإقامة مدى سلاسة هذه الإجراءات في الوقت الحالي.
مشترو العقارات على الخارطة
ينطوي الشراء على الخارطة على مخاطرة رئيسية تتقدم على غيرها، وهي من سيشتري الوحدة أو يستأجرها عند التسليم. وتساعد تصنيفات جودة المعيشة في الإجابة عن هذا التساؤل؛ فالمستخدمون النهائيون الذين دفعوا مبيعات دبي البالغة 214,912 معاملة في عام 2025 هم عائلات وتنفيذيون ينتقلون للعيش في الإمارة. وفي أبوظبي، استحوذت المبيعات على الخارطة على 89% من قيمة المبيعات السكنية في النصف الأول من عام 2026، وشكل المشترون غير المقيمين والمقيمون الوافدون 70% من قيمة المبيعات السكنية بحلول الربع الثالث. ومع ذلك، لا نزال ننصح المشترين بدراسة خطة السداد وسجل التسليم الخاص بالمطور العقاري بعناية، فالتصنيف القوي للدولة لا يعوض عن مشروع ضعيف.
مستثمرو دبي
تتجه دبي نحو تحقيق هدف المعاملات السنوية البالغ 1 تريليون AED والمحدد في استراتيجية دبي للقطاع العقاري 2033، بعد أن سجلت 919 مليار AED في عام 2025. وتستفيد المراكز الرئيسية مثل Business Bay وDubai Marina وDubai Hills Estate وJVC بالقدر الأكبر من معدلات الاحتفاظ بالمستأجرين. وقد تصدرت منطقة Business Bay مبيعات دبي من حيث القيمة في عام 2025 مسجلةً 38.31 مليار AED.
مستثمرو أبوظبي
سجلت أبوظبي معاملات بقيمة 117 مليار AED في النصف الأول من عام 2026، بارتفاع قدره 112% في القيمة. وبلغ الاستثمار الأجنبي المباشر في القطاع العقاري 13.8 مليار AED خلال الفترة ذاتها، بزيادة نسبتها 309% موزعة على 116 جنسية. وتتحول كل من جزيرة السعديات (Saadiyat Island) وجزيرة ياس (Yas Island) وجزيرة الريم (Al Reem Island) بشكل متزايد إلى قواعد سكنية رئيسية للعائلات والمكاتب العائلية. وقد وصل إجمالي المعاملات خلال تسعة أشهر إلى 175.7 مليار AED.
مستثمرو رأس الخيمة
تقف رأس الخيمة (RAK) في مرحلة مبكرة من دورتها العقارية؛ حيث تجاوزت المعاملات 15 مليار AED في عام 2025، وتتراوح متوسطات أسعار الواجهات البحرية في جزيرة المرجان (Al Marjan Island) بين 1,800 AED و2,600 AED للقدم المربعة. ومن المقرر افتتاح منتجع Wynn Al Marjan Island البالغة تكلفته 3.9 مليار USD، والذي يضم أكثر من 1,500 غرفة، في سبتمبر 2027. وبالنسبة للمشتري ذي الأفق الاستثماري الأطول، فإن مستويات الأسعار قبل هذا الافتتاح هي النقطة الجديرة بالدراسة.
إطار العمل الذي نطبقه مع المشترين
نبدأ دائماً بالغرض المقصود من شراء العقار. فالمشتري الذي يخطط للسكن فيه بنفسه ينبغي أن يقيّم ركيزة المناخ بواقعية، نظراً لأن 59.7 هي الدرجة الأدنى في ملف الإمارات، وأن يزور الدولة في شهر يوليو قبل الالتزام بالشراء. أما المشتري الذي يخطط للتأجير فعليه دراسة فئات المستأجرين في المبنى المحدد. في حين يجب على المشتري الباحث عن الإقامة التأكد من أن سعر الشراء يتجاوز حد الـ 2 مليون AED بعد احتساب أي رسوم وهيكل الرهن العقاري.
بعد ذلك، نقارن سعر القدم المربعة ورسوم الخدمات عبر ثلاثة مشاريع على الأقل في إمارتين مختلفتين. فالتصنيف يخبر المشتري بأن الدولة تتمتع بأساس متين، لكنه لا يخبره ما إذا كان برج معين مسعراً بشكل عادل أم لا، وهذا السؤال الثاني هو تحديداً ما يبرز القيمة الحقيقية للمستشار العقاري.
إذا كنت تقارن دولة الإمارات بوجهات أخرى مرتبطة ببرامج الإقامة، فيمكن لفريقنا عرض الأرقام والبيانات جنباً إلى جنب بما يناسب وضعك الخاص.
الأسئلة الشائعة
ما هو ترتيب الإمارات في مؤشر Nomad Capitalist لأسلوب الحياة لعام 2026؟
حلت في المركز الثالث من بين 63 دولة، برصيد 73.15 من أصل 100. وتصدرت موناكو القائمة بـ 73.89 نقطة، تلتها أندورا بـ 73.68 نقطة. كما احتلت الإمارات المركز الأول عالمياً في التنافسية الضريبية مسجلةً 96 من أصل 100.
هل يؤثر التصنيف على قيم العقارات بشكل مباشر؟
لا يمكن للتصنيف أن يحدد الأسعار بمفرده، لكنه يعكس العوامل ذاتها التي تستقطب المقيمين، وهي الضرائب المنخفضة، والبنية التحتية، وسهولة الحصول على الإقامة. وهؤلاء المقيمون يخلقون طلباً من المستخدمين النهائيين، وتُظهر معاملات المبيعات في دبي البالغة 214,912 صفقة بقيمة 682.5 مليار AED في عام 2025 حجم هذا الطلب الفعلي.
ما هي قيمة شراء العقار التي تؤهل للحصول على الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات؟
يؤهل الاستثمار العقاري بحد أدنى يبلغ 2 مليون AED للحصول على الإقامة الذهبية (Golden Visa) لمدة 10 سنوات في دولة الإمارات. ونوصي بالتحقق من شروط الأهلية الدقيقة الخاصة بعقارك وهيكل السداد قبل توقيع العقد.
