أسرع وسيلة لخسارة المال في عقارات دبي هي الشراء بناءً على معدل الرأسملة (Cap Rate) المعروض في قائمة العقار. ففي تسع حالات من أصل عشر، يُحسب هذا الرقم استنادًا إلى سعر العرض الإجمالي، والإيجار الإجمالي، ودون احتساب نسبة الشاغر أو رسوم الخدمات. وبالتالي، لا يمت هذا الرقم بصلة تقريبًا للمبلغ الفعلي الذي سيدخل حسابك المصرفي.
معدل الرأسملة هو صافي دخل التشغيل (NOI) مقسومًا على المبلغ النقدي الذي تدفعه بالفعل. وصافي دخل التشغيل هو قيمة الإيجار مطروحًا منها كافة التكاليف المتكررة التي تتحملها الوحدة — مثل رسوم الخدمات (التي تكون مرتفعة للغاية في بعض الأبراج)، وعمولات الوكالة عند كل تجديد للعقد، وشاغر لمدة أسبوعين سنوياً، وفواتير التبريد (Chiller) إذا كان المطور كريمًا بدرجة تكفي لفرضها عليك بشكل منفصل. أما إجمالي المبلغ المدفوع فعلياً فهو سعر العقار يضاف إليه 4% رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، و2% عمولة الوكيل، ورسوم إيجاري (Ejari)، وتأمين هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، والتأثيث الأول للوحدة إذا كانت مخصصة للإيجار قصير الأجل.
في ستوديو نموذجي بمنطقة بيزنس باي بقيمة 1.2 مليون درهم قمت بتحليل أرقامه خلال العام الماضي، تسوّق الشركة العقارية لمعدل رأسملة يبلغ 8%. لكن الرقم الحقيقي المنصف، بعد احتساب كافة التكاليف، يتراوح بين 4.8% و5.6%. وهذا هو الرقم الذي يجب أن تقارنه بالعائد على السندات.
مواضيع ذات صلة: NOI, Rental Yield, DLD Fee.
احسب الأرقام لوحدة عقارية حقيقية في دبي
حاسبات العائد لا تفيد إلا إذا اعتمدت على مدخلات تكلفة واقعية. يمتلك فريقنا قاعدة بيانات حية ومحدثة للعقارات في دبي ورأس الخيمة وأبوظبي — بما في ذلك البيانات التي لا تفصح عنها معظم الكتيبات الإعلانية. اطلب جدول الأسعار المباشر أو تصفح الوحدات المتاحة.
